La SARL de famille est une entité familiale qui est gouvernée par les membres d’une même famille. Formée par les membres d’une même famille, la SARL de famille est un formidable moyen de faire de la location meublée par le biais d’une entreprise et de bénéficier des avantages fiscaux liés au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Comme il n’est accessible qu’aux particuliers et aux entreprises, le statut LMNP n’est accessible que dans le cadre d’une entreprise qui propose la transparence fiscale.
Or l’article 206 du CGI interdit aux sociétés de personnes telles que les SCI (société civile immobilière) de profiter du dispositif de transparence fiscale pour faire de la location meublée.
La bonne nouvelle est que la SARL de famille est un bon choix. La SARL de famille échappe à cette restriction.
C’est donc l’occasion rêvée de bénéficier de tous les avantages fiscaux de la location meublée dans le cadre d’un investissement locatif !
Qu’est-ce qu’une SARL de famille immobilière ?
Contrairement à la SARL immobilière et à la SARL de famille, il s’agit d’une société dont les associés sont membres d’une même famille. En raison de la transparence fiscale ainsi que de la transparence financière, les membres de la SARL de famille profitent du système LMNP pour les revenus locatifs qu’ils perçoivent.
Une SARL composée de membres appartenant à la même famille
La différence entre une SARL traditionnelle et la SARL de famille est déterminée par la qualité de ses membres. Ces derniers doivent avoir des liens étroits avec des personnes directement liées, comme les frères et sœurs ou les conjoints et membres du pacs (article 239 bis bis AA du CGI).
Dès lors que les associés répondent aux critères La SARL de famille peut choisir de se placer sous le régime de la transparence fiscale. Dans le cas contraire, ou en cas de changement, la SARL ne pourra pas être considérée comme une SARL de famille individuelle et pourra entraîner des conséquences fiscales importantes comme l’impossibilité pour les associés de bénéficier du régime LMNP.
La transparence financière de la SARL de famille pour bénéficier de la niche LMNP
La principale caractéristique de la SARL de famille est la possibilité de choisir la transparence de la politique fiscale qui permet aux partenariats d’être en place pour une durée illimitée (au lieu de cinq ans pour la SARL immobilière).
Typiquement la SARL est une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) qui crée un partage de l’impôt sur le revenu entre les revenus de la société et les gains des associés. En effet la SARL immobilière génère des revenus dont les charges seront déduites et amorties pour produire un revenu brut (ou résultat déductible) :
Il faudra alors payer 15 % d’impôt sur les sociétés pour la tranche de 38 200 euros, et 28 % sur la plus grande partie pour obtenir une distribution de revenus aux associés sous forme de dividendes. La distribution de dividendes sera imposée comme un revenu pour chaque associé dans le régime fiscal de la flat tax (ou option pour les tranches marginales d’imposition).
Si elle peut être une option viable pour certains actifs et stratégies d’investissement immobilier, la SARL à l’IS pose deux problèmes majeurs dans le cas de la location meublée :
La double imposition des revenus locatifs (au niveau de la SARL et au niveau des associés), soit 45% d’imposition autour de l’impossibilité pour les associés d’être éligibles au régime LMNP puisque ce régime n’est accessible qu’aux personnes physiques soumises à l’IR.
En matière de transparence fiscale, cela signifie que la SARL de famille n’a pas à payer d’impôts. Pour la SCI ce sont les propriétaires, en fonction de leur part de plus-value, qui paient des impôts dans des catégories qui correspondent aux gains de la SARL. Dans ce scénario pour une SARL de famille qui est une location meublée les revenus locatifs sont déductibles fiscalement de la part de l’associé dans la catégorie des BIC, et les plus-values seront imposées dans la catégorie des plus-values immobilières.
Dès lors, les associés bénéficieront de tous les avantages fiscaux qu’offre la SARL de famille comme s’ils étaient propriétaires du bien en leur nom propre, et bénéficieront donc de tous les avantages du régime LMNP.
Le fonctionnement du régime LMNP dans le cadre de la SARL de famille
Contrairement au LMP (loueur en meublé professionnel), le LMNP est le régime fiscal qui est utilisé par défaut pour les locations meublées, si les revenus locatifs du loueur ne dépassent pas :
23 000 euros, 50 % des revenus tirés des salaires, BIC et BNC et BA du foyer fiscal.
C’est-à-dire que chaque membre de la SARL de famille sera qualifié pour bénéficier du régime LMNP s’il remplit les conditions mentionnées ci-dessus. Si la SARL de famille fait de la location meublée et de la location nue, il est recommandé de séparer les revenus locatifs qui proviennent de la location meublée (catégorie BIC) qui est éligible au régime LMNP ainsi que les revenus provenant de la location nue de terrains (catégorie revenus fonciers).
Quels sont les avantages du régime LMNP ?
Le régime micro BIC, ou le régime actuel du LMNP
En LMNP, le contribuable a la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux pour les revenus issus de la location meublée.
Le régime micro BIC est le régime réel
Le régime Micro BIC est simple l’administration fiscale utilise un abattement de 50% sur le total des revenus locatifs BIC. En revanche, l’abattement pour la règle du micro foncier (pour la location nue) est de 30 %. Dans le cas d’une SARL de famille l’article 50-2-c du CGI interdit le régime micro BIC pour les membres de la famille d’une SARL.
Les associés de l’entreprise familiale à responsabilité limitée n’ont donc pas d’autre choix que d’opter pour le régime réel, c’est-à-dire la déduction des frais réels sur les bénéfices générés par l’entreprise familiale. C’est un cadeau déguisé, car ce système permet de déduire fiscalement l’amortissement du bien immobilier.
L’amortissement de l’immeuble est régi par le régime LMNP
La particularité et l’avantage majeur du régime LMNP est sa capacité à traiter l’emprise immobilière est la capacité à apprécier financièrement le bien immobilier. Il est alors susceptible de diminuer considérablement le poids de l’impôt sur les revenus locatifs qui pèse sur les salariés de la SARL de famille, voire de le supprimer totalement.
L’amortissement du bien immobilier peut avoir un certain nombre d’implications pour les propriétaires :
le résultat net produit par la SARL de famille est faible voire déficitaire c’est pourquoi elle limite le montant d’une part annuelle pour indemniser autant les associés, et l’amortissement ne donne pas lieu à une distribution de la SARL de famille, ce qui signifie que les flux de trésorerie pourraient être positifs (avec l’émission d’un emprunt in fine, par exemple).
En d’autres termes l’amortissement LMNP permet aux propriétaires de capitaliser leur investissement locatif, tout en limitant la pression fiscale, ce qui n’est pas possible pour les investissements locatifs qui ont pour seul but de louer sans règles particulières (ou à tout le moins pas dans le même montant).
Dans ce cas, le processus d’amortissement d’un immeuble entier est effectué par composants, c’est-à-dire que l’administration fiscale estime que les parties spécifiques de l’immeuble ne s’usent pas au même rythme. Chaque partie de la structure (toit, etc.) doit être amortie de manière linéaire et est comptabilisée séparément en fonction de la durée d’amortissement utilisée par les autorités fiscales.
L’amortissement des biens locatifs de LMNP est toutefois soumis à deux limitations :
le terrain sur lequel est construit l’immeuble n’est pas amortissable (en principe, il n’est pas possible d’amortir le terrain en raison de son utilisation) et, par conséquent, la société familiale à responsabilité limitée doit diviser la part du terrain de l’immeuble. L’amortissement de l’immeuble n’entraînera pas de déficit BIC (c’est-à-dire la différence entre les loyers perçus et les autres frais liés à la gestion du bien)
Toutes ces subtilités nécessitent que la SARL de famille soit guidée par un comptable certifié par un expert-comptable afin de minimiser les risques de redressement fiscal.
Les plus-values immobilières réalisées par la SARL de famille
Un autre avantage fiscal du régime LMNP est l’imposition des plus-values immobilières. Dans une entreprise traditionnelle, la vente d’un bien immobilier entraîne une plus-value et est soumise aux règles des plus-values professionnelles, en utilisant comme base le prix de vente moins la valeur nette comptable (VNC).
Dans la structure d’une SARL de famille fonctionnant sous le régime LMNP, les associés savent que les plus-values qu’ils réalisent sont soumises au régime des plus-values des particuliers :
la base de la plus-value est le prix d’achat du bien (au lieu de la valeur nette comptable) la déduction pour le temps d’utilisation du bien est applicable avant l’introduction des prélèvements sociaux ainsi que le taux d’imposition des plus-values qui est forfaitaire est de 19% .
De la même manière En d’autres termes, en LMNP, vous pouvez amortir le bien sans augmenter la base d’imposition de la plus-value. Un véritable avantage fiscal !
Quelle est la motivation de la SARL de famille pour créer une location meublée ?
Dans ce scénario où vous êtes un membre de la famille, pourquoi avoir besoin de créer une SARL pour créer une LMNP alors qu’il est possible d’acheter le bien à votre nom pour bénéficier des avantages du statut ?
Dans le cas d’une SCI, l’intérêt principal d’une SARL de famille est dans la perspective d’acheter un appartement ensemble afin de booster le montant que vous pouvez dépenser. La mise en commun des ressources ainsi que le nombre d’associés permettent de maximiser l’effet de levier du prêt en faisant profiter la société des capacités d’emprunt de chacun de ses associés.
Cependant il est vrai que la SARL est une entreprise à responsabilité limitée, ce qui signifie que les banques ne pourront pas poursuivre les associés en cas de défaut de paiement du prêt pour l’achat d’un bien immobilier.
C’est pourquoi il est nécessaire que les associés fournissent des garanties bancaires supplémentaires, telles que des hypothèques (ou IPPD dans l’idéal) des garanties personnelles…
D’un point de vue patrimonial d’un point de vue patrimonial d’un point de vue patrimonial, la SARL de famille permet d’envisager la transmission éventuelle de l’héritage d’une manière plus facile à gérer sans compromettre le fonctionnement efficace de l’entreprise et l’utilisation durable du bien. Entre la donation des réserves d’usufruit des parts sociales, la donation d’usufruit ou de parts d’usufruit, la SARL de famille offre un éventail d’options pour réduire les charges fiscales liées aux successions, idéal dans un cadre familial strict !