Transformer sa résidence principale en investissement locatif : une bonne idée ?

L’immobilier est un marché durable et lucratif, vous envisagez de transformer votre propriété principale en location. Plusieurs options s’offrent à vous, notamment la location de l’ensemble de votre maison, meublée ou non, avec un petit nombre de pièces, tout au long de l’année ou de manière saisonnière. Il est important de connaître les aspects économiques de ce type d’activité et de décider s’il est plus avantageux de conserver le bien ou de le vendre pour réaliser un investissement immobilier. La clé pour comprendre Les Secrets de l’Immo.

Résidence principale : fiscalité et caractéristiques

Le Bofip définit la résidence principale qui est ” le logement dans lequel le contribuable vit habituellement et effectivement avec sa famille “. ” Lorsque le contribuable exerce une activité professionnelle qui nécessite de fréquents déplacements, la résidence principale] est celle où vit sa famille pendant la durée de son séjour “. La norme est que la résidence principale est celle que vous habitez pendant huit mois de l’année. Cela signifie que vous pouvez transformer votre résidence principale en une location pendant quatre mois par an, mais sans perdre le caractère de votre résidence principale. Ce changement peut avoir un impact sur la fiscalité. En effet, vous pouvez bénéficier d’avantages spécifiques assimilables à des niches fiscales : par exemple, l’exonération des plus-values dont bénéficie la revente ou la vente de la résidence principale et l’abattement de 30 % de sa valeur vénale pour le calcul du montant de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ces avantages sont perdus en cas de location à long terme de votre bien. Une autre caractéristique de la propriété principale est que la majorité des propriétaires ont poussé leurs dettes jusqu’à ne plus pouvoir payer le bien. Comme de nombreux propriétaires, vous avez peut-être décidé de contracter un prêt à un taux d’intérêt de 35 % pour acheter la maison dont vous avez toujours rêvé. Cela pourrait poser un problème lorsque vous serez prêt à transformer votre maison en un immeuble de placement pouvant être utilisé comme une location. En effet, même si vous vous attendez à gagner un loyer, celui-ci pourrait ne pas suffire à payer les dépenses mensuelles et les impôts que vous devrez payer sur le revenu locatif et le fait que vous devrez payer un loyer dans le cas où vous n’habitez pas une partie de l’immeuble locatif. Pour en savoir plus : Comment pouvez-vous autofinancer votre investissement locatif ?

Investissement locatif Fiscalité et caractéristiques

Lorsque vous investissez dans un bien locatif, vous ne devez pas chercher à faire des considérations émotionnelles. Vous recherchez simplement le rendement le plus élevé de votre investissement. Pour cela, vous vous basez sur des facteurs objectifs tels que le coût d’acquisition, le montant du loyer et des charges que vous payez, la compatibilité entre les caractéristiques du bien et les exigences locales et les clients. Vous avez choisi votre résidence principale en fonction de vos propres besoins, et non de ceux des locataires qui pourraient être intéressés. Êtes-vous sûr qu’elle sera attrayante et qu’elle attirera facilement des locataires lorsque vous déciderez de la mettre en location ? Un autre facteur à prendre en compte lorsque vous envisagez de transformer votre logement en propriété locative : la fiscalité. La loi autorise des exonérations fiscales spécifiques que nous détaillerons ci-dessous, mais sinon les revenus locatifs seront imposés. Il s’agit d’un facteur différent dont vous devez tenir compte lorsque vous calculez la valeur de votre investissement locatif, ainsi que le flux de liquidités. En savoir plus sur la manière de déterminer votre déduction fiscale pour les revenus locatifs ? En savoir plus sur la manière de réaliser un investissement locatif rentable ?

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De votre résidence principale à une location vide

L’avantage de louer un bien vacant est que les locataires restent longtemps et que vous pouvez réduire les risques de vacance ainsi que le turnover, qui peuvent avoir un impact sur le retour sur investissement. Cependant, vous devrez faire face à un certain nombre de restrictions concernant la location. Vous devez vous engager sur au moins trois ans avec votre locataire, au lieu d’un an avec une location meublée. En ce qui concerne la fiscalité, les revenus du bien peuvent être imposés selon le modèle du micro-foncier ou selon le régime réel. Dans le premier cas, vous pouvez bénéficier d’une déduction de 30 %, tandis que dans le second, vous pouvez réduire certaines dépenses des revenus locatifs. L’avantage de cette structure fiscale est qu’elle permet la création d’un déficit sur votre terrain qui réduira ou éliminera la charge fiscale.

Transformer sa résidence principale en location meublée

Deux possibilités sont à envisager : la transformation d’une petite partie de la résidence principale en investissement locatif, et la transformation de la totalité de la résidence principale en investissement locatif.

Transformer une partie de la résidence principale en immeuble de rapport

Louer une partie de votre logement, c’est cohabiter avec votre locataire, ou faire des travaux pour vous assurer plus d’intimité (par exemple, offrir deux entrées séparées, ou utiliser le premier étage du logement pour le transformer en studio). En conséquence, vous bénéficiez d’un avantage financier. Le loyer que vous percevez peut être utilisé pour rembourser votre prêt hypothécaire ou pour financer un prêt pour un autre achat immobilier. D’un point de vue fiscal, c’est fascinant. L’administration fiscale vous permet de ne pas déclarer les revenus locatifs si les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou temporaire en cas de statut annuel). Le locataire doit respecter le plafond de loyer, qui est fixé à 140 euros par mètre carré pour les régions et 190 euros en Ile-de-France.

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Transformer votre résidence principale en LMNP

La location meublée présente de nombreux avantages tels qu’une réduction sur le loyer mais surtout la possibilité d’être un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ce qui est très intéressant d’un point de vue fiscal. Il ne faut pas oublier la différence entre LMNP et loueur en meublé professionnel (LMP). Si vous percevez un loyer de plus de 23 000 euros, et que ce montant est supérieur à vos autres revenus, vous êtes considéré comme un LMP. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous êtes alors LMNP. L’imposition sur le BIC de la location meublée pourra se faire selon le régime du micro-BIC avec un abattement de 50% ou sous le régime du réel. Dans le second cas, vous avez le droit de déduire la totalité des charges d’exploitation. De plus, vous pouvez pratiquer des amortissements dans le cadre du LMNP. L’amortissement est une déduction fiscale pour la dépréciation du bien dans le temps. Il est donc possible d’amortir toute la valeur du mobilier et de l’immeuble, en partie et sans le terrain. Grâce à la déduction des charges et des amortissements et au déficit qui en résulte, vous pouvez transformer votre résidence principale en bien locatif sans tracas fiscal. Le déficit du LMNP est reportable sur votre BIC de location meublée pendant une période de 10 ans.

Transformer votre résidence principale en location saisonnière

Le raisonnement est différent lorsque vous êtes logé en meublé de tourisme ou en chambre d’hôtes.

Transformer votre résidence principale en résidence de tourisme meublée

Dans ce cas de figure, le logement que vous louez n’est pas la résidence principale du locataire. La durée de location est de 90 jours maximum sans être présent dans les lieux et uniquement à un client de passage. La transformation de la résidence principale en hôtel meublé est très restreinte car vous devez vous assurer que le règlement de copropriété autorise ce type de location. Dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Nice, vous devrez obtenir un numéro d’autorisation auprès de la mairie que vous devrez mentionner dans vos annonces immobilières. Il n’est pas autorisé de louer son logement plus de 120 jours dans l’année. Sur le plan fiscal, les BIC sont exonérés d’impôt. Les BIC seront imposés sur le revenu que ce soit sous le régime micro-BIC, avec un abattement de 71 %, ou sous le régime réel de l’impôt sur le revenu. En savoir plus sur le traitement fiscal des locations saisonnières ?

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Transformer votre résidence principale en chambre d’hôtes

Dans le cadre d’une location de chambre d’hôtes, vous devez proposer une nuitée et un petit-déjeuner. Vous êtes responsable de l’accueil des hôtes puisque vous résidez dans la propriété. Ce type de location n’est pas aussi restrictif que les meublés de tourisme mais vous devez confirmer que le règlement de copropriété n’interdit pas ce type de location ; respecter les limites de cinq chambres et de 15 personnes ; offrir un minimum de 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres ; respecter l’obligation de fournir des informations sur les prix ; remplir un rapport de police individuel. La chambre d’hôte doit être déclarée à la mairie de certaines communes ; obtenir le numéro de SIREN. En ce qui concerne la fiscalité, vous n’avez pas à déclarer les revenus locatifs tant qu’ils ne dépassent pas le montant de 760 euros par an. Si vous ne le faites pas, vous serez soumis au régime micro-BIC ou au régime réel.

Vendre sa résidence principale afin de générer des revenus locatifs.

L’avantage de cette méthode est que vous conservez le bénéfice de l’exonération d’impôt sur les plus-values. Cependant, vous devez être conscient de l’intérêt financier de cette opération car vous avez déjà dû payer des frais de notaire, des frais de garantie et des frais de dossier pour acquérir le bien de votre résidence principale. Pour pouvoir les rembourser, vous devez l’avoir occupé pendant au moins 6 ans ou avoir réalisé une plus-value d’au moins 10 %. Il en va de même pour vous : il est possible d’encourir des pénalités de retard sur le remboursement du prêt, sauf si votre offre contient une possibilité de cession ou si vous choisissez de souscrire un prêt d’achat-revente. Il y a aussi la question de la capacité d’emprunt pour un investissement locatif. La banque examinera vos revenus et vos dépenses et saura qu’il est normal de retenir jusqu’à 70 % de vos futurs revenus locatifs dans le calcul des revenus. Vous devrez également couvrir le coût de la location de votre logement. Dans la plupart des cas, il est inférieur à une mensualité de prêt hypothécaire et constitue un bon point à inclure dans votre dossier. Toutefois, dans tous les cas, vos ressources financières doivent être suffisantes pour financer l’achat à crédit et payer le loyer. Alors, pensez-vous qu’il est préférable de vendre ou de transformer votre résidence principale pour en faire un investissement locatif ? Toute la décision reposera sur le potentiel locatif de votre logement ainsi que sur son secteur d’activité, sur la rentabilité attendue du bien en question et sur le prix auquel vous pouvez anticiper…

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