Mis à jour le 26 octobre 2026
Avec une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés, vous avez la possibilité d’amortir le bien pour diminuer le bénéfice déductible fiscalement. Il est important de différencier l’approche comptable de l’amortissement, puis d’envisager les conséquences fiscales de ce dernier. Tout ce que vous devez savoir sur l’amortissement IS.
Qu’est-ce que la dépréciation ?
L’amortissement est le procédé qui consiste à prendre en compte la dépréciation qui se produit sur les biens immobiliers détenus par la SCI à l’IS du fait de leur utilisation et de l’avancée du temps. Cette méthode permet de réduire les bénéfices de la société civile immobilière et, par conséquent, l’impôt dont elle est redevable. Pour mieux comprendre la suite de cet article, nous allons examiner le traitement comptable et fiscal de l’amortissement d’un bien immobilier non commercialisé par une société.
La méthode de comptabilisation des amortissements
La SCI va construire un ou plusieurs bâtiments afin d’atteindre ses objectifs et de poursuivre ses activités. Pour la comptabilité d’une société commerciale imposée comme une société de capitaux, les bâtiments sont considérés comme des actifs fixes. L’amortissement des immobilisations se traduit par une charge comptable sur le compte de résultat, qui représente la perte de valeur de l’immobilisation, qui se déprécie avec l’usage et le temps. Pour en savoir plus : Comment créer une SCI pour investir dans l’immobilier locatif ?
Le traitement fiscal de l’amortissement
D’un point de vue fiscal, l’amortissement des immobilisations provoque une perte de valeur des biens appartenant à la SCI. Or au moment où vous lancez l’activité de la SCI vous avez investi un capital, qui est affecté par cette perte de substance des immobilisations. Pour compenser cette perte, c’est-à-dire pour conserver la valeur d’origine de l’actif, vous allez profiter des bénéfices de la SCI. Comment y parvenir . En bénéficiant d’une déduction fiscale qui vient s’imputer sur les bénéfices déductibles.
Le traitement des amortissements en termes économiques
D’un point de vue commercial, l’amortissement peut être un moyen de substituer des actifs fixes en utilisant les liquidités économisées par le paiement des impôts. Ces montants amortis sont gardés en réserve jusqu’à leur utilisation. Consultez : L’amortissement en LMNP
Quelle est la forme d’amortissement dans une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés ?
Il existe deux types d’amortissement : l’amortissement linéaire et l’amortissement dégressif.
Amortissement linéaire de la SCI avec IS
L’amortissement linéaire consiste à déduire chaque année un montant spécifique qui est calculé en fonction de l’élément considéré en pourcentage, auquel cas un taux ainsi qu’une durée d’amortissement sont liés. Dans un premier temps, vous déduirez du prix d’achat du bien immobilier les frais généraux tels que les frais de rédaction d’actes ou les frais de notaire avant d’appliquer le montant de l’amortissement annuel. C’est l’option la plus populaire pour les SCI qui incluent l’impôt sur les sociétés et l’amortissement linéaire peut même être obligatoire dans certaines circonstances (par exemple, un logement dont la durée d’utilisation est inférieure à trois ans).
Amortissement sous forme de solde dégressif, rarement employé par les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés.
Cette méthode d’amortissement diffère de la précédente en ce qu’elle permet de déduire des montants plus importants au cours des premières années. Dans ce cas, il est nécessaire de calculer un coefficient ajouté au taux d’amortissement linéaire ; ce coefficient est déterminé par la durée d’utilisation normale du bien. Cette possibilité est offerte aux immobilisations prévues par le code général des impôts, comme par exemple les hôtels, les investissements immobiliers, etc. En pratique, la SCI relevant de l’IS n’est pas impactée par ce type d’amortissement.
Quelles sont les conditions à remplir pour amortir le dossier d’une société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur les sociétés ?
Le régime fiscal de la SCI a un impact sur les amortissements. Par essence, la SCI est une entreprise transparente qui est imposée sur les bénéfices versés par les associés : c’est la SCI à l’IR. Mais comme elle n’est pas tenue de tenir une comptabilité, elle n’est pas obligée de faire des amortissements. Si elle choisit d’en faire, l’amortissement n’aura qu’un impact comptable, mais pas fiscal. En effet, en raison de sa transparence fiscale, il n’est pas possible pour une SCI à l’IR de réduire son bénéfice déductible fiscalement en pratiquant des amortissements. Les règles sont différentes pour une SCI qui a l’IS. En effet, elle est tenue de tenir une comptabilité et d’effectuer des amortissements sur les immobilisations. Pour être déductible fiscalement, l’amortissement doit être correctement documenté dans le compte, ne concerner que les actifs qui ont été amortis dans le temps et en cours d’utilisation, et refléter l’amortissement réel encouru par chaque composant. En savoir plus sur comment choisir entre une SCI soumise à l’IR et une SCI soumise à l’IS ?
Quels sont les biens qui peuvent être amortis dans le cas d’une société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur les sociétés ?
Les biens immobiliers ainsi que les biens mobiliers détenus par la SCI sont des biens corporels. Vous pouvez amortir : un appartement, une maison ou une construction immobilière, et leurs composants (murs et toitures) et maçonnerie, ainsi que le gros œuvre). …) ; Les meubles meublants du bien et les éléments utilisés pour le fonctionnement de l’activité ainsi que le matériel informatique nécessaire à l’exploitation… Au contraire, il est impossible d’apprécier un terrain puisqu’il ne s’amortit pas dans le temps. Il existe également des actifs incorporels, c’est-à-dire des actifs qui ne sont pas des biens tangibles, comme les licences, les brevets ou les logiciels, ainsi que les frais d’établissement (par exemple, le montant requis pour l’enregistrement de la SCI). En général, ces éléments ne sont pas amortissables (à l’exception des brevets et des coûts liés au développement et à la conception de logiciels) car ils ne sont pas amortissables en fonction du temps ou de l’utilisation, sauf dans des circonstances extraordinaires. Dans certaines circonstances, ils peuvent être considérés comme des provisions. En savoir plus sur les avantages d’un investissement locatif clé en main ?
Quelle est la durée d’amortissement dans une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés ?
Nous sommes donc dans le domaine de l’amortissement linéaire où le temps et le taux d’amortissement sont étroitement liés. La durée de l’amortissement correspond à la durée normale d’utilisation qui est déterminée par les procédures d’exploitation. Elle est déterminée par les composants de la structure (un composant peut être par exemple la toiture, les accessoires ou le gros œuvre), tout comme le taux d’amortissement linéaire. Voici comment les durées et les taux d’amortissement sont organisés par composant. Composant amorti Durée normale d’utilisation Taux d’amortissement Bâtiment construit Entre 20 et 50 ans Entre 2 et 5 Toiture 25 ans 25 ans 4 % étanchéité 15 ans 6,67 Ascenseurs 15 ans 6,67 Aménagements intérieurs 15 ans 6,67 % Structure (gros œuvre) 80 ans 1,25 % En savoir plus Qu’est-ce qu’une SCI quand on est fonctionnaire de l’Etat ?
Pourquoi est-il important d’amortir dans une société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés ?
L’avantage de l’amortissement au sein d’une SCI dans le cadre de l’IS est qu’il peut être déductible du revenu imposable de la société. Il est pris en compte dans le calcul de l’impôt pour la SCI et, en réduisant au passage l’impôt de base, il diminue l’impôt sur les sociétés pour la SCI. Pour calculer l’impôt de la SCI, il faut d’abord déduire l’amortissement du coût d’achat de l’immeuble, après déduction des frais généraux immédiatement déductibles (par exemple, les frais de notaire). Si vous n’achetez pas l’immeuble pendant l’existence de la société, il est toutefois mis en état dès la création de la SCI et sa valeur marchande sera alors prise en compte. Amortissement sur le coût de la construction ou de la reconstruction (différent selon qu’il s’agit d’une structure commerciale, résidentielle ou professionnelle). Après ces déductions d’amortissement, les bénéfices de la SCI sont imposés selon le taux d’imposition applicable. Le taux habituel est de 28 % et de 31 % au-delà de 500 000 euros de bénéfices et les taux sont réduits à 26,5 % et 27,5 % pour les exercices qui commencent le 1er janvier et se terminent le 31 décembre 2021. Le taux réduit est applicable aux entreprises dont le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur au seuil de. Pour un chiffre d’affaires inférieur à 38 120 euros, le taux d’imposition est de 15 % ; au-delà de ce seuil, le taux passe à 28 % (26,5 % pour les exercices qui commencent au mois de janvier en 2021).
Quelles sont les conséquences fiscales de l’amortissement lors de la vente du bien ?
Si la réduction du bénéfice fiscalement déductible est un avantage important, l’amortissement en SCI avec l’IS est un inconvénient majeur lors de la transmission du bien au cours de la vie sociale. Si l’amortissement est exonéré d’impôt pendant toute la durée de détention du bien, il augmente également le montant de la plus-value et son imposition. Dans le régime des particuliers, les plus-values sont calculées sur la base du montant de la différence entre le prix de la vente et le coût d’acquisition du bien. Le système diffère dans le cas d’un régime professionnel qui inclut l’amortissement du bien. Dans ce cas, toute différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC) doit être prise en compte. Contrairement à la valeur réelle, ou valeur vénale, d’un bien, la VNC correspond au montant du bien moins la dépréciation qui est constatée au fil du temps par l’amortissement. Elle se calcule selon la formule suivante : VNC = prix d’achat avant impôts, amortissements et provisions fiscales. En réalité, plus vous conservez longtemps le bien avant de le revendre, plus votre VNC est faible et plus la différence avec le prix de vente est importante. Au final, vous réaliserez une importante plus-value qui sera imposée au taux normal de 31 % ou au taux réduit de 15 %. Au final, les économies d’impôt que vous avez réalisées au fil du temps grâce à l’amortissement sont compensées par l’imposition des plus-values.
Ce qui change en 2026 pour l’amortissement d’une SCI à l’IS
Le mécanisme comptable décrit plus haut ne bouge pas : le bien reste inscrit à l’actif, décomposé, puis amorti sur sa durée d’utilisation. Ce qui évolue, c’est l’environnement fiscal autour, et il pèse directement sur l’intérêt de l’opération.
Les taux d’impôt sur les sociétés appliqués au résultat après amortissement
Le bénéfice qui reste après déduction des amortissements est imposé à 15 % jusqu’à 42 500 euros, puis à 25 % au-delà. Le taux réduit suppose trois conditions : un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. La plupart des SCI familiales les remplissent. Chaque euro amorti économise donc 15 ou 25 centimes d’impôt, selon la tranche atteinte.
Les sommes qui sortent ensuite de la société sous forme de dividendes subissent une seconde imposition chez l’associé, au prélèvement forfaitaire unique porté à 31,4 % en 2026 (le détail figure dans notre page sur la flat tax). Laisser la trésorerie dans la SCI pour rembourser l’emprunt ou financer un nouvel achat reste souvent la voie la plus économe.
Une comparaison avec le LMNP moins tranchée qu’avant
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel sont réintégrés dans le calcul de sa plus-value privée lors de la revente, sauf exceptions (résidences étudiantes, résidences seniors, établissements pour personnes âgées). L’argument selon lequel le LMNP amortit « gratuitement » alors que la SCI à l’IS paie à la sortie a donc perdu une partie de sa force. Les deux régimes gardent toutefois des logiques distinctes : abattements pour durée de détention côté LMNP, aucune exonération liée au temps côté SCI à l’IS.
Exemple chiffré : comment l’amortissement par composants réduit l’IS d’une SCI
Prenons une SCI qui achète un immeuble de rapport 300 000 euros, frais d’acquisition passés en charges. Le terrain est estimé à 20 % du prix, soit 60 000 euros qui ne s’amortissent pas. Les 240 000 euros restants sont ventilés comme suit.
| Composant | Part du bâti | Valeur | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 50 % | 120 000 € | 50 ans | 2 400 € |
| Toiture et façades | 20 % | 48 000 € | 25 ans | 1 920 € |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 % | 36 000 € | 20 ans | 1 800 € |
| Agencements intérieurs | 15 % | 36 000 € | 15 ans | 2 400 € |
| Total | 100 % | 240 000 € | 8 520 € |
Avec 18 000 euros de loyers annuels et 4 000 euros de charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, gestion), le résultat avant amortissement atteint 14 000 euros. Après la dotation de 8 520 euros, il descend à 5 480 euros, soit un IS de 822 euros au taux réduit, contre 2 100 euros sans amortissement. Cet écart de 1 278 euros revient chaque année tant que les composants ne sont pas totalement amortis. Les agencements le sont au bout de quinze ans : la dotation baisse alors et l’impôt remonte, un point à anticiper dans un plan de financement calé sur un taux immobilier fixe sur vingt ans.
Le coût réel d’une revente au bout de douze ans
Après douze exercices, les amortissements cumulés représentent 102 240 euros et la valeur nette comptable du bien tombe à 197 760 euros. Si l’immeuble est revendu 360 000 euros, la plus-value imposable n’est pas de 60 000 euros mais de 162 240 euros, taxée comme un bénéfice ordinaire. Hors résultat locatif de l’année, l’impôt ressort à environ 36 310 euros : 6 375 euros sur la tranche à 15 %, 29 935 euros sur le reste à 25 %.
Sans amortissement, la même plus-value de 60 000 euros aurait coûté 10 750 euros. Les 15 336 euros d’IS économisés en douze ans ont donc été repris, et au-delà, parce que la plus-value concentrée sur un seul exercice bascule largement dans la tranche à 25 %. L’amortissement décale l’impôt plus qu’il ne l’efface : il profite surtout aux SCI qui conservent leur patrimoine longtemps, réinvestissent la trésorerie dégagée ou transmettent des parts plutôt que l’immeuble lui-même.
Les erreurs fréquentes qui privent la SCI à l’IS de son amortissement
- Une quote-part de terrain sous-évaluée. L’administration peut contester une répartition trop favorable au bâti. Une expertise, un avis de valeur ou le prix au mètre carré des terrains voisins sécurise la ventilation, qui se situe souvent entre 10 et 30 % selon la localisation.
- Un arbitrage oublié sur les frais d’acquisition. Droits d’enregistrement, émoluments et honoraires peuvent être déduits tout de suite ou intégrés au prix de revient, puis amortis.
- La confusion entre entretien et amélioration. Un remplacement à l’identique passe en charges, alors qu’une extension ou une rénovation lourde crée un nouveau composant à amortir.
- Une dotation non passée à la clôture. L’article 39 B du code général des impôts impose un amortissement minimal : ce qui n’a pas été comptabilisé à temps ne se rattrape pas sur les exercices suivants.
- Une option pour l’IS prise à la légère. Elle n’est révocable que pendant les cinq premiers exercices, après quoi la SCI reste définitivement soumise à l’impôt sur les sociétés.
Pour chiffrer la seconde option, notre méthode de calcul des frais de notaire donne les montants à intégrer. Et pour situer la SCI à l’IS face à d’autres supports (SCPI, crowdfunding, club deal), le comparatif des placements immobiliers aide à trancher selon l’horizon de détention.
Amortissement d’une SCI soumise à l’IS : questions pratiques
Une SCI à l’IS est-elle obligée d’amortir ses biens ?
Oui. Tenue à une comptabilité commerciale, elle doit enregistrer chaque année au moins l’amortissement linéaire de ses immobilisations. Ce n’est pas une faculté laissée au gérant, contrairement à la SCI à l’IR où l’amortissement n’a aucune portée fiscale.
L’amortissement peut-il rendre le résultat de la SCI déficitaire ?
Oui, à la différence du LMNP, où la fraction excédentaire est mise en réserve sans créer de déficit. Le déficit de la SCI se reporte sans limite de durée sur les bénéfices suivants, dans la limite d’un million d’euros par an majoré de 50 % du bénéfice qui dépasse ce seuil.
Les frais de notaire s’amortissent-ils dans une SCI à l’IS ?
Seulement si la SCI choisit de les incorporer au prix de revient. Ils sont alors répartis entre terrain et construction, et seule la part rattachée au bâti est amortie. L’autre option consiste à les déduire en totalité sur l’exercice d’achat.
Quand commence l’amortissement d’un bien acheté en cours d’année ?
À la date de mise en service du bien, généralement celle de sa mise en location ou de sa disponibilité. La première dotation est calculée au prorata du temps écoulé jusqu’à la clôture, au jour près.
