Mis à jour le 25 octobre 2026
Vous avez pour objectif de constituer votre patrimoine immobilier pour devenir rentier immobilier, ou vous souhaitez des conseils pour votre premier investissement locatif ? Faire appel à un conseiller en investissements immobiliers vous permet de bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long de votre démarche, de l’élaboration de votre stratégie d’investissement, à l’optimisation de votre fiscalité des investissements, jusqu’au montage financier de l’affaire.
Qu’est-ce qu’un conseiller en investissements immobiliers ?
La superficie du bien, la nature de la location (vide ou meublée) et les lois fiscales (micro ou réel), l’analyse des possibilités qu’offrent les dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux, loi sur les monuments historiques…), le choix du meilleur crédit d’investissement immobilier pour la location de votre bien peuvent soulever diverses questions auxquelles un conseiller en investissement immobilier peut vous aider à répondre.
Grâce à son expertise dans le domaine de l’immobilier Le conseiller met à profit ses compétences pour vous aider à choisir les options d’investissement qui répondent le mieux à vos objectifs et à vos besoins. Il vous assiste tout au long du processus d’achat, en gardant à l’esprit la réalisation de l’investissement locatif.
Note : Le métier de conseiller en investissement immobilier n’est pas contrôlé. Toutefois, le fait de posséder des cartes T indique qu’il a les capacités d’exercer ses fonctions. Il n’est pas rare qu’il soit également conseiller financier (CFI).
Quelles sont les responsabilités d’un conseiller en investissement immobilier ?
La fonction d’un conseiller en investissement immobilier est de vous aider à réaliser votre plan d’investissement et à en tirer le maximum de profit. Ainsi, il lui incombe d’évaluer votre plan d’investissement pour connaître le but de votre investissement tel que fiscal, patrimonial, successoral….
Après avoir réalisé cet audit, il vous proposera différentes façons d’investir dans l’immobilier (investissement locatif direct ; souscription de parts de sociétés immobilières et investissement locatif clé en main…).
Après votre choix, le conseiller en investissements immobiliers fait le point sur le marché et formule des projections sur les aspects fiscaux et financiers (le rendement que vous pouvez espérer et les méthodes pour augmenter ce bénéfice, les leviers permettant de réduire la fiscalité des revenus locatifs).
Le conseiller en investissement peut vous aider dans d’autres phases de votre projet immobilier, comme la négociation du coût du bien et l’estimation du budget des travaux et de leur impact sur la rentabilité de votre investissement, ou le choix de la bonne société de gestion locative.
Qu’est-ce qu’un conseiller en investissement immobilier ?
Un conseiller en investissement immobilier peut vous aider à sélectionner le type de bien le mieux adapté à votre budget, et vous expliquera comment maximiser la fiscalité de votre investissement, et aussi anticiper la transmission de vos investissements.
Un conseiller en investissement immobilier pour élaborer votre stratégie d’investissement
A ce stade, votre conseiller en investissement immobilier vous interrogera sur vos objectifs tels que le rendement ou la défiscalisation, la réduction d’impôt… Vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport ?
Pour gagner un revenu régulier aujourd’hui. Pour gagner un revenu complémentaire à la retraite Pour gagner des plus-values en se plaçant sur le marché de l’achat-revente réduire les charges fiscales (impôt sur le revenu et fiscalité du patrimoine immobilier) en profitant des mesures de défiscalisation déficit foncier, démembrement immobilier. Diversifier son épargne en sélectionnant des supports immobiliers, idéalement en jouant sur l’effet de levier.
L’autre élément que le conseiller en investissement immobilier prendra en compte est votre volonté ou votre aversion au risque. Certaines options d’investissement dans la pierre sont plus risquées que d’autres investissements ; par exemple, miser sur l’immobilier commercial, ou l’unité de compte immobilière.
Il vous demande ensuite :
Si vous disposez d’une épargne de précaution pour vous protéger des risques locatifs (vacance ou loyers impayés ou dégradation), comment allez-vous réagir à une éventuelle perte en capital.
Le troisième aspect, le plus important, à prendre en compte lors de l’élaboration de votre stratégie d’investissement, et sur lequel le conseiller en investissement immobilier se penchera, est votre horizon d’investissement. Si vous cherchez à augmenter votre épargne-retraite, l’objectif est à long terme. Cela peut vous permettre d’envisager d’investir de manière plus risquée pendant les premières années.
Lire la suite : Comment réduire vos impôts en cas de déficit foncier ?
Un conseiller en investissement, pour choisir le bon investissement immobilier adapté à vos besoins.
Il existe plusieurs méthodes pour investir dans l’immobilier, notamment la détention directe du marché immobilier, l’investissement locatif clé en main et la détention indirecte de biens immobiliers (la fameuse “pierre papier”).
La détention directe signifie que vous vous occupez de la gestion des biens locatifs. Le conseiller en investissement immobilier examinera vos connaissances en la matière, le temps que vous devez consacrer à cette tâche… En fonction de vos réponses, le conseiller vous orientera vers une solution complète.
La détention indirecte consiste principalement en l’acquisition de parts de SCPI à crédit pour profiter des effets de levier ou de liquidités si votre intention est de diversifier votre épargne sous forme liquide. Un conseiller en investissement immobilier se concentrera sur vos objectifs (rendement et plus-value ou défiscalisation) pour vous aider à déterminer la meilleure SCPI à choisir (SCPI de rendement SCPI d’achat-vente, SCPI fiscale).
Lire la suite : Quelles sont les différentes options pour investir dans l’immobilier ?
Un conseiller en investissement immobilier pour déterminer les conditions du bail.
Pour devenir propriétaire bailleur, il faut faire un choix entre :
Les marchés qui sont nouveaux ou anciens ?
Le marché du neuf présente un avantage incontestable : des frais de notaire moins élevés (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien). Vous disposerez d’un logement au goût du jour, susceptible d’attirer rapidement les acheteurs et d’une grande efficacité énergétique. Le point négatif est que vous devrez payer le coût d’une propriété qui peut être de 20 % ou plus, ce qui peut avoir un impact sur le bénéfice de votre investissement et l’offre est limitée par rapport aux propriétés anciennes.
Les maisons anciennes sont situées dans des centres-villes de premier ordre et attirent une clientèle importante. Vous devrez souvent effectuer des travaux qui nécessitent le recours à des prêts à remboursement différé afin de maximiser les flux de trésorerie.
Le travail d’un consultant en investissement immobilier est de vous guider sur le meilleur marché à sélectionner en fonction de votre budget et de vos objectifs et de vous aider à surmonter les inconvénients que chacun offre, en vous recommandant des solutions appropriées.
Lire aussi Immobilier : faut-il investir dans des immeubles anciens ?
Location meublée ou location vide ?
La location nue signifie moins de rotation pour les locataires et une meilleure solution au déficit foncier. Cependant il faudra être capable de faire face aux rigueurs de la location comme les baux triennaux avec le locataire.
Si vous louez en meublé, le conseiller en investissement immobilier vous recommandera de choisir le classement en location meublée non professionnelle (LMNP) ou en location meublée professionnelle (LMP) en fonction du montant de vos revenus.
En savoir plus : Quels sont les avantages de la location de logements meublés en tant qu’investissement locatif ?
Un conseiller en investissement immobilier pour élaborer votre plan financier.
Un conseiller en investissement immobilier vous présentera les différents prêts immobiliers auxquels vous pouvez recourir pour rendre votre investissement possible. Prêt amortissable, prêt in fine, prêt achat-revente, chacun a des modalités de remboursement spécifiques, qui influent sur vos obligations fiscales.
De même, le conseiller en investissement immobilier vous aidera à déterminer votre capacité d’emprunt pour investir dans des biens locatifs, c’est-à-dire à déterminer le montant maximum que les banques vous prêteront en fonction de vos revenus, de vos dépenses et de votre apport personnel. En ce qui concerne l’acompte, le conseiller en investissement immobilier vous aidera à déterminer le meilleur montant pour créer un meilleur cash-flow.
Lire la suite : À quoi contribue un investissement locatif ?
Un conseiller en investissement immobilier, pour optimiser votre fiscalité
Les revenus locatifs que vous tirez de votre investissement sont considérés comme des revenus fonciers (location vide) ou des BIC (location meublée). Dans les deux cas, ils sont imposés sur le revenu et, si vous dépassez les seuils, vous serez soumis à l’IFI.
Un conseiller en investissement immobilier sera à votre disposition pour vous aider à choisir entre les différents régimes fiscaux (micro-foncier, micro BIC, régime réel) en fonction des revenus de votre foyer et vous proposer des stratégies d’optimisation fiscale pour minimiser votre charge fiscale, par exemple la création d’un déficit foncier , ou l’achat de la nue-propriété pour diminuer l’IFI.
Un conseiller en investissement pour vous aider à planifier la transmission de votre patrimoine
Si vous êtes marié ou si vous avez une famille, vous êtes susceptible de constituer votre patrimoine pour protéger ceux que vous aimez et transmettre vos biens de la meilleure façon possible.
Si votre conseiller en investissements immobiliers vous aide à constituer votre patrimoine, il vous fournira des conseils avisés sur les options qui s’offrent à vous pour planifier votre avenir. Donation d’un pécule du vivant ou démembrement de parts par recoupement entre époux, transmission du patrimoine à une SCI, puis donation des parts démembrées : il peut vous aider à mettre en place une stratégie patrimoniale optimisée.
Vous souhaitez travailler avec un conseiller en investissement immobilier pour vous aider dans votre projet ? Forts de leurs années d’expertise sur le marché locatif les experts des Secrets de l’Immo vous accompagnent à chaque étape de votre investissement pour vous assurer la confiance et augmenter vos bénéfices.
Ensemble, nous analysons vos objectifs ainsi que votre capacité financière et votre budget afin de poser les bases d’un investissement sur mesure. De la sélection d’un prêt à la réalisation du projet avec notre équipe interne, en passant par la finalisation de votre plan fiscal, nous nous occupons de tout. Contactez-nous pour discuter de votre projet.
Pourquoi faire appel à un conseiller en investissement immobilier en 2026 : un cadre qui a bougé
Les arguments présentés plus haut restent valables, mais le terrain sur lequel travaille le conseiller n’est plus celui des années Pinel. Entre 2024 et 2026, plusieurs règles ont modifié la rentabilité nette d’un même bien, parfois de plusieurs points. Un investisseur qui s’appuie sur des simulations anciennes ou sur l’expérience d’un proche risque de raisonner avec des chiffres périmés. C’est aujourd’hui l’une des raisons les plus concrètes de solliciter un professionnel.
Réponse rapide
Les arguments présentés plus haut restent valables, mais le terrain sur lequel travaille le conseiller n’est plus celui des années Pinel. Entre 2024 et 2026, plusieurs règles ont modifié la rentabilité nette d’un même bien, parfois de plusieurs points. Un investisseur qui s’appuie sur des simulations anciennes ou sur l’expérience d’un proche risque de raisonner avec des chiffres périmés. C’est aujourd’hui l’une des raisons les plus concrètes de solliciter un professionnel.
Fin du Pinel et nouvelle donne pour la location meublée
Le dispositif Pinel s’est éteint au 31 décembre 2024 : une nouvelle acquisition ne peut plus ouvrir droit à cette réduction d’impôt. D’autres leviers restent mobilisables, comme le Denormandie dans l’ancien rénové (prolongé jusqu’à fin 2027), le Malraux, le régime des monuments historiques ou le déficit foncier. Chacun impose ses propres contraintes de travaux, de localisation ou de durée de location.
Le statut LMNP, longtemps présenté comme la solution simple, a lui aussi été retouché :
- pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, avec des exceptions pour certaines résidences services ;
- pour les meublés de tourisme non classés, le micro-BIC est ramené à un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 euros de recettes ;
- la location meublée de longue durée garde un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 euros de recettes.
Le conseiller compare donc désormais le meublé et la location nue sur toute la durée de détention, revente comprise, et plus seulement sur les premières années de revenus peu fiscalisés.
DPE : l’étiquette énergétique conditionne le droit de louer
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Pour un investisseur, la classe énergétique devient un critère d’achat au même titre que l’emplacement. Le conseiller intègre au plan de financement le coût des travaux nécessaires pour viser au moins la classe D, ainsi que les aides auxquelles le projet peut prétendre. L’ajustement du coefficient de conversion de l’électricité, appliqué depuis début 2026, a par ailleurs fait gagner une classe à une partie des logements chauffés à l’électricité : un DPE récent peut changer complètement l’analyse d’une annonce.
Pour mesurer ce que pèse un chantier lourd dans un projet, l’exemple chiffré de la réhabilitation d’une longère montre l’écart fréquent entre le devis initial et le budget final.
Vérifier le statut d’un conseiller en investissement immobilier avant de lui confier son projet
Le titre de conseiller en investissement immobilier n’est pas protégé, mais une bonne partie des activités qu’il exerce le sont. Selon ce qu’il propose, le professionnel doit justifier d’un ou de plusieurs statuts réglementés. Cette vérification prend quelques minutes et permet d’écarter les intervenants mal encadrés.
| Activité exercée | Statut attendu | Où le vérifier |
|---|---|---|
| Vente ou intermédiation sur un bien immobilier | Carte professionnelle T (loi Hoguet) | Auprès de la CCI qui l’a délivrée |
| Conseil sur des parts de SCPI ou d’autres placements | Conseiller en investissements financiers (CIF), adhérent d’une association agréée par l’AMF | Registre de l’ORIAS |
| Recherche et négociation du crédit | Intermédiaire en opérations de banque (IOBSP) | Registre de l’ORIAS |
| Gestion des biens pour le compte du propriétaire | Carte professionnelle G | Auprès de la CCI |
En plus des cartes, trois documents doivent vous être remis avant toute souscription : une lettre de mission qui décrit la prestation, un recueil d’informations sur votre situation et vos objectifs, puis un rapport écrit qui justifie la recommandation. L’absence de ce rapport doit vous alerter, surtout si la solution proposée se résume à un seul programme ou à un seul produit.
Rémunération du conseiller immobilier : honoraires, commissions et indépendance
Savoir comment le professionnel est payé aide à lire ses recommandations. Deux modèles coexistent, et ils sont souvent combinés.
Les honoraires de conseil sont facturés directement au client, au forfait ou au temps passé. Leur montant dépend de la complexité du dossier : un audit patrimonial simple ne demande pas le même travail qu’une stratégie qui mêle société civile, démembrement et transmission. Comme la rémunération ne dépend pas du produit retenu, ce modèle limite le conflit d’intérêts.
Les commissions, elles, sont versées par le promoteur, la société de gestion ou la banque. Le conseil semble alors gratuit, mais son coût se retrouve dans le prix du logement neuf ou dans les frais de souscription des parts. Ce n’est pas un problème en soi, à condition que le montant soit indiqué par écrit et que plusieurs alternatives aient été étudiées.
Un bon accompagnement en 2026 sait aussi sortir de la seule pierre physique. Certaines stratégies de diversification passent par des foncières cotées, dont le fonctionnement est expliqué dans notre lecture du titre Icade en bourse. Côté transmission, le démembrement soulève des questions précises au moment de la revente, comme le montre le cas de la vente avant décès de l’usufruitier.
Les questions à poser avant de choisir un conseiller en investissement immobilier
Faire appel à un conseiller en investissement immobilier est-il obligatoire ?
Non. Aucun texte n’impose de passer par un professionnel pour acheter un bien locatif ou souscrire des parts de SCPI. Son accompagnement devient surtout intéressant quand le projet combine financement, fiscalité et transmission, ou quand on manque de temps pour comparer les solutions.
Peut-on encore réduire ses impôts grâce à l’immobilier sans le Pinel ?
Oui, par d’autres voies : le Denormandie dans l’ancien avec travaux, le Malraux, les monuments historiques, le déficit foncier ou la nue-propriété. Chaque dispositif suppose des engagements précis, et l’avantage fiscal ne devrait jamais être le seul critère d’achat.
Comment savoir si un conseiller est réellement indépendant ?
Demandez-lui qui le rémunère et sous quelle forme, combien de partenaires il référence et s’il facture des honoraires. Un intervenant qui ne présente qu’un seul promoteur ou une seule société de gestion n’a pas le même recul qu’un cabinet payé par ses clients.
Un conseiller peut-il intervenir sur un bien déjà acheté ?
Oui. Il peut réexaminer le régime fiscal choisi, préparer une rénovation énergétique, revoir la gestion locative ou anticiper une revente. Si vous gérez vous-même la mise en location, notre guide pour publier une annonce sur Le Bon Coin immobilier location détaille les bonnes pratiques.
