Avant d’acheter un bien immobilier, vous devez évaluer la possibilité de gagner de l’argent. S’il s’agit de votre résidence principale, l’objectif est d’y vivre vous-même et d’accumuler un patrimoine, le but de la location d’un bien est de vous garantir un niveau de revenu élevé.
Pour maximiser l’effet de levier, vous voudrez naturellement financer l’achat du bien à l’aide d’un prêt immobilier. Les loyers perçus permettront de payer la majorité de vos mensualités, le plus souhaitable étant l’autofinancement. Pour déterminer si votre investissement est rentable, vous devez calculer le bénéfice du loyer. Il existe plusieurs façons de le calculer, notamment le calcul du rendement brut, le calcul du rendement net et le calcul du rendement net. Vous trouverez ci-dessous les formules.
Comment déterminer le rendement locatif brut ?
Le premier indicateur qui peut être utilisé pour déterminer le montant que votre investissement vous rapportera est le rendement net. C’est le plus simple à calculer, et c’est ce que les professionnels de l’immobilier proposent presque toujours, car il a le meilleur score.
Pour calculer le rendement locatif brut, il est nécessaire de prendre en compte le coût d’achat du bien ainsi que le loyer annuel que vous espérez percevoir selon la formule ci-dessous :
Rendement locatif brut = (loyer multiplié par 12 mois) (coût d’achat du bien 100 %).
Exemple de calcul du rendement locatif brut
Il existe un appartement de 50 mètres carrés à Noisy qui est vendu au prix de 101 85 EUR. Une recherche en ligne sur des sites immobiliers montre que vous pouvez le louer pour un loyer de 630 EUR par mois.
Le rendement brut de ce bien : (630 x 12) 101 85 = 7,4 %.
Simple, l’estimation du bénéfice locatif ne vous permet que de comparer rapidement les biens entre eux. En réalité, elle ne tient pas compte d’autres facteurs qui peuvent affecter vos bénéfices, tels que les frais supplémentaires (frais de notaire ainsi que les frais de garantie ainsi que les frais de dossier bancaire.) …), les frais (charges de copropriété et frais d’agence immobilière pour une obligation locative, assurances …), les impôts et taxes (taxe foncière, prélèvements sociaux, et impôt sur le revenu …), le calcul du rendement brut ne tient pas compte du risque de vacance, ou de non-paiement. C’est pourquoi vous devez améliorer le calcul du rendement locatif en utilisant les formules nettes et nettes nettes.
Comment déterminer le rendement locatif net ?
De manière plus réaliste En réalité, le calcul du bénéfice net inclut les frais de location non récupérables sur le locataire et la taxe foncière, qui doit être payée par le propriétaire bailleur, ainsi que les frais de gestion. Vous devrez utiliser la même formule que précédemment, en déduisant toutefois ces différents coûts, à savoir
Rentabilité locative nette = (loyer annuel moins les frais et charges) + prix d’acquisition 100 %.
Exemple de calcul de la rentabilité locative.
Pour cet appartement, qui est Noisy vous considérez les charges non récupérables à 10 % du loyer. Vous confiez la gestion du bien à un mandataire pour un coût de 5 % du loyer annuel. L’impôt foncier est de 525 EUR par an.
Le rendement net de ce bien est de (7 560 756 + 756 + 378 525) 101 850 100 = 5,79 5 %.
En ajoutant les coûts, vous avez perdu un point du rendement locatif du bien. C’est la raison pour laquelle il est impératif de procéder à l’estimation la plus précise du bien que vous envisagez d’acheter, afin d’obtenir l’image la plus juste de la valeur de votre investissement, et de maximiser le cash-flow de l’immobilier.
Pour en savoir plus : Comment déterminer le cash-flow d’un bien immobilier ?
Comment déterminer le rendement locatif net ?
La fiscalité est un facteur important dans un investissement immobilier, et il peut être difficile de saisir l’impact de la fiscalité, car elle est influencée par une variété de facteurs :
Le type de location que vous choisissez, qu’elle soit meublée ou vide
Dans un premier temps, vous percevrez des revenus fonciers, et dans un second temps, des revenus commerciaux et industriels (BIC). Ces revenus locatifs sont soumis à des régimes fiscaux à la fois réels et micro.
Le régime fiscal
Vous pouvez choisir entre le régime micro-foncier (location vide) et micro-BIC (location meublée) et le régime réel. Avec le modèle micro-foncier, vous pouvez bénéficier d’une réduction de 30% contre 50% pour les locations meublées et même 71% pour les meublés de tourisme classés.
Dans le régime réel d’imposition, il existe également quelques différences dans la déductibilité des charges. La loi prévoit les dépenses déductibles pour les locations vides cependant, elle vous permet d’en déduire davantage lors de la location d’un appartement meublé à condition qu’elles soient au bénéfice de l’entreprise et qu’elles soient justifiables. Elles peuvent conduire à une utilisation non durable du sol (location vide) ou à un déficit (location meublée) qui vous permet de réduire la charge fiscale.
En outre, vous pouvez utiliser l’amortissement lors de la location d’un appartement meublé, alors que cela n’est pas possible dans une location meublée.
En outre, vous devez ajouter à votre revenu net locatif les prélèvements sociaux de 17,2 %.
De nombreux facteurs à prendre en compte pour le calcul du loyer net !
Les régimes d’exonération fiscale
La loi Pinel pour l’investissement dans un logement neuf et la loi Denormandie pour l’investissement dans un logement ancien rénové permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans, ce qui permet d’augmenter les revenus locatifs.
Avec un investissement réalisé dans le cadre de la loi Malraux, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 36 000 EUR. Si vous investissez dans le cadre de la loi sur les monuments historiques, vous pouvez déduire de vos impôts le montant total des travaux. Paramètres supplémentaires à prendre en compte pour le calcul de votre net locatif.
Le calcul du rendement locatif net doit être déterminé au cas par cas, sur la base de la formule suivante : rendement locatif = (loyer annuel moins les taxes et les charges) (prix d’achat x loyer annuel) 100.
En savoir plus sur la façon de calculer l’impôt dû sur les revenus locatifs ?
Quelle est la différence entre une rentabilité locative et une rentabilité immobilière ?
Maintenant, vous vous demandez sans doute comment gérer la plus-value réalisée lors de la vente de votre bien immobilier. En fait, un investissement immobilier produit deux types de bénéfices, à savoir les revenus locatifs et les plus-values (ou pertes) sur la vente. Cependant, les calculs de rentabilité que nous avons présentés jusqu’à présent n’incluent pas les plus-values ou les pertes en capital. C’est précisément ce fait qui distingue le profit locatif du profit immobilier.
Le bénéfice immobilier inclut dans son calcul le potentiel de plus-value ainsi que la possibilité de revente, c’est-à-dire la valorisation du bien. La valeur de votre bien augmentera à l’avenir lorsque le marché de l’immobilier aura une trajectoire ascendante et que vous effectuerez les travaux nécessaires au fur et à mesure. Cependant, comme pour l’évaluation de la charge fiscale pour déterminer le revenu locatif, il est difficile de déterminer la tendance du marché, surtout si vous envisagez cet investissement à long terme.
Pour s’assurer un revenu de plus-value, il est recommandé de choisir des villes à fort potentiel de croissance et de rendement, ce qui est le cas de l’Ile-de-France. Investir dans des villes d’Ile-de-France où le coût d’achat a augmenté de 30% au cours des cinq dernières années est une excellente méthode pour augmenter la valeur de votre investissement immobilier.
Qu’est-ce qu’un taux de rendement raisonnable ?
Vous pouvez observer que le rendement dépend d’une variété de facteurs qui incluent le prix d’achat, le loyer que vous payez et votre situation fiscale. Il existe différents niveaux de rentabilité auxquels votre investissement se situera.
de zéro à 3 pour cent : le calcul du rendement locatif montre que l’investissement rapporte un petit bénéfice, similaire à un investissement dans un produit sans risque comme l’assurance-vie proposée par les fonds en euros. Le risque est que vous deviez épargner un effort important pour couvrir l’emprunt pour acheter un bien immobilier de 3 à 5,5 pour cent : le calcul du rendement locatif vous place dans le haut de la fourchette attendue d’un investissement immobilier. Si vous établissez une méthode efficace de votre imposition, notamment en utilisant les déficits et les crédits d’impôt, vous pourrez minimiser votre effort d’épargne. A partir de 6 % Le calcul du bénéfice suggère un équilibre parfait entre le loyer et la mensualité. Sachez que cette projection est optimiste, vous devez vous assurer que le loyer que vous envisagez de proposer est conforme au prix du marché ; Au-dessus de 6 % : c’est l’idéal vers lequel tendent tous les investisseurs immobiliers, un cash-flow positif. Il est difficile d’atteindre ce type de bénéfice avec plusieurs unités sèches. Vous devez générer le revenu locatif le plus élevé possible de votre propriété, ce qui n’est possible qu’au début avec d’autres options d’investissement comme l’investissement dans un immeuble de placement, la colocation ou le coliving.
Un investissement locatif clé en main peut être l’option idéale pour garantir un profit locatif maximal. Avec l’aide de nos experts et consultants, vous serez en mesure de déterminer l’emplacement le plus approprié en fonction de vos objectifs, de réaliser des tâches à forte valeur ajoutée à un coût raisonnable et d’élaborer un plan fiscal et financier vous permettant de limiter la charge fiscale.