Quelle TVA pour le marchand de biens ?

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La TVA d’un agent immobilier est une idée fréquemment mal comprise tant par le grand public que par les professionnels qui veulent participer à des achats et des ventes. En réalité, entre la TVA sur la marge et la TVA sur le coût total, il peut être difficile de s’y retrouver. En réalité, les choses sont plus simples qu’il n’y paraît et dépendent du type d’opération effectuée et de la méthode choisie.

Toutefois, avant d’examiner la TVA applicable à l’activité de marchand de biens, il est important d’en déterminer les contours.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens, au sens fiscal du terme ?

Il est essentiel d’établir la notion fiscale de marchand de biens pour déterminer si vous êtes considéré comme un particulier par l’administration fiscale. Dans ce cas, il existe diverses conséquences, comme la fiscalité des marchands de biens, que nous aborderons dans notre commentaire.

Ainsi, le fait d’être un commerçant peut résulter de deux circonstances :

Vous pouvez soit vous déclarer marchand de biens auprès de l’administration fiscale en vous inscrivant au RCS (registre du commerce et des sociétés) et en déposant une déclaration fiscale annuelle, soit, dans les faits, acheter fréquemment des biens immobiliers dans l’intention de les revendre et de tirer des bénéfices de cette vente.

Dans le second cas de figure, même si vous n’avez pas l’intention de devenir marchand de biens, les autorités fiscales pourraient vous considérer comme un marchand de biens au regard des transactions exécutées.

En réalité, il existe une multitude de cas où les autorités fiscales ont pu qualifier de marchands de biens des personnes qui exercent d’autres professions que l’immobilier, simplement parce qu’elles effectuent fréquemment des opérations d’achat et de revente de biens immobiliers dans l’espoir de réaliser un bénéfice. Cela signifie qu’il importe peu que vous soyez inscrit au RCS en tant qu’agent immobilier.

Pour résumer l’essentiel, il existe trois conditions pour déterminer si une personne est un marchand de biens individuel sur le plan fiscal :

L’achat et la vente de biens immobiliers : la régularité des opérations d’achat et de vente a pour but de réaliser des bénéfices (motif de spéculation).

Les agents immobiliers sont-ils exonérés de TVA ?

Après avoir défini la notion de marchand de biens d’un point de vue fiscal, il faut déterminer si ce dernier est assujetti à la TVA en tant que professionnel de l’immobilier. Aujourd’hui, il est possible d’étudier tout ce que l’on veut savoir sur le sujet, car la confusion s’est généralisée notamment à cause de la nouvelle loi de finances qui a été votée le 9 mars 2010, concernant la TVA immobilière et les droits de mutation. Il est courant d’apprendre que le système par défaut des agents immobiliers est la TVA sur marge.

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Cependant, à partir de 2010, la TVA sur marge est un système spécifique qui est disponible sur option pour certains types d’opérations.

En réalité, en tant que professionnel de l’immobilier, le marchand de biens est assujetti à la TVA, mais le régime de TVA qui lui sera applicable dépendra du type d’activité envisagée (achat et vente de terrains, achat et revente de biens immobiliers neufs, etc.) et du niveau de qualité et de professionnalisme des associés du marchand de biens (professionnels privés ou particuliers).

Nous verrons ensuite les différents types d’actes qui peuvent être réalisés par un marchand de biens et aborderons le régime de TVA qui leur est applicable.

La taxe applicable au marchand de biens lors de la revente ou de l’achat d’un logement construit depuis plus de 5 ans

Si l’habitation est utilisée depuis plus de 5 ans, le marchand de biens peut la vendre à une personne extérieure :

Le vendre à un prix inférieur à la TVA (exonération de la TVA) sélectionner la TVA sur la marge ou la TVA sur le prix de l’ensemble de l’article

Dans ce cas, la TVA n’est pas appliquée sur le prix de vente ; au contraire, elle sera basée sur la marge réalisée par le marchand de biens. La TVA sur la marge est calculée en tenant compte de :

du prix d’achat est majoré des charges liées à la du prix de revente

Le troisième scénario consiste à appliquer la TVA sur le prix des reventes pour permettre la déduction de la TVA en amont qui a été payée (lors de l’achat du bien au courtier) ceci est impossible en utilisant l’option d’appliquer la TVA sur marge.

Remarque Contrairement à une idée reçue, l’option de payer la TVA (TVA sur la marge ou sur le prix total) sur une opération concernant un investissement réalisé il y a plus de cinq ans n’entraîne pas de réduction des frais d’enregistrement.

Pourquoi choisir d’utiliser la TVA sur marge ?

Puisqu’il n’est pas possible, avec cette méthode, de déduire la TVA en amont qui a été payée pour l’achat du bien, quelle est la raison de l’impôt sur la marge ?

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L’option de la TVA sur marge est intrigante dans le cas où :

Des rénovations importantes ont été effectuées. Le bâtiment est maintenant vendu à un particulier qui ne peut pas déduire la taxe (afin d’éviter une augmentation du prix de 20 %).

En effet, les travaux sont taxés donc il est possible que la TVA déductible des travaux soit supérieure au montant de la TVA sur marge. Le marchand de biens génère ainsi un crédit d’impôt sur le revenu au titre de la TVA sans augmenter le coût d’achat de la personne de 20% .

Bien entendu, même si la TVA des travaux n’est pas supérieure à la TVA sur marge, la possibilité d’utiliser la TVA sur marge est une option intéressante. Il est alors nécessaire de faire une analyse au cas par cas.

Si ce n’est pas le cas, il est préférable de maintenir la franchise de TVA, ou de choisir d’appliquer la TVA sur l’ensemble des prix si l’acheteur est un professionnel non assujetti.

Un exemple de calcul de la TVA sur marge :

Imaginons qu’un courtier immobilier ait acheté un immeuble de rapport au prix de 600 000 euros et qu’il envisage de vendre l’immeuble pour 1 000 000 d’euros. S’il décide de prendre la TVA sur marge, le montant de la TVA à payer sera le suivant

(1 000 000 – 600 000) x 0,2 = 80 000 euros.

Le bénéfice net du processus de vente et d’achat est de 400 000 – 80 000 = 320 000 euros.

Supposons que le marchand de biens ait fait réaliser des travaux de rénovation (qui ne contribuent pas à la création d’un immeuble neuf) pour un montant de 400 000 euros (TVA comprise) qui augmentent la valeur de la maison de 500 000 euros, soit une valeur de revente de 1 500 000 euros.

En choisissant de payer la TVA sur la marge, l’agent immobilier devra payer la TVA :

(1 500 000 600 000) 1 x 0,2 1 – 80 000 soit 100 000 euros de TVA à payer.

Le bénéfice net pour lui est de 900 000 euros. 100 000 – 320 000, soit 480 000 euros.

Pourquoi choisir la TVA sur le coût total ?

L’option d’appliquer la TVA sur le coût total vous permet de déduire la TVA supportée par l’agent immobilier sur la valeur du logement. Bien que la revente de biens immobiliers achevés depuis plus de cinq ans ne soit pas soumise à la TVA, il est probable que le prix d’achat soit facturé par la TVA (si le vendeur est un agent immobilier par exemple). L’option TVA permet au propriétaire du bien de déduire la TVA en amont et donc de diminuer le prix d’achat du bien.

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Il s’agit d’une bonne option si les biens ont été achetés à une personne assujettie à la TVA, puis revendus à une personne non assujettie. En effet, si l’acheteur du bien appartenant au commerçant est un particulier, il est possible de choisir l’exonération de la TVA (sauf si des rénovations importantes ont été effectuées).

La TVA qui est applicable au vendeur lors de la revente d’un bien achevé depuis moins de cinq ans

Lorsque le bien est achevé depuis moins de cinq ans, le régime de TVA qui s’applique au propriétaire du bien est simple La revente se fait entre les mains de la TVA sur l’ensemble du coût.

L’agent immobilier pourra déduire la TVA sur les intrants payés pour l’achat de la propriété.

De plus, lorsqu’il s’agit de l’achat du bien, le négociant a droit à un impôt sur le transfert moins élevé, à savoir 0,715 % au lieu de 5,09 %.

La TVA qui s’applique à l’agent immobilier sur la revente ou le lot de revente

Le métier d’agent immobilier peut être lié à l’achat et à la vente de terrains à bâtir. Ce type d’opération est automatiquement taxé à la TVA.

Toutefois, le marchand de biens peut en décider :

en TVA, sur la base de la marge de TVA sur le coût total

Pour la revente d’un logement qui a été vendu il y a plus de cinq ans, la TVA sur la marge ne peut pas être déduite de la TVA payée à l’achat. En revanche, elle permet de réduire le prix de vente en cas de vente du bien à un non-assujetti.

D’autre part, la TVA incorporée dans le prix total permet de déduire la TVA sur les intrants payée par le marchand de biens et de bénéficier d’un impôt sur le transfert moins élevé. C’est l’option la plus appropriée dans le cas où le bien est vendu à un professionnel assujetti (par exemple, un promoteur immobilier).

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