Le taux de rendement est un facteur crucial pour évaluer la valeur d’un investissement locatif. En plus de mesurer les résultats financiers, il permet d’évaluer la chance d’un tel investissement par rapport aux autres actifs du marché financier. Cependant, il est crucial de prendre en compte le risque lié à l’investissement ainsi que les coûts associés (y compris les taxes) pour évaluer la viabilité financière d’un actif immobilier. De même, la prise en compte des plus-values non apparentes est primordiale, d’où la distinction entre la notion de rendement locatif.
Alors, comment évaluer la qualité de l’investissement locatif au regard de son rendement ?
La différence entre le rendement immobilier et le rendement locatif
La distinction entre taux de rendement et bénéfice est souvent remise en question quant à la méthode de calcul. Les deux termes sont souvent confondus. En finance, le rendement d’un actif sur le marché financier est considéré comme le montant des revenus perçus divisé par le montant de l’actif alors que le terme ” rentabilité ” est utilisé pour décrire la notion de plus-value et de rendement (source : Wikipedia yield finance). C’est pourquoi nous ferons cette distinction afin de justifier nos propos.
Les différentes sources de revenus que l’on peut tirer d’un investissement immobilier
Pour pouvoir distinguer le rendement d’un investissement immobilier locatif ainsi que le pourcentage de bénéfice, nous devons connaître les différentes sources de revenus qui peuvent être tirées d’un investissement immobilier.
En tant qu’investissement locatif, vous pouvez obtenir deux sources de revenus :
le loyer mensuel payé par le locataire la plus-value réalisée sur le bien lors de sa vente
Les plus-values sont généralement sous la forme d’une plus-value latente, c’est-à-dire qu’elle se produit en raison de la hausse de la valeur du marché de l’immobilier, ou de la réalisation de projets de rénovation ; cependant, elle n’a pas encore été réalisée car le bien n’est pas disponible à la vente…. En d’autres termes, la valeur du capital immobilier augmentera au fil du temps, de sorte que sa valeur initiale fluctue avec le temps. En réalité, la viabilité d’un investissement immobilier s’en trouve affectée. Par exemple, même sans loyer, l’investissement locatif peut être rentable, même s’il ne rapporte rien…
En outre, l’idée de capitalisation est généralement la principale source de revenus des investissements locatifs ; la location n’est qu’une option pour couvrir tout ou partie des coûts et des mensualités des prêts.
En fonction des revenus pris en compte dans le calcul, on peut parler de rendement locatif ou de taux de rendement.
Quel est le rendement médian d’un investissement locatif ?
Le rendement d’un bien immobilier est une mesure de la performance financière qui permet de déterminer la proportion des loyers annuels par rapport au prix d’achat du bien.
Ainsi, le taux de rendement ne concerne que les flux financiers réguliers qui sont générés par l’investissement locatif et ne prend pas en compte la plus-value qui n’est pas réalisée.
On parle également de rendement locatif net pour tenir compte de l’ensemble des coûts liés à l’exploitation d’un bien. Par exemple, contrairement à une part sociale, l’immobilier, de par sa nature physique et l’effet de levier nécessaire à son acquisition, est source de différentes dépenses :
les intérêts perçus sur le prêt, le coût de la gestion de la location. Même dans le cas où vous décidez de gérer vous-même le bien et de vous en occuper, vous utiliserez des ressources en temps qui auraient pu être utilisées ailleurs. C’est ce qu’on appelle le coût d’opportunité (non déductible des impôts, bien sûr). …) la taxe foncière (qui peut être importante en fonction de la surface de votre investissement locatif) l’impôt (qui peut être considéré comme un revenu si votre investissement immobilier vous permet de bénéficier de règles fiscales spécifiques comme Pinel, Malraux …)
Ainsi, en soustrayant ces frais annuels de vos revenus locatifs, vous obtenez vos revenus locatifs nets. Il faut alors le diviser par le coût d’acquisition pour calculer le taux de rendement net annuel de votre investissement locatif.
Le taux de rendement net vous permettra de déterminer le montant de votre investissement que vous pourrez récupérer chaque année, et, à la fin de chaque année, combien de temps le montant total des loyers perçus vous permettra d’amortir complètement votre investissement.
Le rendement immobilier peut être trompeur dans la mesure où il ne tient pas compte des plus-values non réalisées, c’est-à-dire de la valeur d’un immeuble de rapport.
Quelle est la différence entre le taux de rendement immobilier et le taux de rendement locatif ?
Pour coller plus facilement aux réalités financières de votre investissement dans des biens locatifs, il est préférable d’utiliser le taux de rendement réel de l’immobilier.
Cet indicateur considère le rendement locatif de votre investissement en intégrant la hausse ou la baisse de la valeur de votre logement à un moment donné. Le taux de rendement immobilier est encore plus convaincant après l’achèvement des rénovations, car celles-ci ont un effet immédiat sur la valeur de la maison.
Le principal problème du taux de rendement des biens immobiliers est qu’il ne peut être calculé précisément qu’a posteriori. Il est en effet possible de suivre l’évolution de la valeur d’un actif dans le passé, mais il est difficile de prévoir l’avenir car il dépend du prix et de la demande du marché réel de l’immobilier pendant la période de vente. On peut alors parler de bénéfices latents.
Le taux de rendement d’un bien immobilier est un indicateur de la valeur financière qui évolue continuellement dans le temps, tout comme le portefeuille d’actions.
Cependant, contrairement aux actions cotées, l’immobilier n’est pas soumis à une cotation constante en raison de la variété des types de biens et de leurs particularités. Connaître le rendement de l’investissement locatif avant de le vendre nécessite donc des évaluations régulières, faisant intervenir des experts pour estimer le pourcentage de la plus-value.
Comment déterminer le taux de rendement immobilier ainsi que le taux de rendement locatif ?
Dans la manière de calculer le taux de rentabilité, et le taux de rendement l’opération est assez simple.
Pour calculer le taux de rendement il suffit de prendre en considération les loyers perceptibles et de les diviser par le coût d’acquisition du bien. Le coût d’acquisition est composé de :
les frais de notaire, les frais d’enregistrement, les frais de garanties si nécessaire, les frais d’agence pour les travaux de rénovation.
La formule suivante doit être utilisée pour calculer le taux de rendement brut :
Loyer annuel (coût d’acquisition x 100).
Pour déterminer le rendement locatif net, il est recommandé de soustraire tous les coûts liés à l’utilisation du bien, c’est-à-dire
Rendement net = (loyer annuel – taxe foncière – charges – taxe) + coût d’acquisition 100.
En ce qui concerne le taux de rendement, il est important de connaître la valeur actuelle du bien pour déterminer la valeur du surplus qui est :
Le taux de rendement brut est (total des loyers perçus moins la plus-value) (coût d’acquisition 100.
Pour déterminer le taux de rendement net il est important de soustraire les impôts et tous les frais liés à l’exploitation et à la cession du bien immobilier :
Rendement net = (loyer annuel plus la plus-value moins les charges – taxe foncière) + coût d’acquisition 100.
Les formules de calcul du taux de rendement et du taux de rentabilité cachent dans la réalité de l’investissement locatif l’impact de l’effet de levier sur un prêt bancaire.
L’impact de l’effet de levier sur le rendement d’un investissement immobilier.
En réalité, pour connaître le rendement de votre investissement immobilier locatif, il est important de considérer l’apport initial ainsi que de déterminer les résultats financiers (au lieu du coût d’achat).
Considérons deux scénarios : l’un dans lequel vous empruntez auprès d’une banque et l’autre dans lequel vous achetez votre maison en utilisant l’argent liquide de votre poche. Le prix que vous payez pour votre maison est de 110 000 euros, et vous pouvez la vendre à 120 000 euros dans trois ans. Pour simplifier les choses, nous supposerons que le bénéfice généré par le bien sera couvert par les coûts.
Scénario 1 : la rentabilité de l’achat du bien par fonds propres
Avec vos fonds propres, vous investissez 110 000 pour gagner 120 000, soit une rentabilité totale de :
(120 000 – 110 000) (110 000 x 110 000) 100 = 9 (9%)
Scénario 2 : la rentabilité de l’achat du bien immobilier à l’aide d’un prêt bancaire
Disons que vous versez 10 % du capital, soit environ 10 000 euros. Le montant restant est versé par la banque à hauteur de 100 000 euros au taux de 1 % , ce qui correspond à l’option d’une avance in fine. Il est recommandé de prendre en considération le coût des intérêts sur 3 ans qui s’élève à au moins 3000 euros, et le remboursement du capital emprunté à la vente.
Le rendement du capital investi est de (120 000 – 110 000 3 000) 10 000 100 = 70%.
En raison de l’effet de levier que représente une opération immobilière, le montant de la rentabilité de l’investissement dans l’immobilier est compris entre 9 et 70 %. Attention, l’effet de levier est à double tranchant : en cas de perte éventuelle du capital, le rendement sera proportionnel à la perte, ce qui obligera l’investisseur à compenser cette perte. Il est donc essentiel de considérer le rapport entre le risque et le rendement pour éviter toute déception.
Quel est le taux de rendement d’un investissement locatif ?
Le taux de rendement locatif ou taux de rendement approprié est déterminé par le risque que comporte l’investissement immobilier. En général, plus l’investissement est risqué, plus le rendement est élevé. Il s’agit alors d’une question de prime de risque.
Le concept de taux de rendement immobilier est un concept peu fiable qui doit être évalué en tenant compte de plusieurs facteurs :
Votre capacité d’emprunt (vos revenus vous permettent-ils de bénéficier d’effets de levier importants ? )le but de votre investissement (gain patrimonial dû aux économies d’impôts ou rendement locatif pur avec des loyers élevés ou bénéfice immobilier basé sur les plus-values)la fiscalité applicable aux différents revenus du bien le risque de liquidité du bien ainsi que de vacance des espaces locatifs.
En d’autres termes, certaines villes offrent des rendements locatifs élevés en raison du coût d’achat par rapport aux loyers réels. Dans ce cas, le rendement locatif moyen pourrait atteindre 6 % (hors effet de levier).
Cependant, le marché de l’immobilier n’est pas toujours dynamique, ce qui signifie que le bien ne vaudra pas grand-chose et qu’il pourra être difficile de le vendre. Dans ces circonstances, le rendement de l’immobilier pourrait être inférieur au rendement en raison de la possibilité d’une éventuelle perte en capital.
Il est également essentiel d’envisager la possibilité d’espaces locatifs vacants dans lesquels le propriétaire peine à trouver un locataire approprié.
D’un autre côté, un investissement immobilier pourrait offrir de faibles rendements locatifs et le plus faible risque de vacance des biens locatifs et une croissance régulière du marché immobilier.
En général, les villes de Paris et de la banlieue sont décrites comme ayant les caractéristiques suivantes : les rendements locatifs sont d’environ 3 %, cependant le marché est en croissance d’environ 4 % par an avec une forte liquidité et un faible risque de vacance dans les locations. Ainsi le profit immobilier à Paris est très bon compte tenu du risque d’investissement.
L’investissement locatif clé en main pour augmenter le bénéfice d’un investissement immobilier
L’investissement locatif clé en main est une option fantastique pour réaliser un investissement immobilier afin d’en augmenter le profit.
De l’identification des opportunités immobilières les plus lucratives à la négociation du prêt immobilier, en passant par la réalisation des rénovations et l’optimisation de la gestion de votre location, vous bénéficierez de conseils d’experts pour protéger votre investissement locatif.
En plus de gagner un temps précieux, vous serez également en mesure de réaliser un investissement locatif éclairé présentant le niveau de profit le plus élevé par rapport à votre degré de risque acceptable.