Le dispositif Malraux, entré en vigueur en 1962, offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui réalisent des travaux de construction importants sur des immeubles situés dans des secteurs urbains protégés. Inspirant la préservation et l’entretien du patrimoine historique et architectural français, il s’adresse surtout aux contribuables qui ont une charge fiscale extrêmement élevée et un budget de charges financières important. Toutefois, l’avantage fiscal ne doit pas l’emporter sur les inconvénients de la loi Malraux !
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Avant de rentrer dans le détail des avantages et des inconvénients de la loi Malraux, revenons sur un peu de contexte.
Dans les années 60, la France connaît une urbanisation rapide et concrète. De nombreux bâtiments impressionnants situés dans les vieilles villes ont été démolis pour créer des structures plus récentes et plus fonctionnelles. Le ministre de la Culture de l’époque, André Malraux, est touché par cette situation.
Il a suggéré la création de zones urbaines protégées dans lesquelles la construction de bâtiments doit être approuvée au préalable par l’autorité locale responsable, la mairie ou la préfecture. Sarlat, la ville de Sarlat a été la première ville à être désignée comme zone protégée.
Une autre option qui a été promulguée dans le cadre de la loi Malraux est une exonération d’impôt pour les frais encourus pendant la construction afin d’encourager les investisseurs à acheter des bâtiments dans la zone protégée. Cette mesure sera remplacée par la réduction d’impôt en 2009 qui permet aux investisseurs de réduire leur facture fiscale ou même de créer la possibilité d’un déficit foncier.
L’investissement pourra se faire directement ou indirectement par l’achat de parts d’une SCPI Malraux. Dans ce cas, seuls les fonds alloués aux dépenses de travail sont soumis à la réduction d’impôt, mais pas les dépenses d’achat de parts.
Pour en savoir plus sur les avantages d’un investissement en SCPI ?
Quels sont les avantages fiscaux offerts par le dispositif Malraux ?
En échange de travaux de rénovation d’un bien immobilier et d’un bail de 9 ans, le dispositif de défiscalisation Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction des dépenses engagées. Le taux d’imposition varie en fonction de la situation du bien : un site patrimonial extraordinaire (SPR) protégé par un programme de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ratifié ou un quartier ancien dégradé (QAD).
Le montant de la réduction d’impôt Malraux
Si vous achetez le bien dans une zone dégradée ancienne (QAD) ou une zone avec un pourcentage élevé de logements dégradés, un SPR qui fait l’objet d’un PSMV ou un quartier du programme national de rénovation urbaine (NPNRU) nouvellement créé et le taux approprié sera de 30%. Si vous achetez un appartement ou un immeuble situé dans un SPR qui n’a pas fait l’objet d’un PSMV approuvé ou d’un quartier, alors le taux de réduction sera de 22 %.
Le dispositif Malraux n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Cependant la déduction fiscale est limitée. Vous pouvez déduire jusqu’à 400 000 euros de dépenses de travaux sur une période de 4 ans, à partir du dépôt d’un permis de construire ou de l’enregistrement des parts à une SCPI Malraux.
Si la déduction fiscale est supérieure au montant de l’impôt dû alors vous avez la possibilité de la reporter sur les trois années suivantes selon le principe d’antériorité. La réduction la plus récente est la première à être reportée.
Exemple de calcul de la réduction immobilière Malraux en détention directe
Vous entreprenez des travaux de rénovation d’une structure en QAD (réduction de 30 %) pour un montant total de 320 000 EUR.
Vous pouvez soustraire 320 000 x 30 %, soit 96 000 EUR au total. Soit 96000 x 4 = 24000 EUR par an.
Un exemple de calcul de l’abattement immobilier Malraux pour détention indirecte
Il est possible d’investir jusqu’à 50 000 euros dans une SCPI. Sur cette somme, 15 000 euros sont consacrés à l’achat de l’immeuble ouvrant droit à la réduction et 35 000 euros aux dépenses de travaux. L’immeuble est situé dans un SPR qui n’est pas compris dans le PSMV autorisé, soit une majoration de 22.
Au total, vous pourriez obtenir une réduction d’impôt de 35 000 22% x 35 000 = 7 700 euros, soit le montant maximum est de 1 925 euros par an.
Le déficit foncier suite à la loi Malraux
Les frais de travail sont les seules dépenses qui ouvrent droit à une réduction d’impôt. Cependant, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers un certain nombre de frais, notamment les taux d’assurance ou les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, mais pas la part de vos dépenses de travail qui dépasse le plafond annuel ou total de la loi Malraux.
Si vous avez un montant de déficit foncier qui n’est pas déductible fiscalement, vous pouvez le déduire de votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Si le déficit n’est pas suffisant pour couvrir l’impôt dû, il peut être reporté sur les revenus des 10 années suivantes.
Cumul de la loi Malraux avec d’autres dispositifs de défiscalisation
L’inconvénient de la loi Malraux est qu’il n’est pas possible de cumuler les réductions d’impôt qu’elle procure avec les avantages procurés par les investissements dans le cadre de la loi Pinel ainsi que de la loi Denormandie ou de la loi Girardin social.
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Quelles sont les conditions à remplir pour réaliser un investissement Malraux ?
Un autre inconvénient de la loi Malraux est qu’elle exige l’acceptation d’un certain nombre de conditions pour ne pas considérer l’avantage fiscal remis en cause. Ces conditions concernent les travaux qui permettent au propriétaire de bénéficier de la déduction fiscale et de la location du bien. Le propriétaire bailleur doit être un résident fiscal français.
Vous êtes éligible au dispositif Malraux
Tout d’abord, pour bénéficier de l’économie d’impôt, les travaux doivent être réalisés sur l’ensemble de l’immeuble et non sur une seule de ses parcelles. De plus, les travaux doivent être commandés par l’autorité publique (travaux d’utilité publique) ou autorisés par le préfet. La loi Malraux traite des coûts qui en découlent :
Pour les travaux de démolition ; pour la transformation de locaux commerciaux ou professionnels en locaux d’habitation ; pour les travaux sur le gros œuvre ; pour la transformation de locaux communs en locaux d’habitation ; pour les travaux liés à la vente d’un bien à rénover (VIR);pour l’amélioration de l’habitat ; pour l’adhésion à une association pour le foncier urbain (AFU).
Bien sûr, comme pour tous les travaux, vous devez déposer une déclaration préalable à la mairie, ou présenter votre permis de construire.
L’obligation de louer en loi Malraux
Comme d’autres dispositifs de défiscalisation, la loi Malraux exige l’engagement de louer le bien de manière effective et continue. L’engagement précédent était de 6 ans, mais il a été porté à 9 ans en 2009. Le locataire doit emménager dans le logement dans les 12 mois suivant la fin du projet. Si le locataire n’est pas en mesure d’emménager pour partir, vous devez immédiatement chercher un locataire de remplacement pour prendre sa place. Vous disposez d’une période de 12 mois pour louer le bien.
Le bien doit être loué vide car les revenus locatifs doivent être inclus dans la catégorie des revenus fonciers. C’est un inconvénient de la loi Malraux qui fait qu’il n’est pas possible de classer votre investissement sous le statut LMNP ou LMP.
De plus, le bien doit servir de résidence principale au locataire, sinon l’avantage fiscal est supprimé.
Il est important de savoir qu’il n’est pas possible de loger à titre gratuit ou onéreux un ascendant ou un descendant de la propriété Malraux. Il n’est pas possible de détacher le titre de propriété ou les parts de la SCPI.
Faire un pari en Malraux : est-ce rentable ?
En raison des économies d’impôts créées par ce dispositif, les investisseurs ont tendance à croire qu’il s’agit d’une excellente affaire. Cependant, lorsqu’on s’intéresse au rendement de l’investissement, il faut apporter quelques précisions à cette affirmation.
C’est la localisation du bien qui ouvre droit à la réduction Malraux
Compte tenu du zonage imposé pour les réductions d’impôts et de la faible disponibilité des biens sur ce marché, les prix d’achat augmentent rapidement. C’est un inconvénient de la loi Malraux, qui réduit le retour sur investissement.
Le processus d’épargne pour épargner pour la loi Malraux
Entre le prix d’achat et le budget prévisionnel du projet qui est forcément coûteux puisqu’il concernera l’ensemble de la maison Il vous faudra avoir un plan de financement solide. Bien sûr, vous envisagerez d’obtenir un prêt sans garantie pour payer le coût des intérêts du prêt cependant, la banque peut exiger un investissement personnel important.
Le loyer en loi Malraux
Avantage : le loyer n’est pas aussi élevé que dans le cas de la loi Pinel. Un inconvénient de la loi Malraux est que, si l’on tient compte de la qualité du bien ainsi que des coûts d’exploitation, il est nécessaire de proposer ses logements avec un loyer incroyablement élevé pour en garantir la viabilité financière. La clientèle disposant de revenus suffisants s’en trouve diminuée. En outre, il existe une possibilité de vacance sur le marché locatif qui peut avoir un impact sur le rendement de l’investissement, mais aussi entraîner la suppression de l’avantage fiscal.
La plus-value résultant de la revente d’un bien malraux
Les travaux de rénovation réalisés sur un bien sont déduits de la base imposable de la plus-value. Un inconvénient de la loi Malraux est que les rénovations ayant déjà ouvert droit à déduction fiscale, elles ne seront pas déduites de la plus-value réelle. L’investissement en loi Malraux doit donc être envisagé dans une perspective à long terme, afin de bénéficier des réductions sur l’IR ainsi que des prélèvements sociaux qui sont la conséquence de la durée de détention.
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