Quelles sont les charges non récupérables auprès du locataire ?

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Les coûts associés aux biens immobiliers que vous investissez constituent une dépense importante qui affecte vos bénéfices. La tentation est grande de faire payer l’intégralité des frais par le locataire. Cependant, la loi l’interdit. La loi autorise la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire, y compris les coûts récupérables et non récupérables.

Coûts récupérables et non récupérables Quelle est la loi ?

Il s’agit de la loi ndeg86-1290 du 23 décembre 1986, qui vise à encourager l’investissement locatif et définit le terme “charges récupérables” dans l’article 23. Un décret de 1987 a précisé l’ensemble de cette liste. Ainsi, les charges non récupérables sont celles qui ne figurent pas dans cette liste.

Qu’est-ce qu’une dépense non récupérable ?

Chaque année, en tant que propriétaire, vous devez assumer un certain nombre de frais liés au logement que vous louez et à l’immeuble dans lequel il est situé lorsque l’appartement en fait partie. Cependant, comme certains services ne sont destinés qu’à votre locataire, vous pouvez lui transférer les coûts associés.

Les dépenses récupérables sur le loyer sont classées en trois catégories :

Taxes locatives : elles comprennent notamment la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOM) ; les services liés à l’occupation du logement ainsi qu’à l’immeuble, par exemple l’électricité et le chauffage des parties communes. Les frais d’entretien courant ainsi que les petites réparations des éléments d’usage commun comme par exemple, les dépenses liées à l’entretien des ascenseurs (changement des petites pièces).

Toutes les dépenses qui n’entrent pas dans l’une des catégories ne sont pas des dépenses remboursables pour le propriétaire.

Quelle est la liste complète des dépenses qui ne sont pas récupérables ?

Vous pouvez voir qu’il est clair que toutes les dépenses non incluses dans le décret de 1987 ne sont pas des dépenses récupérables. Voici la liste complète, classée par catégorie.

Dépenses de travaux

Votre locataire doit disposer d’un logement conforme aux normes de décence. Avec une taille minimale de 20m3, votre logement doit préserver la santé et la sécurité du locataire. Ainsi, les frais que vous engagez pour assurer la sécurité du logement ne sont pas des frais récupérables.

Les gros travaux effectués dans la résidence (l’entretien des sols, par exemple) ou dans la propriété de la copropriété (ravalement de façade), remplacement de la toiture, lutte contre les nuisibles)…) ne sont pas des frais remboursables.

Il en va de même pour les frais autres que l’entretien des espaces verts communs à tous, les frais liés au vandalisme (enlèvement des graffitis par exemple) ou à l’enlèvement d’objets volumineux.

En savoir plus : Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

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Les charges de copropriété

Les seuls petits frais et l’entretien régulier des parties communes peuvent être mis à la charge du locataire. Ils sont donc considérés comme des frais non récupérables.

Les primes d’assurance de l’immeuble ainsi que les cotisations des assurances qui sont souscrites pour vous protéger des risques locatifs (assurance loyers vacants, assurance loyers impayés assurance habitation des non-occupants ….) Les honoraires du syndic ; Les frais administratifs et de gestion ainsi que les frais d’établissement et d’envoi des quittances de loyer et de charges et autres frais relatifs à la sécurité et à la surveillance de l’immeuble ; Les frais liés au remplacement de la boîte aux lettres ; les frais liés à l’enlèvement des canalisations d’égouts ; Les frais d’ascenseur lorsque vous avez investi dans une résidence de plain-pied, sauf si l’ascenseur permet l’accès au sous-sol ou aux garages.

Le coût du salaire d’un concierge et les frais occasionnés par la présence d’un agent d’entretien ou d’un concierge dans un bureau sont deux types de frais récupérables.

L’investisseur assume la responsabilité de ces coûts :

25 % du coût lorsque l’employé nettoie les ordures et débarrasse les parties communes ; 60 % si l’employé n’effectue qu’une seule de ces tâches.

De la même manière, les frais liés à la préparation d’un état des lieux, par un agent immobilier intermédiaire, un intermédiaire ou une société de gestion locative sont répartis entre le propriétaire ainsi que le locataire. La part due par le locataire n’est pas supérieure à la vôtre, ce qui en fait une dépense non remboursable.

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L’impôt foncier

L’impôt foncier est celui qui est dû par le propriétaire ou l’usufruitier d’un bien au 1er janvier. Il ne s’agit pas d’une dépense remboursable.

Le tableau des charges récupérables et non récupérables pour 2022.

Ascenseurs

Électricité, frais de fonctionnement, entretien et petites réparations

Récupérables

Concierge, ouvrier du bâtiment et employé de la construction

Rémunération et charges : Si le gardien est chargé de l’entretien et de l’évacuation des déchets (poubelles)

25% non récupérable

Le salaire et les frais du gardien ne posent pas de problème Si le gardien s’occupe uniquement de l’entretien ou de l’élimination des déchets

40% non récupérable

Coûts et salaires : Si le gardien n’effectue pas l’entretien ou l’élimination des déchets

Non récupérable

Espaces communs

Eau froide potable

Récupérable

Consommation d’eau chaude

Récupérable

Consommation d’électricité

Récupérable

Consommation de carburant

Récupérable

Entretien et nettoyage des espaces communs

Récupérable

Produits et fournitures pour l’entretien

Récupérable

Entretien de la chaufferie ainsi que les réparations mineures

Récupérable

Entretien des pipelines

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Récupérable

Nettoyage et déblocage des égouts

Non récupérable

Entretien des extincteurs

Non récupérable

Enlèvement de graffitis

Non récupérable

Frais de lutte contre les nuisibles

Non récupérable

Remplacement ou achat d’équipements tels que clavier d’aspirateur, poubelles de boîtes aux lettres…

Non récupérable

Télésurveillance, téléalarme

Non récupérable (jurisprudence)

Espaces extérieurs et espaces verts

Entretien, arrosage, nettoyage

Récupérable

La taille des fleurs, des haies la taille des haies, la tonte des pelouses

Récupérable

Le nettoyage des gouttières

Récupérable

L’élagage et le remplacement des arbres

Non récupérable

Le remplacement des haies, des massifs

Non récupérable

Taxes

Taxe sur l’enlèvement des ordures

Récupérable

L’évasion fiscale

Récupérable

Taxe sur la propriété

Non récupérable

Frais de gestion des impôts directs locaux / Frais de préparation du rôle (sur l’avis d’impôt foncier)

Non récupérable

Taxe d’habitation (payée directement par le locataire, pas par le propriétaire)

Non récupérable

Frais de gestion divers

Frais de syndic et de gestion

Non récupérable

Frais de gestion

Non récupérable

Primes d’assurance

Non récupérable

Le coût de la création et de l’envoi des appels de loyer, des reçus et des appels de loyer.

Non récupérable

Provisions faites au syndic (appels de fonds trimestriels), seule la partie ” location ” du relevé de compte annuel est récupérable.

Non récupérable

Comment déterminer la valeur des charges récupérables et non récupérables ?

Dans le cas d’une copropriété, vous pouvez récupérer les frais pour une somme proportionnelle au pourcentage de propriété que vous détenez. Vous ne pouvez pas exiger du locataire plus que votre part.

Si vous possédez une maison dans son intégralité, comme dans le cas d’un investissement dans un appartement ou un immeuble en copropriété, vous faites partie d’un système de propriété unique. Dans cette situation, vous êtes en mesure de répartir les coûts entre les différents locataires. Vous devez toutefois être équitable. Il est donc recommandé de décider d’une répartition en fonction de la superficie des logements.

Comment les charges locatives sont-elles payées ?

Après avoir calculé les charges récupérables ainsi que les charges non récupérables, il est maintenant temps de payer le montant. Dans une location vide, le paiement se fait par le biais de provisions. Dans une location meublée, vous pouvez choisir entre la provision pour charges ou le forfait.

Charges locatives pour une location non meublée

Vous pouvez demander au locataire des avances sur charges mensuelles. Il s’agit des charges. Vous devrez en estimer le montant en vous basant sur le budget prévisionnel de la copropriété ainsi que sur les résultats des années précédentes.

Chaque année, vous ferez l’objet d’une régularisation, en fonction des charges que vous avez effectivement payées. Si le montant est supérieur à cette somme, il y a un trop-perçu que vous devez reverser à votre locataire. Si vous ne recevez pas cette somme, vous pouvez lui demander de payer des frais supplémentaires.

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Charges locatives pour les locations meublées

Vous avez la possibilité de choisir entre le système des charges et la méthode du forfait. Le taux forfaitaire doit être indiqué dans le bail. Il est essentiel de l’évaluer avec précision car vous ne pourrez pas demander une augmentation en cas de besoin. Il peut être révisé comme le loyer chaque année.

Il est important de savoir que dans un bail mobilité, la charge locative est faite à un montant fixe.

Comment puis-je comptabiliser les frais de location non récupérables ?

Les charges non récupérables sont ajoutées au loyer et sont déductibles fiscalement en tant que revenus fonciers si vous louez votre bien vide, ou en tant que revenus BIC si vous avez choisi de louer une location meublée.

Comme vous ne pouvez pas transférer ces frais au locataire, ils constituent des charges déductibles des revenus fonciers ou BIC dès lors que vous êtes soumis au régime réel.

Les frais de recouvrement des dépenses qui ne sont pas récupérés après le départ du locataire peuvent être pris sur les revenus locatifs. Deux conditions doivent être remplies : le locataire doit avoir quitté le bien et vous ne devez pas avoir pu récupérer les frais avant le 31 décembre de l’année du départ du locataire.

Les frais non récupérables font partie de la catégorie des frais non financiers. Ainsi, si elles vous permettent de réaliser un déficit foncier (location nue), celui-ci peut être déduit de votre revenu total, à concurrence de 10 700 euros. Le montant restant peut être reporté sur le revenu global pendant six ans (reste du déficit inférieur à 10700 euros) ou sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans (reste du déficit supérieur à 10700 euros).

Si vous avez opté pour le régime micro, les charges non récupérables sont incluses dans la déduction qui vous est applicable : 30 % en micro-foncier ; 50 % en micro-BIC ; 71 % en meublé de tourisme.

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