Si vous envisagez d’investir dans des biens locatifs avec plusieurs personnes ou de créer des accords patrimoniaux complexes, vous devrez certainement vous poser la question de savoir quel est le cabinet le plus approprié pour gérer votre projet immobilier. Vous avez peut-être pensé à mettre votre bien en location par le biais de l’indivision, mais cette forme de gouvernance est extrêmement rigide et n’est pas adaptée à la préservation à long terme des biens immobiliers.
Alors, laquelle choisir pour investir dans l’immobilier locatif ? Faut-il opter pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou une société en nom collectif imposée sur le revenu (IR) ?
Pour répondre à ces questions, nous allons passer en revue chacune des sociétés susceptibles de jouer un rôle patrimonial important, à savoir la SCI, la SCP, la SAS, la SARL de famille et les sociétés à associé unique… Mais tout d’abord, pourquoi investir dans une location par le biais d’un organisme ?
Pourquoi investir dans une location par le biais d’une société ?
Dans sa définition la plus élémentaire, une entreprise est une entité juridique dans laquelle un groupe d’individus (à l’exception des entreprises unipersonnelles) mettent collectivement en commun leurs ressources (capital composé d’apports) pour générer des bénéfices et ensuite partager ces bénéfices.
En d’autres termes, une entreprise créée pour l’investissement locatif cherche à générer des revenus fonciers (voire des BIC pour les locations meublées) et des plus-values pour les distribuer aux différents associés. La structure de la société permet de gérer la distribution des revenus ainsi que l’administration du patrimoine immobilier dans le respect des règles de droit. Les statuts de la société permettent de s’éloigner du modèle de la propriété unique qui n’est pas adapté à la prise de décision collective, notamment dans le domaine de l’investissement locatif.
De plus, la société d’investissement locatif offre des opportunités patrimoniales en facilitant le processus de démembrement de propriété, la donation de parts sociales in vivos, le prêt bancaire sous certaines conditions…
La société d’investissement locatif : une alternative intéressante à l’indivision ?
La propriété indivise est la méthode standard d’achat de biens immobiliers par une variété d’individus. Ce type de système est généralement le résultat d’un héritage ou du désir d’acheter en commun sans l’intervention d’une société.
L’un des principaux problèmes de l’indivision est son caractère insensé. En effet, n’importe quel indivisaire peut déclencher le partage (la vente) de son bien à tout moment (sauf si une convention stipule que ce n’est pas le cas entre les indivisaires ou dans le cas où l’un des indivisaires achète les parts). Dans la majorité des cas, les investissements locatifs nécessitent une période d’amortissement pendant laquelle les mensualités sont soustraites des revenus locatifs, ce qui permet de rembourser le capital.
Plus le bien est détenu longtemps, plus le pourcentage des intérêts dus est faible, et plus le taux d’amortissement du capital prêté est élevé.
Il en va de même pour les périodes de détention. Plus la période de détention est longue, plus le bien devra s’apprécier en raison de la croissance du marché réel de l’immobilier.
Dans ces conditions, la société est la mieux placée pour favoriser la détention à long terme d’un immeuble de rapport à vocation locative puisque la cession des parts n’entraînera pas la vente du bien. Il incombe à l’associé de trouver un acheteur pour acquérir ses parts. L’immeuble de rapport est étroitement lié à l’entreprise, et seul le vote d’un associé peut déclencher la vente du bien.
La SCI est un instrument à usage patrimonial
Les sociétés d’investissement locatif offrent une multitude d’opportunités patrimoniales :
aide à la succession en supprimant le régime de l’indivision puisque les parts ou actions seront réparties entre les différents héritiers. Cela permettra d’assurer une transmission rapide grâce à la donation avec réserve d’usufruit dans laquelle le bénéficiaire conserve l’usufruit (revenus et droits de vote) des actions et transfère la seule propriété pour éviter de payer des impôts.Les biens immobiliers pour éviter les droits de succession. Réduire l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) en transférant l’usufruit du bien à ses héritiers, plutôt que de leur verser des pensions (seul l’usufruit du bien immobilier est considéré comme faisant partie de l’assiette de l’IFI)maximiser l’effet de levier dans l’immobilier grâce à la responsabilité illimitée des associés (uniquement pour les entreprises non commerciales) qui augmentera le montant des garanties fournies aux banques….
Au final, les sociétés, sous toutes leurs formes, offrent une variété d’avantages à la location d’un investissement. Alors, quelle est la meilleure solution pour investir dans l’immobilier ?
La SCI pour réaliser le rendement locatif
La SCI (société civile immobilière) est certainement la société à considérer pour votre investissement locatif. Il s’agit d’une simple société civile dont la fonction principale est la gestion et la détention d’un patrimoine immobilier.
La SCI présente des caractéristiques distinctes et notables en matière d’investissement locatif :
l’absence de responsabilité limitée des associés c’est-à-dire que chaque associé est éternellement responsable des dettes contractées par la SCI. C’est un problème à double tranchant. D’un côté, les investisseurs pourraient perdre plus que l’investissement initial (imaginons une baisse du marché de l’immobilier, entraînant une perte de valeur) ; cependant, d’un autre côté, la banque sera plus encline à accorder un prêt d’investissement dans l’immobilier à la SCI dans le cas où en cas de défaut de paiement, la banque peut se retourner contre les associés pour la totalité du montant de la dette. Transparence fiscale
Le système de transparence fiscale de la SCI
La SCI est, par défaut, fiscalement transparente, c’est-à-dire qu’elle ne prélève pas d’impôt sur les sociétés. Ce sont les associés, en fonction de leur régime fiscal (impôt sur le revenu pour les particuliers), qui paieront l’impôt en fonction de leur part.
C’est-à-dire que les avantages fiscaux dont bénéficient les particuliers pour l’investissement locatif sont accessibles même si le bien est la propriété de la SCI.
Ainsi, les éventuels déficits liés à l’immobilier peuvent être pris sur les autres sources de revenus. Pour les plus-values, les associés bénéficieront de la déduction de la durée pendant laquelle le bien immobilier est entre les mains du propriétaire.
Sauf pour les revenus extrêmement élevés ou les investisseurs qui souhaitent réinvestir leurs gains pour accroître leur patrimoine et augmenter leur fortune, le régime de la transparence fiscale est généralement l’option la plus privilégiée pour les investissements locatifs.
Remarque : à partir de 2019, les prélèvements sociaux (17,2 %) s’ajoutent aux revenus du bien. Il est donc recommandé de limiter le montant des revenus fonciers en optant pour l’amortissement du bien en SCI, et en privilégiant l’investissement locatif par des travaux de rénovation. L’objectif est de faire évoluer la source de revenus vers les plus-values du bien.
La SCI s’adresse à quel type d’investisseur ?
La SCI s’adresse aussi bien aux investisseurs expérimentés qu’aux particuliers. Dans tous les cas, il faudra envisager plusieurs associés ou même un associé minoritaire pour constituer une SCI.
La SCI est un excellent choix pour l’investissement dans l’immobilier locatif principalement axé sur la location et les plus-values immobilières en raison du système de transparence fiscale. De même, la SCI est la société d’investissement parfaite pour les investissements en Pinel et Malraux, ainsi que d’autres régimes fiscaux qui ne bénéficient qu’aux personnes physiques.
Remarque : la SCI n’est pas une bonne société pour investir dans la location meublée car l’administration fiscale ne permet pas d’utiliser le régime de la transparence fiscale pour la location meublée dans la SCI. Seules les personnes physiques peuvent bénéficier du régime LMNP (location meublée non professionnelle).
La société civile immobilière pour investir dans l’immobilier locatif
La société civile immobilière aussi appelée SCP est une société civile ayant pour objet de conserver des actifs immobiliers et financiers. Elle est issue de la fusion d’une civile de portefeuille ainsi que d’une société immobilière.
La SCP est en principe similaire à la SCP est en principe similaire à la SCI :
l’absence de limitation de la responsabilité de la transparence de l’impôt des partenaires
La société civile immobilière est pour qui l’investisseur ?
Dans la réalité, la SCP est souvent considérée comme une société holding qui détient une partie des actifs de la profession, par exemple. L’investisseur crée une SCI à travers sa holding pour maximiser son effet de levier en utilisant un mécanisme de LBO (leverage buy-out). L’objet de la SCP est donc surtout patrimonial, afin de prévoir et de garantir la transmission de son patrimoine dans des conditions fiscales favorables.
La SARL pour réaliser un investissement locatif
La SARL (société à responsabilité limitée) est une entité commerciale. Unique en son genre et une combinaison intelligente entre une société de personnes et des sociétés de capitaux comme la SAS (nous y reviendrons).
Dans sa forme initiale, la SARL présente un certain nombre de caractéristiques distinctes :
Elle est imposée comme une société (IS) ainsi que la possibilité de choisir une période de 5 ans pour bénéficier du système de transparence fiscale. Les associés peuvent bénéficier du régime de la responsabilité limitée. Les parts sociales de SARL peuvent bénéficier du PEA PME qui permet une exonération des plus-values et des dividendes à l’expiration d’un délai de 5 ans.
Les avantages fiscaux de la SARL immobilière.
Bien sûr la SARL immobilière avec l’IS entraîne un impôt supplémentaire :
au niveau de la société à un montant actualisé de au niveau de la société, à un taux réduit d’IS de 15 au niveau de la société à un taux réduit de 15 (pour la fraction des bénéfices inférieure à 38 120 euros) puis 28% pour la tranche la plus élevée des associés personnes physiques au moment du paiement des dividendes (imposition forfaitaire de 30 % ou option pour les tranches marginales d’imposition sur application d’un abattement de 40 %).
Cependant que la SARL immobilière peut apporter des avantages fiscaux supplémentaires aux investissements locatifs, vous permettant de réduire drastiquement la facture fiscale :
les biens immobiliers sont amortissables, ce qui peut réduire considérablement les bénéfices, sans affecter le cash-flow (idéal pour réduire l’impôt sur les sociétés et maintenir les bénéfices dans la tranche d’imposition la plus basse pour les revenus des sociétés) les associés peuvent retarder le paiement de l’impôt sur le revenu en ajustant le montant des dividendes, ou en investissant dans de nouveaux développements immobiliers (également amortissables) l’assiette des plus-values immobilières est calculée sur la VNC (valeur nette comptable) des biens immobiliers, au lieu du prix d’acquisition, augmentation de l’assiette en fonction des amortissements opérés (durée de détention) possibilité d’inscrire les parts de la SARL immobilière dans un PEA PME exonéré d’impôt sur le revenu après 5 ans de détention pour l’ensemble des produits des titres et seuls les prélèvements sociaux de 17.2 pour cent seront dus
Aussi, en respectant ce montage, les revenus locatifs et les plus-values immobilières qui sont générés par la SARL seront très peu taxés.
Attention à la gérance majoritaire de la SARL qui impose le paiement de cotisations sociales TNS (travailleur non-salarié) sur les dividendes versés.
La SARL immobilière pour quels investisseurs ?
La SARL immobilière est une SARL destinée aux investisseurs (au moins trois pour rester en dehors du régime de la gérance majoritaire) qui veulent profiter des avantages fiscaux, sans pour autant être qualifiés pour bénéficier des règles spéciales de l’immobilier. Elle est toutefois subordonnée à la possession d’un PEA PME dont le plafond n’est pas encore atteint (75 000 euros). Dans le cas contraire, il est préférable de choisir une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés car ses parts ne sont pas qualifiées de PEA PME et son fonctionnement est plus simple.
Quelle est la situation de l’EURL immobilière ?
L’EURL immobilière est la variante unipersonnelle de la SARL immobilière. Contrairement à la SARL immobilière, l’EURL immobilière peut être créée par une seule personne. Cette distinction a des conséquences fiscales :
l’associé unique a la possibilité d’opter pour la transparence fiscale sans limitation de durée. L’associé unique peut ainsi faire de la location meublée et bénéficier des avantages fiscaux du LMP ainsi que du statut LMNP (contrairement à une SCI).
ou
Choisir d’utiliser l’IS (il pourra donc utiliser le montage évoqué ci-dessus). Dans cette situation, il sera important de différencier qui est le gérant et qui est l’associé unique afin de ne pas payer de cotisations sociales TNS sur les dividendes.
La SARL de famille entière pour investir dans des biens locatifs
La SARL de famille est une entreprise composée d’associés d’une même famille jusqu’au quatrième degré. Dans le cadre d’un investissement locatif la SARL de famille est la seule composée de plusieurs associés qui permet aux membres de bénéficier du régime LMNP et LMP.
En effet, contrairement à la SARL immobilière, la SARL de famille peut choisir de rester dans le régime de la transparence fiscale.
Il s’agit d’une alternative intéressante à la SCI familiale traditionnelle pour percevoir des revenus locatifs défiscalisés et sans souci, à condition de gérer son entreprise en famille !
La SAS est un investissement locatif
Pour un investissement locatif la SAS (société par actions simplifiée) est de manière similaire à la SARL immobilière à quelques exceptions près :
Il n’y a pas de logique de gestion majoritaire et minoritaire et on peut facilement se constituer avec deux actionnaires sans se soucier de la position dominante des mandataires sociaux dans le capital social. Les statuts de la SAS sont libres (sauf certaines lois d’ordre public) et il est possible d’établir un modèle de gouvernance personnalisé en fonction de la nature de l’investissement locatif envisagé.
La configuration la plus courante de la SAS immobilière est la détention de parts sociales via un PEA PME.
Avec cette longue liste de sociétés à envisager pour un investissement locatif, il est important d’y voir clair ! Le fait est que chaque entreprise est appropriée en fonction du type d’investissement locatif que vous recherchez.
La meilleure méthode pour choisir le meilleur type d’investissement dans une société de location est de sélectionner un investissement clé en main. Avec nos projets immobiliers sur mesure, nos experts pourront vous aider à naviguer vers la structure juridique la plus appropriée à votre situation particulière et à maximiser le rendement de votre investissement immobilier !