Il existe une variété de méthodes pour gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier, notamment l’achat en viager et le crowdfunding immobilier. Il y a une option particulière qui n’est pas bien comprise, c’est l’achat de la seule nue-propriété du bien, au lieu de l’entière propriété, qui s’appelle l’achat en démembrement immobilier.
L’acquisition en démembrement offre de nombreux avantages, notamment pour ceux qui disposent d’un patrimoine élevé et qui cherchent à diminuer l’assiette de l’IFI ou à dégager des surplus immobiliers supplémentaires.
Alors, quel est l’intérêt d’acheter un bien immobilier en démembrement ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement immobilier ?
Les Secrets de l’Immo, en tant qu’expert en investissement locatif clé en main, vous propose une analyse de ce type d’acquisition immobilière qui n’est pas si courante.
Qu’est-ce qu’une acquisition en désordre ?
Pour comprendre le processus d’achat d’un bien immobilier en désordre, il est nécessaire de comprendre la logique du démembrement du bien tel que décrit dans la section de l’article 544 du Code civil.
En savoir plus sur le processus de démembrement d’une maison ?
L’idée du démembrement de propriété
Juridiquement parlant, la propriété désigne la combinaison de trois droits importants qu’un propriétaire peut exercer sur un objet :
L’usus, c’est-à-dire le droit d’utiliser l’objet (résider dans la maison), le fructus, c’est-à-dire la possibilité de générer des profits à partir de l’objet (louer le bien) et l’abusus, c’est-à-dire le droit de prendre possession de l’objet, par exemple, de le commercialiser, de le détruire ou de le modifier.
La possession complète d’un bien est déterminée par l’exercice de ces prérogatives. Mais, il est possible de diviser ces droits pour les répartir entre plusieurs personnes. Ainsi, il est probable qu’une personne détienne le droit d’utiliser et de prélever les fruits (l’usufruitier) tandis qu’une autre personne a le droit de disposer du bien (le propriétaire en totalité).
Cette situation est également connue sous le nom de démembrement de propriété et, plus particulièrement, dans le domaine immobilier, de démembrement de propriété.
L’acquisition de la propriété exclusive d’un bien
Ainsi, acheter un bien immobilier démembré, c’est acheter uniquement l’usufruit, ou la nue-propriété, et non la pleine propriété du bien. Dans la majorité des cas, il s’agit d’acheter la nue-propriété du bien pour ensuite, à la fin de la période de démembrement, en reprendre la pleine propriété.
Comment acheter un bien en démembrement de propriété ?
Si vous envisagez d’acheter un bien en démembrement, il est essentiel de savoir comment fonctionne le processus. La viabilité économique du projet dépendra en grande partie de la durée du démembrement (pendant laquelle vous ne pourrez pas percevoir de loyers), notamment en raison des droits restreints du propriétaire.
A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire se voit attribuer la totalité de la propriété du bien démembré du fait du transfert de l’usufruit dans son patrimoine personnel.
La durée du démembrement : Viager ou temporaire ?
Le démembrement de propriété peut être envisagé de la manière suivante :
Le démembrement viager, c’est-à-dire le décès de l’usufruitier signifie que l’usufruit revient dans la succession du propriétaire initial. Le démembrement viager implique une part importante d’incertitude puisque sa durée effective est incertaine et dépend de la date du décès de l’usufruitier.Le démembrement temporaire où la durée du démembrement est fixée à l’avance, lors de l’acquisition de la nue-propriété généralement pour une période comprise entre 10 et 30 ans ou au décès de l’usufruitier initial (en cas de cession de l’usufruit). Comme nous le constaterons, plus la durée de l’usufruit temporaire est longue, plus l’économie d’impôt et la décote appliquée à l’achat sont importantes.
D’une manière générale, le processus de démembrement d’un viager est généralement utilisé pour faire des donations en utilisant les réserves d’usufruit pour augmenter la valeur de la succession du défunt.
Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier démembré, il s’agira principalement d’un démembrement temporaire afin de donner une meilleure visibilité à l’acheteur réel. Toutefois, en termes d’absolu, il n’y a pas d’exclusion.
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Les droits du nu-propriétaire du bien
Si l’usufruitier peut conserver le droit d’utiliser le bien ainsi que de percevoir les revenus qu’il génère (loyers), le nu-propriétaire a cependant un droit d’aliénation restreint dans le monde réel pour plusieurs raisons :
Il ne doit pas porter atteinte aux droits de l’usufruitier (article 599 du Code civil) qui l’empêche de modifier le bien comme il le souhaite par des travaux, par exemple ; de même, il n’est pas possible de vendre le bien en pleine propriété car cela pourrait porter préjudice à l’usufruitier (qui serait privé de ses droits par le nouveau propriétaire). En revanche, il est possible de vendre la propriété dans son intégralité.
Du côté des obligations, le propriétaire est tenu de maintenir le bien en bon état en réalisant tous les travaux de conservation nécessaires, c’est-à-dire ceux qui concernent la structure et la solidité de l’ouvrage. L’entretien de l’immeuble est une obligation de l’usufruitier.
La restitution de l’usufruit au patrimoine du propriétaire initial à l’issue du démembrement.
Par essence, l’objectif principal de l’achat d’un bien immobilier lors d’un démembrement est de gagner un jour la possession complète du bien après la conclusion du démembrement.
En effet, peu importe que le démembrement soit temporaire ou permanent, il est certain que le propriétaire retrouvera un jour la pleine possession du bien suite au retour de l’usufruit dans son patrimoine. Il est important de rappeler que l’usufruit qui revient dans la succession du propriétaire n’est pas déductible fiscalement ce qui offre de nombreuses possibilités d’optimisation fiscale.
Quels sont les avantages d’un investissement immobilier en démembrement ?
L’achat d’un bien immobilier en démembrement permet d’acquérir un bien à un prix moindre, tout en limitant l’effet de la fiscalité immobilière sur le patrimoine du propriétaire.
L’achat en démembrement afin d’investir à moindre coût.
Puisque la nue-propriété ne permet pas la perception de loyers et que le démembrement n’est pas envisageable, l’achat se traduit forcément par une diminution de la valeur que vaut le bien lorsqu’il est en pleine propriété. En réalité, le propriétaire est privé d’un flux monétaire important pour la viabilité de son investissement. Le prix de vente d’un bien immobilier en pleine propriété doit refléter ce fait, sinon il est préférable de s’orienter vers un achat en pleine propriété.
Par conséquent, le moyen le plus efficace d’évaluer le démembrement d’un achat vers un investissement locatif en pleine propriété est le TRI (taux de rendement interne). Sans cet indicateur de performance financière, vous aurez du mal à prendre une décision éclairée.
L’absence de revenus locatifs fiscalement déductibles et le déficit de valeur foncière qui en résulte pour le propriétaire de l’œuvre de conservation.
Bien sûr, lorsque vous achetez un démembrement, vous ne percevez pas de loyer, mais vous n’avez pas non plus à payer d’impôt sur celui-ci. Cependant, en fonction du niveau d’imposition que vous payez, la réduction que vous obtenez pour l’absence de loyer peut être plus avantageuse que le loyer après impôt. Par conséquent, n’ayez pas peur d’inclure la taxe dans le calcul du TRI de votre démembrement d’achat.
En plus de l’absence de taxes sur les loyers En outre, la nue-propriété vous permet de faire des surplus de terrain si vous remplissez les conditions suivantes :
Les dépenses engagées par le propriétaire du bien doivent être utilisées pour protéger le bien. Le bien réel doit être loué par l’usufruitier dans des conditions normales, et lui générer des revenus.
Il n’est donc pas possible de déduire les charges sur l’emprunt remboursé par le propriétaire qui n’est pas nu-propriétaire pour financer l’achat du démembrement.
Ces déficits sont prélevés par ordre de priorité sur les autres revenus du patrimoine du propriétaire ou, à défaut, sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros. Si la limite est atteinte, le montant restant peut être déduit de tout autre revenu foncier pendant la période maximale de 10 ans (ou pendant six ans sur tout autre revenu fiscalement déductible, si le revenu global ne suffit pas à couvrir la limite de 10 700 euros).
Pour en savoir plus : Comment réduire ses impôts quand on a des déficits fonciers ?
Acheter la nue-propriété pour diminuer l’assiette de l’IFI
L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ne prend pas en compte la propriété réelle, mais seul l’usufruit est considéré comme faisant partie de la base d’imposition (pour rappel, la base d’imposition des biens immobiliers doit être supérieure à 1 300 000 euros pour être déductible).
Par conséquent, un achat effectué en démembrement n’est pas pris en compte dans le calcul de l’IFI. Il s’agit d’une stratégie d’investissement immobilier fascinante pour les grands patrimoines immobiliers.
Lire la suite : Comment investir dans l’immobilier en nue-propriété pour diminuer l’IFI ?
Limiter le frottement fiscal de la transmission dans le cadre d’un démembrement de propriété.
L’administration fiscale peut également appliquer des abattements à hauteur de la valeur vénale du bien pour tenir compte du démembrement, dont les calculs sont définis à l’article 669 du CGI. Par conséquent, si vous n’êtes qu’un simple propriétaire, la valeur fiscale de votre bien sera inférieure à la valeur du bien en tant que propriétaire à part entière.
C’est un excellent scénario pour transférer la propriété du bien aux descendants en réduisant la base de calcul de l’impôt sur les donations (par exemple pour maximiser les déductions fiscales qui sont renouvelées chaque période de 15 ans).
Quels sont les soucis qui découlent d’un achat immobilier démembré ?
En plus de ces avantages, l’achat d’un bien immobilier démembré ne présente pas que des avantages. En premier lieu, vous rencontrerez une faible quantité de biens disponibles à la vente en nue-propriété. En outre, l’absence de loyers pourrait rendre le financement risqué.
Trouver un vendeur prêt à accepter le démembrement de propriété
S’il existe une abondance d’opportunités immobilières en pleine propriété ou en nue-propriété, celles qui sont proposées sont extrêmement rares. Il est donc plus difficile de trouver un appartement qui répondra à vos besoins, notamment en termes d’emplacement.
L’absence totale d’autofinancement pour l’achat du crédit en nue-propriété.
Le deuxième point noir (et certainement le plus difficile) concerne les revenus de votre investissement. En effet, un investissement immobilier locatif tire sa valeur de sa capacité à rembourser les mensualités des prêts immobiliers avec les loyers perçus (on parle d’investissement autofinancé). Cela vous permet de réduire votre apport personnel et de réaliser un bénéfice sur les loyers perçus grâce à l’emprunt. Cela crée un puissant effet de levier, un moyen de croissance rapide pour l’investisseur.
En nue-propriété, vous ne percevez aucun revenu. Si vous réalisez un investissement à crédit, vous devrez puiser dans d’autres sources de revenus pour rembourser le prêt. Cela pourrait avoir un impact significatif sur votre taux d’endettement et limiter votre capacité à rembourser de futurs prêts immobiliers.
En savoir plus sur la manière de créer un investissement immobilier locatif autofinancé ?
En substance, les particularités de l’achat-démarchage font qu’il s’adresse à un public spécifique qui est généralement exonéré d’impôt à l’IFI et dans les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu.
Pour ceux qui ne le sont pas, nous vous recommandons vivement d’opter pour un investissement dans l’immobilier locatif traditionnel et pourquoi ne pas envisager un investissement locatif clé en main avec Les Secrets de l’Immo ?
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