Combien peut emprunter une SCI ?

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Si elle ne dispose pas de fonds propres importants, la SCI aura besoin d’un financement par crédit pour acheter ses biens immobiliers. Deux possibilités s’offrent aux associés : soit contracter un prêt en leur nom propre, soit obtenir le prêt immobilier au nom de la SCI. Dans les deux cas, il est nécessaire de souscrire une assurance pour le prêt. Mais quel sera le montant de l’emprunt de la SCI ? La totalité du montant dépendra de la capacité d’emprunt des investisseurs.

En quoi consiste exactement le travail d’une SCI ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier avec plusieurs associés, vous avez le choix entre l’indivision et la constitution d’une société. L’indivision présente un inconvénient majeur : elle ne permet pas de garantir le patrimoine, car les propriétaires en indivision pourraient déclencher le partage à tout moment (article 815 du Code civil). C’est pourquoi il est préférable de constituer une société.

La société civile immobilière (SCI), traditionnelle ou familiale, a pour objet principal de faciliter la propriété et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Par essence, la SCI est une entreprise transparente et les bénéfices qu’elle réalise sont imposés au choix des associés, selon le taux de l’impôt sur le revenu (SCI sous forme d’IR). Si vous le souhaitez, vous pouvez choisir une SCI qui est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ; cependant, il existe une possibilité de double imposition dans le cas où vous vendez un bien.

En échange de leurs apports au capital de la SCI, chacun des associés possède des parts sociales proportionnellement. Ils ont le pouvoir de voter sur les décisions de la société et également un droit de participation aux bénéfices.

Les responsabilités des associés d’une SCI sont :

Indéfinie : elle n’est pas limitée aux apports au capital, et les participants peuvent être contraints de payer les dettes de la SCI sur leurs propres produits ; limitée à la part du capital Filiale : les créanciers doivent d’abord demander des comptes à la SCI avant de décider de l’associé.

Cependant, les parties ne partagent pas et sont solidairement responsables du remboursement des dettes.

Au final, la SCI est gérée par un gérant qui engage la SCI vis-à-vis des tiers pour tout acte conforme à son objet social.

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Quelles sont les alternatives pour emprunter une SCI ?

Il n’existe pas de prêt spécifique à la SCI et l’entreprise ne peut pas bénéficier de prêts bonifiés. Il existe deux possibilités d’emprunt comme l’emprunt en partenariat avec les associés ou directement par la SCI.

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Les caractéristiques d’un prêt SCI

Puisque les banques ne proposent pas de prêt spécifique à l’immobilier à la SCI et que la SCI peut financer son acquisition avec un prêt amortissable classique, ou avec un différé de remboursement ou le prêt in fine….

Cependant, la SCI étant une personne morale et non une personne physique, elle ne peut prétendre aux prêts bonifiés proposés par l’Etat aux propriétaires de leur résidence principale, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt conventionné à l’accession sociale, ou encore le prêt épargne logement (PEL). Ainsi, emprunter auprès d’une SCI permet aux investisseurs de placer de l’argent dans des biens locatifs.

Les établissements de crédit n’ont pas de taux d’intérêt spécifique pour les SCI. Le taux d’intérêt est calculé en fonction des caractéristiques de l’emprunteur notamment en ce qui concerne sa situation professionnelle et la durée du prêt.

Comme pour les prêts accordés à un particulier qui est un particulier, le prêt effectué en SCI doit être garanti par l’assurance de l’emprunteur. Il faut au minimum être couvert contre le décès et la perte irrémédiable d’autonomie (PTIA). Deux options sont possibles :

Chaque membre est assuré individuellement Cette option est plus coûteuse pour un partenaire âgé ; cependant, c’est ainsi que vous pouvez créer une protection personnalisée. Vous souscrivez à un plan d’assurance au niveau de l’entreprise, et vous partagez la prime entre les membres.

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Le prêt est effectué par la SCI

La SCI dispose d’une personnalité morale qui lui permet d’emprunter seule sans les associés. Dans ce cas, c’est au gérant, après accord des associés, de demander le prêt à un établissement. Si le prêt est approuvé, les fonds seront déposés sur le compte de la SCI.

Le remboursement du prêt est également prélevé sur le compte bancaire de la société. Si les loyers provenant de la location du bien immobilier sont suffisants pour payer les mensualités ou les associés devront verser des fonds sur le compte courant pour couvrir les frais. La contrepartie habituelle est que vous percevrez des intérêts sur l’argent que vous prêtez à la SCI après que cette dernière ait récupéré suffisamment de liquidités.

N’oubliez pas qu’emprunter de l’argent dans une société civile représente un risque énorme pour les propriétaires. En réalité, emprunter de l’argent équivaut à s’endetter auprès de la société. N’oubliez pas non plus qu’en tant qu’associé, vous êtes à jamais responsable des dettes contractées par la société.

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Les associés peuvent emprunter aux associés.

Une autre possibilité est que chaque associé puisse emprunter à titre personnel au nom de la SCI. C’est à chaque associé de demander le prêt d’un établissement qui prête de l’argent et, s’il est approuvé, il pourra le faire :

Faire du prêt une partie du capital des parts sociales de la société au moment de la constitution de la SCI ou par le biais d’une augmentation de capital. En contrepartie, il recevra des parts sociales de la société. Affecter le prêt à un compte dans l’état actuel de la société. Cette procédure vous permet d’éviter la nécessité d’une augmentation de capital, et de vous affranchir des frais et du formalisme de cette méthode.

Chaque associé est tenu de rembourser son propre prêt Il n y a pas de partenariat entre associés. Il a droit à une part des bénéfices réalisés au cours de chaque exercice pour l’entreprise. Sachez que dans ce cas, la distribution n’intervient généralement qu’une fois par an et seulement lorsque l’assemblée générale l’approuve. Il y aura donc un délai entre le paiement des acomptes à verser et la perception des revenus locatifs via la distribution.

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Comment déterminer la capacité d’emprunt d’une SCI ?

Pour déterminer le montant que la SCI peut emprunter, il est indispensable d’évaluer la capacité d’emprunt de chaque associé. Il s’agit du montant que la banque va prêter et qui est calculé en fonction de vos revenus et de vos charges. Bien sûr, comme tout prêt la banque vérifiera que votre taux d’endettement n’est pas supérieur à 35% .

En ce qui concerne les revenus liés, la banque prendra en compte les traitements et salaires ainsi que 70 % des revenus locatifs auxquels vous avez droit grâce au loyer de la maison appartenant à la SCI.

Le cumul des capacités d’emprunt des différents associés permet d’obtenir un effet de levier maximal. Grâce aux nombreux prêts qui seront considérés comme des apports à la SCI, on peut envisager des projets immobiliers d’envergure, comme l’achat d’un immeuble de rapport ou un investissement en colocation.

Un autre critère qui est utilisé pour déterminer la capacité d’emprunt des membres de la SCI est leur apport personnel. S’il est possible d’emprunter sans apport pour une location ou un investissement, il faut savoir que :

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Les banques deviennent plus hésitantes à accepter ce type de financement à la lumière des recommandations du HCSF qui suggère de réduire significativement le montant du prêt sans apport aux particuliers et aux sociétés civiles immobilières Il est difficile de financer un investissement autofinancé sans apport. Il est difficile de réaliser un investissement autofinancé sans apport. L’optimisation de la trésorerie nécessite donc d’intégrer un minimum d’épargne dans le processus.

Attention : Vous constaterez au travers de nos réalisations que nous sommes en mesure de vous aider à financer votre projet immobilier à 100% sans que vous ayez besoin de fournir un apport personnel !

Est-il plus pratique d’emprunter en SCI ou en nom propre ?

Pour répondre à cette question, nous allons examiner la capacité d’emprunt ainsi que la garantie des prêts.

La capacité d’emprunt est disponible en SCI comme en nom propre

Comme nous l’avons vu, la capacité d’emprunt d’une société immobilière dépend de la capacité d’emprunt de son associé. La capacité d’emprunt d’une société civile immobilière est donc plus simple du fait de la mise en commun de la capacité d’emprunt de chacun des associés. Si l’un d’entre eux ne parvient pas à obtenir le prêt en raison de revenus insuffisants, cela ne signifie pas nécessairement que l’aventure est terminée. Il reste des associés qui peuvent apporter un montant suffisant et rendre le projet possible.

Garanties pour les prêts en SCI et en nom propre

Parallèlement à l’assurance des prêts, le prêteur demandera à l’emprunteur en son nom propre de signer une garantie de remboursement du prêt. Cette garantie peut prendre la forme d’une sûreté réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) ou d’une sûreté personnelle (garantie). Il n’est pas toujours sûr que vous soyez le propriétaire du bien à mettre en gage ou qu’une société de cautionnement accepte votre demande.

Lorsque vous souscrivez un prêt SCI, la banque est confrontée à ses associés, dont la responsabilité est indéfinie. En cas de défaillance de la SCI, elle pourrait se retourner contre eux et exiger le remboursement de la dette. Cela constitue une garantie supplémentaire. Cette garantie pourrait également être renforcée par l’inclusion d’une clause de solidarité dans la proposition de prêt. Ainsi, la banque peut insister sur le paiement intégral du prêt par chaque associé Une autre disposition permet d’emprunter plus facilement par le biais d’une SCI.

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