L’investissement locatif est encadré par la loi de 1989. Pour louer un appartement, les documents nécessaires sont exigés du propriétaire. Vous trouverez ici une liste exhaustive de ces documents. Par souci d’exhaustivité, nous indiquons également les documents que doit fournir le locataire pour faciliter la location de l’appartement.
Les documents nécessaires à la location d’un appartement à fournir au propriétaire avant le début de la location
Avant toute chose, le propriétaire doit présenter certains documents lors de son entrée dans le logement.
Le contrat de location
Le contrat de location est soumis à des directives strictes. Selon que vous avez choisi une location simple ou un meublé, les détails seront différents.
La durée du bail est de 3 ans minimum pour une location vide. Elle est d’un an minimum pour un appartement meublé et de 9 mois si le locataire est étudiant, et de 10 mois maximum pour un bail mobilité. Le délai de préavis pour les locataires est d’un mois minimum pour les locations meublées ainsi que pour les baux mobilité. Il est de 3 mois pour un bail non meublé ou de 1 mois dans certains cas notamment dans les zones soumises à une pression immobilière. Le délai de préavis pour le propriétaire est de 6 mois avant l’échéance du bail dans le cas d’une location non meublée, et de 3 mois pour une location occupée.
La notice d’information
Le document le plus important qui est exigé pour la location d’un appartement meublé par le propriétaire est la notice d’information. Elle énonce les droits et obligations de chacun, notamment la jouissance de la tranquillité des lieux, le paiement du loyer dès qu’il est dû et la délivrance de la quittance de loyer.
Lire nos conseils pour réussir un investissement immobilier.
Le dossier de diagnostic technique
Le dossier de diagnostic technique (DDT) n’est pas seulement nécessaire pour la vente. En cas de location, le locataire doit présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) et, le cas échéant :
Le constat de risque d’exposition au plomb Le repérage de l’amiante L’état des installations intérieures de gaz et d’électricité dans le cas où elles ont plus de 15 ans. L’état des risques et des pollutions (ERP), l’évaluation du bruit.
L’extrait du règlement de copropriété
Si vous n’investissez pas dans un bien dont vous êtes le seul propriétaire, votre logement est forcément situé dans une copropriété. Un document à fournir par le bailleur pour un contrat de location : l’exemplaire du règlement de copropriété. Il précise les conditions d’utilisation des parties communes ainsi que la répartition des charges.
L’état des lieux le jour de l’arrivée
Un autre document que doit fournir le propriétaire pour une location d’appartement est l’état des lieux. Il est conseillé d’être très attentif lors de sa rédaction afin d’être capable de rembourser les éventuels dégâts au locataire.
Prenez le temps de décrire tous les aspects de la location (plinthes des fenêtres, vitres, état des sols, etc.) et prenez des photos qui pourront être comparées avec l’état des lieux qui sera disponible à la fin de la location.
Remarque : Si vous faites appel à un expert en immobilier (agent immobilier ou expert en gestion locative), seule une petite partie du coût de l’établissement de l’état des lieux au début de la location pourra être versée au locataire.
L’inventaire du mobilier, si le logement est meublé
Si vous avez opté pour une location LMNP ou LMP, vous devez faire l’inventaire des meubles et équipements qui sont mis à la disposition du locataire. Vous serez alors en mesure de déduire la casse du dépôt de garantie.
Documents à fournir par le propriétaire au moment de la location de l’appartement
Pendant toute la durée de la location, le propriétaire sera également tenu de fournir des documents au locataire.
Envoi de l’appel de loyer ainsi que de la quittance de loyer
Chaque mois, vous devez envoyer l’appel de loyer qui comprend le montant dû pour le mois en question ainsi que les frais et le solde éventuel du mois précédent.
Après avoir reçu l’argent, vous devez envoyer une facture de loyer au locataire.
Veuillez noter que vous ne pouvez pas facturer la livraison de ces documents.
La preuve du paiement des charges
Dans le cas d’une location nue, le paiement des charges se fait par le biais des dispositions de la régularisation annuelle. Dans le cas de la location vide, vous pouvez choisir entre le paiement anticipé et le paiement des charges à un coût convenu.
Si vous payez par acomptes, vous devez suivre le processus de régularisation des charges au moins par an, avec la restitution du trop-perçu ou une demande d’augmentation.
Un mois avant la date de la régularisation, les documents qui doivent être remis par le propriétaire au loueur sont :
La répartition des charges locatives par type (eau chaude électrique, eau froide ascenseur, etc.), méthode de répartition des locataires dans le cas d’un logement situé dans un immeuble collectif. La note d’information sur la procédure de calcul relative à la production d’eau chaude et de chauffage.
En d’autres termes, à la demande du locataire, vous devez lui fournir une explication des charges par écrit ou par courriel.
Renouvellement du bail avec une augmentation de loyer
Si vous avez pensé à ajouter une clause annuelle à l’augmentation du loyer, vous devez remettre au locataire une lettre signée avec accusé de réception, l’informant de la modification du loyer et du nouveau montant.
À noter : l’indice de référence des loyers (IRL) sert de base à l’évaluation des loyers.
Documents à remettre par le propriétaire à l’expiration du bail
Lorsque votre locataire quitte le logement, vous devez lui remettre les documents locatifs. Si vous reprenez le contrôle du logement, vous devez respecter une procédure différente.
Dernière quittance de loyer
Vous devez envoyer la dernière quittance de loyer au locataire, qui pourra la remettre à son nouveau propriétaire si nécessaire. Le locataire peut demander une preuve officielle du paiement du loyer. Cela prouvera qu’il a rempli ses obligations en matière de bail.
L’état des lieux est vidé.
Il est préférable qu’il soit effectué lorsque le locataire a quitté le logement, sinon il sera fait rapidement après. Comparez l’état des lieux de fin de bail à l’état des lieux de début de bail pour déterminer s’il y a des signes de détérioration.
Ils ne sont pas liés au processus normal de vétusté de l’immeuble n’est pas prélevé sur le dépôt de garantie.
On ne peut pas lui imputer l’état des lieux avant la fin de la location, même s’il est confié à un expert.
Le dépôt de garantie est restitué
Si votre état des lieux est correct, vous devez restituer le dépôt de garantie au plus tard un mois après l’expiration du bail, déduction faite des déductions éventuelles. La raison de la restitution du dépôt doit être justifiée.
Si l’état des lieux n’est pas conforme, par exemple parce qu’il n’a pas été effectué correctement ou en temps voulu, le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois après l’expiration du bail.
Documents à fournir par le propriétaire d’un appartement ou d’un bien locatif qui veut récupérer son bien
Vous devez avertir le locataire selon des règles et des délais qui diffèrent pour un appartement non meublé ou inoccupé. Il existe trois raisons principales pour reprendre le bien :
La vente de la maison La reprise de la propriété pour y habiter ; Le congé pour des motifs sérieux et légitimes, par exemple, lorsque le locataire cause des actes nuisibles dans la rue.
L’avis de reprise doit être délivré par courrier recommandé, et signifié par huissier ou remis en main propre contre récépissé sous réserve du délai de préavis applicable.
Les documents nécessaires à la location d’un appartement à fournir par le locataire
Le propriétaire n’est pas le seul à devoir fournir les documents. Le locataire est également tenu de vous remettre un certain nombre de documents à l’appui de sa demande :
Justificatif d’identité Il peut s’agir d’une pièce d’identité, d’un passeport ou d’un titre de séjour, ou si vous fournissez un logement meublé à un étudiant, de sa carte d’étudiant ; Justificatif de solvabilité : demandez au locataire de fournir trois des derniers bulletins de salaire ainsi que l’avis d’imposition établi au cours du dernier exercice ou l’avis d’exonération fiscale. Preuve de la situation professionnelle Le locataire doit fournir le contrat de travail, qui doit être à durée indéterminée ou, s’il ne s’agit pas d’un CDD ou d’un contrat d’intérim, ou l’attestation URSSAF du micro-entrepreneur, ou le Kbis d’un travailleur indépendant Une caution est demandée, sauf si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, ou adhéré au dispositif Visale, il est dans votre intérêt de demander une caution au locataire. Une personne capable de garantir le paiement des loyers impayés, des charges ou des dégradations éventuelles du bien. La caution solidaire et multiple est plus avantageuse qu’une caution ordinaire car elle vous permet d’agir directement sur la caution dès le premier impayé de loyer. L’attestation d’assurance vous protège des risques liés au loyer Le locataire est tenu d’assurer son logement contre les dommages tels que les dégâts des eaux, les incendies et les explosions. Pour obtenir une meilleure protection, vous devez demander une police d’assurance qui couvre plusieurs risques pour votre logement. Le dépôt de garantie Vous pouvez demander le montant maximum d’un mois de loyer pour les locations nues et de deux mois de loyer pour une location meublée.
La gestion des biens locatifs est compliquée et prend du temps. Expert de l’investissement locatif clé en main, Les Secrets de l’Immo vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet, du choix initial du bien jusqu’à la finalisation du projet, en passant par les aspects fiscaux et juridiques.
Les Secrets de l’Immo s’occupe également de la recherche du locataire, ainsi que de la présentation de tous les documents requis dans le cadre du bail. De votre côté, il ne vous reste plus qu’à penser au loyer !