Vous hésitez à investir dans le crowdfunding immobilier ? Ce type d’investissement présente le taux de rendement le plus élevé, il est donc attractif.
Cependant, est-ce un investissement dans l’immobilier qui est une excellente solution ?
Voici notre point de vue sur le crowdfunding immobilier !
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif réel de l’immobilier) est une méthode de financement qui gagne en popularité et qui est influencée par les modèles de crowdfunding artistique, où les promoteurs tentent d’obtenir de l’argent du public par le biais d’obligations. Les plateformes de crowdfunding immobilier servent d’intermédiaires entre les investisseurs et les promoteurs.
Cependant, contrairement au crowdfunding artistique, les investisseurs sont rémunérés pour les montants qu’ils prêtent aux promoteurs immobiliers grâce à des taux d’intérêt pouvant atteindre 13 % par an !
En savoir plus sur le financement participatif immobilier, aussi appelé crowdfunding immobilier : est-il rentable ?
Comment faire fonctionner le crowdfunding immobilier ?
Pour pouvoir comprendre le concept de crowdfunding immobilier, il faut différencier trois acteurs qui ont des objectifs différents :
les promoteurs immobiliers qui souhaitent obtenir un financement (souvent en complément du prêt bancaire) pour financer la construction ou la rénovation de biens immobiliers. La fonction de la plateforme de crowdfunding est de mettre en relation les investisseurs et les promoteurs les investisseurs, généralement des personnes (non professionnelles) à la recherche d’une option d’investissement lucrative pour économiser leur argent
Le crowdfunding comme moyen de financer des projets pour les promoteurs.
Avec le nombre et l’ampleur des projets immobiliers, les promoteurs ont de plus en plus besoin de capitaux pour répondre à la demande croissante de logements.
Selon le modèle conventionnel, les promoteurs financent leurs projets en utilisant des fonds propres de taille égale (provenant de leur trésorerie) et des prêts bancaires.
Naturellement, ce modèle présente deux inconvénients :
La trésorerie du promoteur (fonds propres) n’est pas illimitée et le réapprovisionnement se fait généralement à la fin de chaque projet. La nécessité de disposer d’un fonds de roulement est cruciale. Le montant du financement immobilier accordé par les banques n’est pas illimité et dépend de divers facteurs, notamment le ratio d’endettement, l’actif net…
Afin d’augmenter l’effet de levier et de s’affranchir de ces obstacles, les promoteurs peuvent être intéressés à trouver une autre source de financement pour remplacer leurs fonds propres. Si la levée de fonds par augmentation de capital présente certaines limites en termes d’audience, la seule limite du crowdfunding immobilier est le nombre d’investisseurs susceptibles d’investir. Le droit d’entrée étant abordable et le coût des obligations étant crucial les promoteurs ont la possibilité de toucher un grand nombre de particuliers grâce au crowdfunding immobilier.
Le crowdfunding immobilier est un type d’emprunt obligataire qui ressemble à un investissement dans l’immobilier.
En revanche, lorsque vous participez à un programme de crowdfunding immobilier, vous souscrivez à des prêts qui fonctionnent comme des obligations.
Vous payez le montant nominal au promoteur (le montant du prêt) qui est tenu de vous verser un coupon chaque année ou chaque mois, en fonction du taux d’intérêt que vous avez fixé à l’avance.
À l’échéance, c’est-à-dire à la fin de la durée déterminée (36 mois par exemple), l’émetteur est dans l’obligation de vous verser le montant que vous avez emprunté.
Ainsi, sur le papier, le crowdfunding dans l’immobilier semble très attrayant en raison des taux d’intérêt élevés (bien plus que les obligations d’État de l’OCDE), de sa courte durée et de son faible coût d’entrée. Mais quelle est la réalité ?
Notre opinion est la suivante : le crowdfunding est-il un bon investissement ?
Il est essentiel d’être clair sur le fait que le crowdfunding n’est pas un investissement dans l’immobilier. Il s’agit en fait d’un investissement en obligations dont le principal actif est une société chargée de créer des biens immobiliers. Aussi, avec le crowdfunding, vous n’investissez pas dans l’immobilier. Au lieu de cela, vous achetez des obligations à court terme sur le comptoir (en dehors des marchés financiers) de sociétés immobilières. Cette méthode d’investissement s’apparente davantage à l’achat d’actifs financiers qu’à l’immobilier proprement dit.
Toutefois, le crowdfunding peut présenter certains avantages pour certains profils d’investisseurs.
Un rendement proportionnel au risque
Il ne s’agit pas d’un rendement magique en finance. Son but est de compenser le risque que prend l’investisseur par rapport à un actif sans risque. C’est ce que l’on appelle la prime de risque.
Par conséquent, en considérant les taux de rendement et le fait que le crowdfunding dans l’immobilier est sans risque est incorrect. Quel est l’intérêt d’offrir un coupon de 10% par an si les investisseurs sont capables d’accepter le double du montant en raison du faible risque ?
La réalité est que le crowdfunding dans l’immobilier est un investissement risqué. La seule méthode pour attirer les investisseurs est d’augmenter le rendement. En effet, il existe un risque important de faillite du promoteur, vous empêchant de récupérer votre mise à l’échéance.
Ce risque est accru en raison de l’importance de l’intérêt du crowdfunding, qui est crucial dans un secteur connu pour ses marges réduites et pour le risque constant de retard dans la livraison du projet (pas de livraison signifie zéro cash-flow).
Cependant, un risque élevé ne signifie pas qu’un investissement n’en vaut pas la peine. La décision à prendre à son sujet dépendra du taux de rendement. Avec un rendement de 10 %, le rapport risque/rentabilité semble tout à fait acceptable.
Selon les données compilées sur le site HelloCrowdfunding, le taux de défaillance des emprunteurs du crowdfunding immobilier est de 1 %. Il s’agit d’un taux faible par rapport au rendement.
Toutefois, il faut savoir que le crowdfunding est une méthode de financement relativement nouvelle et qu’il n’est pas impossible que le taux de défaut augmente dans un avenir proche, notamment lorsque les pratiques de type Ponzi deviennent courantes (si les prêts sont remboursés à l’aide d’autres sources de financement).
L’option d’épargne à court terme la plus rentable
La vérité est que le crowdfunding est une excellente option pour ceux qui veulent placer leur argent dans des investissements à court terme et obtenir des rendements élevés.
Pour autant que vous soyez conscient du risque, certains projets nécessitent un financement de 12 mois pour un rendement total de 10 %.
Ce type d’investissement peut être bénéfique, par exemple en investissant un montant pour financer un investissement locatif l’année prochaine, si cela n’est pas réalisable maintenant. C’est un moyen idéal de gagner un investissement dans la croissance du capital qui n’est pas nécessaire à court terme.
Un ticket d’entrée trop coûteux pour assurer une diversification adéquate
Si vous décidez d’investir dans un actif risqué, votre première réaction est de diversifier votre portefeuille pour réduire le risque que vous prenez. Si vous choisissez le crowdfunding immobilier, il est crucial de financer une variété de projets afin de s’assurer que les gains de quelques-uns compensent les pertes des autres.
Si le taux par défaut est fixé à 1 % pendant longtemps, il n’y a aucun problème avec un rendement de 10 % ; investir dans 10 projets différents à la fois offre la meilleure couverture et s’accompagne d’un risque minimal.
Si le taux par défaut passe à 10 % et que le taux de rendement reste constant, vous devrez investir dans 100 projets pour conserver un niveau de risque acceptable.
Avec un droit d’entrée minimum de 1 000 euros par projet, vous verrez que le crowdfunding n’est pas aussi facile qu’il n’y paraît.
Un investissement minimum de 100 000 euros est nécessaire pour assurer une diversification adéquate. Avec cette somme, vous pourriez même investir directement dans des biens locatifs !
Notre avis sur le crowdfunding des plateformes immobilières
Vous pouvez clairement constater que les plateformes proposent plus ou moins les mêmes services et les mêmes promesses. Avec le même rendement annuel brut, la principale différence se situe au niveau du niveau de qualité des services qui sont proposés et de la qualité financière des promoteurs mais aussi de l’interface d’investissement qui est dédiée aux investisseurs.
Plateforme de crowdfunding immobilier
Rendement brut moyen
Durée du crowdfunding
Ticket d’entrée minimum
Homunity
9,2 %
Entre 12 et 24 mois.
1 000 EUR
Anaxago
10 %
Entre 6 et Entre 6 et
1 000 EUR
Wiseed
9 %
Entre 12 et 24 mois
100 EUR
Fundimmo
8,9 %
Moyenne de 23 mois
1 000 EUR
Bee for deal
9,3 %
La moyenne est de 21 mois
1 000 EUR
Citesia
9,3 %
Entre 12 et 36 mois.
1 000 EUR
Clubfunding
9,5 %
Entre 6 et entre 6 et
1 000 EUR
En fait, la qualité des projets proposés est cruciale lors du choix de la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier. Si les plateformes établissent une liste préliminaire des projets immobiliers possibles, il peut être difficile de différencier les projets risqués des projets sans risque. De plus, les plateformes qui sont jeunes peuvent être moins filtrées pour créer le maximum d’opportunités d’investissement. Attention !
En outre, la sélection de la plateforme de crowdfunding immobilier doit être basée sur différents facteurs :
pouvoir obtenir l’agrément requis d’un conseiller en Investissement Participatif (CIP) ainsi que de l’ORIAS et/ou se voir accorder l’agrément de Prestataires de Services d’Investissement ; proposer des projets immobiliers diversifiés (du point de vue géographique et sectoriel) avec un filtrage et un contrôle strict des projets proposés et de la frontalité de la plateforme et du nombre de projets financés ainsi que du standard de l’interface investisseur ainsi que de la réactivité du support client.
Quelles sont les alternatives au crowdfunding immobilier ?
Si le crowdfunding immobilier peut être fascinant à court terme, il ne s’agit pas d’une solution permanente pour se constituer un patrimoine.
D’un autre côté, investir dans l’immobilier à votre nom présente des avantages à long terme qui vous permettent de combiner rendements réguliers et stabilité. Plus vous attendez, plus le risque est réduit ainsi que la possibilité de faire financer tout ou partie de l’investissement par les banques !
Cependant, l’immobilier locatif est plus difficile à mettre en place que le placement d’argent en crowdfunding. C’est pourquoi nous avons créé différentes formules d’investissement locatif clé en main pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre investissement immobilier au sein de la région parisienne. De la recherche de biens à la gestion locative, nous veillerons à ce que votre investissement immobilier locatif soit une réussite en votre nom propre.
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