Il existe une variété d’options pour investir dans l’immobilier. Outre les options traditionnelles d’investissement locatif ou l’achat de la résidence principale, de nombreux investisseurs se tournent vers les fonds d’investissement dans l’immobilier pour profiter du succès du marché immobilier.
L’investissement dans des fonds immobiliers ne présente pas que des avantages, il a aussi l’avantage de vous donner accès à un portefeuille immobilier diversifié (selon la spécificité du fonds) avec des frais d’entrée très bas.
Alors, investir dans un fonds d’investissement en immobilier est-il une option que vous pouvez envisager ? Si oui, quels sont les meilleurs fonds dans lesquels investir ?
Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier ?
Dans son sens le plus large, le terme “fonds d’investissement immobilier” désigne une entreprise spécialisée dans la collecte de fonds destinés à être investis dans l’immobilier. De la même manière, un fonds d’investissement regroupe les économies des investisseurs afin de mettre en commun leurs fonds pour investir dans l’immobilier.
Cela revient à créer une fiducie d’investissement immobilier pour investir dans un ensemble d’investisseurs, mais le fonds est composé de nombreux investisseurs que vous ne connaissez pas. Comme la taille n’est pas identique, le mode de fonctionnement doit être modifié, mais le principe de fonctionnement est le même :
les investisseurs reçoivent les gains réalisés par le fonds d’investissement (sous forme de dividende ou d’action, selon la structure juridique du fonds) les investisseurs peuvent vendre leurs actions ou leurs parts afin de liquider leurs investissements.
A savoir que la gestion du fonds d’investissement sera supervisée par une société de gestion qui sera notamment chargée de l’allocation des capitaux en fonction de la spécificité du fonds. Contrairement à une société d’investissement traditionnelle, les particuliers ne sont pas en mesure d’influencer la gestion du fonds d’investissement. Toutefois, cette affirmation doit être tempérée en fonction du type de fonds de placement immobilier : SCPI (société civile de placement immobilier), OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) ou SIIC (société d’investissement immobilier cotée). Nous aborderons les fonds de placement immobilier dans le futur !
Pourquoi investir dans une société de placement collectif en immobilier ?
Avant d’acheter des parts d’une société d’investissement immobilier, vous devez connaître vos objectifs d’investissement. En réalité, ces fonds apportent des solutions à diverses problématiques rencontrées par les investisseurs comme la diversification, le coût des tickets d’entrée et la gestion des investissements immobiliers (notamment locatifs)…
Investir dans l’immobilier de manière diversifiée à la carte
La diversification est un aspect important de toute stratégie d’investissement. L’objectif est de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Comme les actions de sociétés, l’immobilier est un bien dont la valeur et le rendement ne sont pas assurés.
Bien que l’investissement immobilier soit généralement considéré comme un actif à risque modéré, les risques et les pertes ne sont pas rares.
L’un des principaux avantages d’investir dans des fonds immobiliers est qu’ils vous offrent la possibilité d’investir dans un portefeuille immobilier ad hoc en une seule fois. Au lieu d’acheter un immeuble de placement à 100 000 euros, vous pourriez acheter une part à 1 000 euros avec un actif composé de 100 structures. Il est évident qu’en investissant dans une société d’investissement immobilier, vous réduisez votre risque de perte financière. Cependant, vous devez vous pencher sur la spécificité sectorielle et géographique de la SCI pour évaluer le niveau de risque de votre portefeuille de biens immobiliers.
Transférer l’administration de votre investissement immobilier
Un autre aspect crucial du fonds d’investissement immobilier est la délégation du contrôle de l’investissement. Contrairement à l’investissement locatif direct, lorsque vous investissez dans un fonds, vous transférez le contrôle du bien immobilier à une société de gestion composée d’experts en la matière.
Vous percevez des revenus sans prendre part à la gestion fastidieuse des biens locatifs et à l’entretien des biens détenus.
En revanche, l’administration de votre portefeuille immobilier n’est pas gratuite et doit être payée par la société de gestion au fonds. Cela peut avoir une influence considérable sur les rendements attendus.
Notez que les fonds de placement immobilier ne sont pas les seuls à aborder cette question de la gestion. Vous pouvez en effet investir directement, en déléguant tous les aspects de votre investissement immobilier à l’investissement locatif clé en main qui offre de nombreux avantages supplémentaires, notamment la possibilité de recourir à des prêts immobiliers.
Peut-on investir dans une société d’investissement immobilier avec un crédit ?
L’immobilier tire ses plus grands avantages de l’investissement avec un financement bancaire. Appelé aussi effet de levier de l’immobilier le prêt bancaire vous permet de booster le rendement de votre investissement tout en remboursant le prêt grâce à la perception des loyers.
Bien qu’il soit faisable d’acheter des parts d’une SCPI avec un crédit, la majorité des établissements de crédit ne financent pas l’achat d’investissements en fonds. Par conséquent, si vous faites un pari sur les fonds immobiliers, ce sera surtout en utilisant vos économies mais sans la possibilité de transformer vos gains futurs en plus-value grâce au prêt.
En savoir plus sur l’effet de levier dans l’immobilier ou comment augmenter le bénéfice de la location que vous faites ?
La SCPI est un fonds d’investissement immobilier pour gérer un portefeuille immobilier indirect.
Appelées aussi pierre papier, les SCPI font partie des produits d’investissement immobilier les plus souvent recommandés par les conseillers en placement. Elles sont simples d’accès, et permettent d’investir dans un patrimoine immobilier avec des avantages fiscaux applicables aux particuliers.
Cependant, les parts de SCPI ne sont souvent pas aussi liquides, ce qui signifie que vous aurez du mal à retirer votre argent du placement.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un fonds d’investissement immobilier qui permet aux investisseurs de réaliser des placements dans l’immobilier par le biais de la société civile qui dispose de capitaux accessibles au grand public.
En fonction de l’objectif de l’investissement (générer des revenus réguliers ou capitaliser ou réduire ses impôts), les SCPI sont classées en trois grandes catégories, qui peuvent ensuite être subdivisées en différentes catégories en fonction de leur domaine d’intérêt (immobilier résidentiel, dispositif Malraux, immobilier de bureaux…).
Grâce à cette large gamme de SCPI, vous pouvez repérer la SCPI qui correspond le mieux à vos objectifs de gestion de patrimoine.
Type de SCPI
Caractéristiques
Sous-catégorie
Rendement de la SCPI
Gestion d’un portefeuille locatifSpécialisation dans un secteur de l’immobilier locatifDistribution régulière de rendements sous forme de revenus immobiliersFPI de bureauxFPI commercialesFPI spécialiséesFPI internationales
SCPI de gains en capital
Pas de distribution régulière de revenusEvaluation à long terme du portefeuille immobilierRégime des plus-values immobilières
SCPI fiscale
Permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en fonction de l’investissement réalisé par le biais de la SCPCycle d’investissement limité dans le temps (en fonction de la durée des avantages fiscaux)SCPI déficitaireSCPI MalrauxSCPI Denormandie déficitSCPI MalrauxSCPI Denormandie
Pourquoi investir dans une SCPI ?
La particularité des SCPI est la transparence financière du fonds pour les investissements immobiliers :
Le fonds n’est pas directement déductible fiscalement. Les associés de la SCPI ont la possibilité de liquider l’impôt selon leur régime fiscal (par exemple, les revenus fonciers sont une source de revenus locatifs qui ne sont pas nus par la SCPI dans le cas d’une personne physique).
Il est donc possible d’adhérer à une SCPI spécialisée dans la création d’excédents immobiliers ou dans la création de plus-values à long terme comme si vous étiez directement propriétaire du bien immobilier.
Comme nous l’avons déjà mentionné, le deuxième avantage des SCPI est leur capacité à financer l’achat de parts à l’aide d’un crédit d’investissement. Cette caractéristique vous permet d’augmenter la rentabilité de votre investissement et également de capitaliser sur les loyers à long terme.
Il est toutefois important de noter que la SCPI doit être considérée comme un investissement à long terme en raison des frais de sortie et d’entrée élevés (frais de notaire d’environ 8 % sur la valeur totale des parts souscrites et frais de transfert d’environ 8 %). …). D’autant plus que la cession des parts de SCPI se fait par le biais d’un accord entre les parties, ce qui pourrait souvent poser des problèmes pour trouver un acheteur rapidement.
Pensez également à investir dans l’immobilier Quels sont les avantages des SCPI ?
L’OPCI est la fiducie liquide et polyvalente pour l’investissement dans l’immobilier.
Pour résoudre le problème de liquidité, il existe un fonds d’investissement immobilier très intriguant appelé la fiducie pour l’investissement immobilier (ou l’OPCI).
Il s’agit d’un fonds d’investissement qui se consacre à l’immobilier mais pas seulement ! Ses actifs doivent être composés de 55 % d’immobilier (cette proportion peut varier en fonction du type d’OPCI, le minimum étant de 51 %) et de 5 % de liquidités. Le reste des fonds peut être investi, à la discrétion du gestionnaire, dans divers actifs, notamment des actions de sociétés cotées, des obligations, etc.
Cette répartition des actifs dans un OPCI permet aux investisseurs de bénéficier d’une option de diversification importante par rapport à un investissement dans un fonds d’investissement centré à 100% sur l’immobilier.
En ce qui concerne la liquidité, les OPCI permettent aux petits investisseurs de racheter leurs parts par l’intermédiaire de la société de gestion directement, ce qui leur évite de devoir trouver un acheteur pour racheter leurs parts.
Contrairement aux SCPI, il est donc tout à fait possible de faire un pari sur un OPCI à court ou moyen terme.
Les OPCI se divisent en deux catégories, qui ont chacune un impact sur la fiscalité :
La SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) qui est imposée à un taux forfaitaire de (30 %) le FPI (Fonds de Placement Immobilier) qui offre le même régime fiscal que la SCPI (transparence fiscale).
La SIIC est la société d’investissement immobilier, est cotée à la bourse des valeurs.
La SIIC (société d’investissement immobilier cotée) est bien le fonds qui investit dans l’immobilier à titre d’exemple, en ce sens qu’il est très proche des fonds d’investissement classiques.
Contrairement aux SCPI ainsi qu’aux OPCI, les SIIC sont cotées sur le marché.
Cette cotation permanente permet aux investisseurs de bénéficier d’une liquidité maximale. Le marché se charge de trouver rapidement un acheteur pour les parts du fonds.
Cependant, l’inconvénient de la cotation permanente est la possibilité d’une volatilité à court terme de la valeur de la part du fonds. En réponse aux événements spéculatifs qui sont en jeu, la valeur des parts de fonds pourrait chuter rapidement (mais aussi augmenter).
Il est donc tentant de suggérer que SIIC est un fonds d’investissement dans l’immobilier qui convient aux investissements à court terme car, en raison de la liquidité des actions, la volatilité des actions fait cependant courir à l’investisseur le risque d’une perte importante à court terme.
Aussi, investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société d’investissement en immobilier
Pensez-vous que l’opération immobilière soit une alternative au fonds d’investissement immobilier ?
Si investir dans des fonds anonymes qui offrent peu de transparence et aucun espace aux investisseurs ne vous attire pas, une stratégie d’investissement immobilier collective personnelle et intime pourrait vous intéresser.
A cet effet, le deal avec le club immobilier est une méthode récente pour investir dans l’immobilier avec des investisseurs ayant des ambitions et des objectifs similaires.
Par le biais d’une entreprise ad hoc créée à cet effet, vous pourrez prendre part à des projets immobiliers passionnants tout en bénéficiant de l’assistance d’experts en immobilier !
Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre article sur l’affaire des clubs immobiliers.