La vente et l’achat consistent à acheter un bien immobilier puis à le revendre dans un court laps de temps, dans le but de réaliser une plus-value. Il existe toute une série de stratégies à mettre en œuvre : construire une maison pour la vendre, acheter une maison inhabitable et y apporter des améliorations, acheter une maison ou un grand appartement et le diviser ensuite en plusieurs lots pour maximiser les bénéfices. Si le plan semble séduisant sur le papier, il n’est cependant pas sans risque. Nous vous donnons tous les conseils possibles pour réaliser la vente à l’achat sans commettre d’erreurs.
Revendre des biens immobiliers à l’achat Quel est le statut approprié à prendre ?
Il n’y a aucune obligation d’acquérir un statut officiel pour effectuer des opérations d’achat-revente. La loi ne l’exige pas. Toutefois, si vous effectuez cet acte par vous-même, vous vous exposez à un risque. Si la transaction échoue, vous êtes responsable, sans limitation, de toute responsabilité encourue. En fonction de votre régime matrimonial et du statut de votre conjoint, vous pourriez être solidairement responsable de ses dettes. C’est le cas pour les époux qui sont soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts ainsi qu’aux règles de la communauté universelle.
Par ailleurs, en tant que personne, vous serez plus imposé sur les plus-values réalisées qu’un expert. C’est la raison pour laquelle il est suggéré d’effectuer la tâche d’achat et de revente d’un investisseur en immobilier.
Le statut de marchand de biens dans l’acquisition et la vente de biens immobiliers
Le marchand de biens n’est pas un métier en soi. Il s’agit d’une profession commerciale qui nécessite un cadre pour être exercée. Deux choix sont possibles comme la micro-entreprise ou la société commerciale.
La micro-entreprise
L’avantage de cette méthode est qu’elle peut être réalisée sans beaucoup de formalités et ne nécessite pas une comptabilité importante. Cependant, elle n’est pas appropriée pour un processus d’achat ou de revente. En effet, votre responsabilité est illimitée, tout comme lorsque vous étiez un simple particulier.
De plus, pour conserver les avantages de la micro-entreprise, la limite de chiffre d’affaires ne peut dépasser 176 200 EUR HT/an. Cela peut rapidement constituer un frein à votre activité.
En outre, vous ne pouvez pas déduire des dépenses, comme par exemple des frais de travail, ni facturer la TVA.
Les sociétés commerciales
Vous pouvez acheter et vendre par vous-même, soit dans une EURL, soit dans une SASU. Vous pouvez également créer des partenariats en SARL ou en SAS. Les statuts semblent bien adaptés à ce type d’entreprise car :
Votre obligation financière est limitée aux apports que vous faites au capital social de l’entreprise. Si vous donnez 5 000 euros à la société, les créanciers ne peuvent réclamer qu’un montant maximum de 5 000 euros. La rédaction de vos statuts vous donne la possibilité de vous développer ; votre chiffre d’affaires n’est pas limité. Vous avez la possibilité de déduire vos dépenses. Vous pouvez également facturer la TVAVous pouvez décider d’imposer les revenus de votre entreprise au moyen de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.
Les sociétés civiles d’acquisition et de vente de biens immobiliers.
Vous avez peut-être pensé commencer votre acquisition et revente de biens immobiliers par le biais d’une SCI. Cela n’est pas possible en raison de la nature de l’activité commerciale. Elle est incompatible avec l’objet d’une société immobilière. Seule la location vide est autorisée par la loi dans la SCI.
Il y a la possibilité de former une entité non commerciale pour construire et vendre. Elle n’est pas construite pour un processus continu d’achat et de vente. En effet, la société n’a été conçue que pour construire et vendre un bien immobilier, et c’est tout. Vous devez donc en créer une nouvelle pour chaque opération que vous réalisez.
Quel est le statut fiscal de l’achat et de la revente de biens immobiliers ?
La décision du statut à utiliser pour l’achat et la vente d’un bien immobilier aura un impact sur la TVA ainsi que sur l’imposition des plus-values réalisées.
La TVA applicable aux opérations d’achat
Le taux de TVA pour un marchand de biens immobiliers
Si vous construisez pour revendre, c’est-à-dire que vous vendez des biens immobiliers neufs, vous devrez payer une TVA de 20%.
En revanche, vous n’êtes pas soumis à la TVA si le bien que vous vendez ou achetez a plus de cinq ans. La TVA sur les travaux n’est donc pas récupérable. Soyez prudent lorsque vous budgétez les travaux ! Vous devrez calculer le montant total, TVA comprise.
Sachez qu’à l’exception des cas où vous entreprenez des rénovations importantes pour mettre à jour un logement de plus de cinq ans, la revente sera soumise à la TVA. La TVA est basée sur le coût total et non sur les plus-values. Dans cette situation, vous pourrez récupérer la TVA que vous avez payée sur les travaux.
TVASi vous êtes un acheteur et un vendeur privé qui vend et achète
Quel que soit le type de bien que vous avez acheté puis revendu, vous n’êtes pas soumis à la TVA.
La plus-value est imposée au moment de la revente du bien.
Si tout se passe comme prévu et que tout se déroule comme prévu, vous pouvez être en mesure de réaliser un bénéfice sur la vente. La différence entre le prix d’achat et le prix auquel vous vendez constitue une plus-value. Celle-ci est imposée par les autorités fiscales de différentes manières selon que vous agissez en tant que particulier ou professionnel.
La plus-value résultant de la vente et de l’achat d’un particulier
La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt.
Pour bénéficier de l’exonération partielle, vous devez rester dans la maison pendant au moins 6 ans, mais ce n’est pas votre objectif.
Dans le cadre d’un achat-revente, vous pouvez spécifiquement ajouter au coût d’achat :
Les frais d’acquisition (frais de notaire et droits d’enregistrement, droits d’enregistrement) …) pour leur montant réel ou sur la base du forfait de 7,5 % du prix d’achat), les frais de travaux (ou un forfait de 15 % du prix d’achat si vous occupez le logement depuis plus de cinq ans)Les frais de voirie, de réseaux de distribution et de voies de communication.
La plus-value est imposée à un taux annuel de 19%, après application d’un abattement pour la durée de détention du bien. En outre, vous devrez cotiser à la sécurité sociale au taux de 17,2 % (après déduction de la durée de détention du bien). Cela revient à dire que vous payez un impôt total de 36,2 %.
Taux de l’impôt sur le revenuTaux d’abattement des prélèvements sociaux moins de 6 ans0%0%Entre le 6 et le 21 janvier par an1,65 par an. 22e terminé4%1,6 % par an A partir de la 22e annéeExonération des plus-values 9% par an à partir de la 30e annéeExonération des plus-values
Sachez que si la plus-value est supérieure à 50 000 euros, une taxe sera prélevée entre 2 et 6 pour cent, en fonction de la valeur.
Plus-values professionnelles
Deux hypothèses :
Vous exercez l’activité d’achat-revente dans une entreprise soumise à l’impôt sur le revenu ou une micro-entreprise : la plus-value est déductible dans la catégorie des BIC. Cela signifie qu’elle est imposée à la tranche marginale d’imposition. De plus, vous devrez cotiser aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Si vous exercez votre activité par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les bénéfices seront imposés selon le taux de l’impôt sur les sociétés applicable à la société (normal ou réduit).
Quel est le meilleur prêt pour aider à financer l’achat d’un bien immobilier en revente ?
Vous avez choisi le moyen le plus avantageux pour alléger la fiscalité de l’opération d’achat qu’est la revente immobilière. Il vous faut maintenant choisir le financement. Il existe un type spécifique de prêt immobilier appelé prêt hypothécaire achat-revente. Il ne faut pas le confondre avec le crédit-relais car il fonctionne selon une méthode différente.
Le crédit-relais vous permet d’emprunter jusqu’à 70 % de la valeur du bien que vous vendez, moins le capital restant dû. Il s’agit d’un prêt distinct qui s’ajoute à celui que vous remboursez actuellement.
Le crédit achat-revente vous permet de combiner le prêt que vous remboursez et celui dont vous avez besoin pour l’achat. Les deux prêts se font au même moment. Cela signifie que vous n’avez qu’une seule ligne de crédit qui ne donne lieu qu’à une seule mensualité et dont le montant est adapté à votre taux d’endettement.
Une fois la vente conclue et l’achat effectué, vous devrez rembourser une partie du capital emprunté. Vous pouvez être tenu de payer des pénalités pour le remboursement anticipé. Les mensualités sont ajustées, en fonction du capital restant dû.
En général, le prêt hypothécaire achat-revente est accordé pour une période de deux ans. Cela signifie que vous devez réaliser votre transaction immobilière dans ce délai.
Il est important de savoir que vous pouvez demander à la banque d’inclure les frais de notaire ainsi que les frais de garantie et les honoraires de l’agent immobilier dans le montant total du prêt de rachat. En pratique, seule une poignée de banques accepteront de le faire, mais vous n’avez rien à perdre à négocier !
Comment faire pour que cela se produise lors de l’achat d’un bien immobilier revendu ?
Nous allons maintenant vous donner quelques conseils utiles qui vous permettront de réussir vos opérations d’achat-revente et de réaliser d’importantes plus-values.
Conseils 1 : Achetez le bien au meilleur prix.
Vous devez être attentif au marché de l’immobilier dans la zone que vous visez. Si vous achetez un bien immobilier, vous penserez à la possibilité de le revendre. Vous devez donc savoir précisément ce qui est sur le marché et à quel prix. Afin de maximiser la valeur de votre maison, vous devez obtenir le meilleur prix lors de son achat. Pour y parvenir, vous pouvez envisager diverses pistes :
Les vendeurs ont besoin de vendre rapidement : un divorce, une mutation professionnelle ou un héritage à partager sont autant de situations où les vendeurs cherchent à vendre leur bien rapidement. En tant qu’acheteur, le meilleur choix est de profiter de cette opportunité pour essayer de négocier. Gardez une trace des propriétés qui ont été mises en vente pendant une longue période ; les sites immobiliers comme Lesiteimmo.com, Seloger.com ou castorus.com vous permettront de savoir depuis combien de temps l’annonce a été publiée et si le prix a été réduit. Plus la durée de la vente est longue et plus elle dure longtemps, plus le vendeur est susceptible de baisser ses prix. Propriétés nécessitant des rénovations importantes Les acheteurs ne sont pas pressés d’acheter ce type de propriété. Ne vous inquiétez pas de la dépense, vous pouvez profiter de diverses déductions ! Vous pouvez vous attendre à ce que l’évaluation de votre maison ou de votre appartement ait plus de valeur. Par conséquent, une augmentation de la valeur
Conseil n° 2 : adaptez le travail à votre public cible
Considérez votre objectif de revente. Visez-vous la classe moyenne ou la classe moyenne supérieure ? Vous n’êtes pas obligé de meubler votre maison de la même manière. Il n’y a aucune raison d’opter pour des finitions coûteuses si vous n’avez pas l’intention de vous lancer dans le monde de l’immobilier de luxe ! En réalité, il faut trouver l’équilibre idéal entre une rénovation de qualité et des coûts raisonnables pour ne pas faire perdre l’investissement.
Parfois, un simple processus de home staging pourrait suffire. Dans tous les cas, vous veillerez à mettre votre maison en valeur et à permettre aux acheteurs de se projeter dans l’espace. Débarrassez-vous des couleurs criardes, des motifs exagérés et de tout ce qui pourrait provoquer une panique chez vos invités ! Restez aussi sobre que possible.
Conseil n° 3 : entourez-vous bien
Si vous n’avez pas le temps et que vous êtes un travailleur qualifié, vous devriez probablement laisser cette tâche à des experts. Soyez prudent lorsque vous choisissez les bons. Si l’un d’entre eux fait défaut, c’est tout votre projet qui risque d’être compromis. Il est important de noter que la jauge de crédit sera en service à ce moment-là.
Lorsqu’il s’agit de choisir vos artisans, il n’y a pas de meilleure recommandation que. Demandez à vos amis et à votre famille ou utilisez le bouche à oreille !
Une fois que le projet est en cours, soyez disponible. Comme la confiance ne permet pas d’exclure la possibilité d’un contrôle, il est préférable de consulter régulièrement le site web pour voir comment le projet avance. N’oubliez pas que plus la période est courte, plus l’achat de reventes est lucratif.
Conseil 4 : Négociez votre prêt hypothécaire
Bien sûr, votre objectif premier est d’obtenir les conditions de financement les plus favorables. Mais n’oubliez pas de considérer les conditions de l’offre, par exemple la durée du prêt ou le type de garantie. N’oubliez pas non plus le coût de l’assurance emprunteur. Un courtier peut vous aider à trouver le financement le plus avantageux pour ces deux éléments.
Conseil n° 5 : ne sous-estimez pas les dépenses
Le volume des travaux, les retards dans la construction, les problèmes inattendus qui nécessitent une extension de votre budget… Veillez à être prudent lors de la planification du financement de votre achat immobilier que vous revendez. Il est recommandé d’avoir une réserve de liquidités car vous ne pourrez pas forcément demander un délai supplémentaire.
Conseil n° 6 : anticipez les démarches à effectuer auprès des autorités
Vous devrez peut-être demander un permis de construire à la mairie. Vous pouvez également obtenir une réponse sur une connexion internet. L’administration peut mettre un certain temps à répondre à votre demande. Préparez et entamez les démarches nécessaires dès que vous avez signé la promesse de vente.
Conseil 7 : Mettre le bien en vente au moment opportun
Vous avez deux possibilités : vendre le bien avant l’achèvement du chantier ou le conserver jusqu’à ce que le chantier soit terminé. Si vous choisissez cette dernière option, vous pouvez limiter votre risque, ce qui est un atout majeur. D’un autre côté, certains acheteurs ne peuvent pas choisir d’acheter sur plan, c’est pourquoi ils préfèrent vendre le bien une fois le chantier terminé.
En définitive, faut-il choisir une vente directe ou une vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier ? A priori, une vente de gré à gré vous permet de réaliser plus de plus-values, car vous n’avez pas à payer de commission. En revanche, vous devrez payer l’annonce et passer vos appels… C’est à vous de déterminer si vous avez le temps. Vous pouvez également opter pour le mandat simple. Si vous êtes en mesure de vendre votre maison vous-même, vous n’avez pas besoin de payer de frais au courtier.
Quelles sont les alternatives à l’achat ou à la vente de biens immobiliers ?
L’achat et la vente d’un bien immobilier s’accompagnent de la possibilité de prendre des risques. Si vous cherchez à développer votre portefeuille immobilier et à gagner des revenus supplémentaires avec une plus grande sécurité, il existe une alternative à l’investissement locatif clé en main.
Contrairement à l’investissement locatif qui consiste à trouver le bon bien et à le mettre en location, la méthode clé en main vous offre une gestion confiée à des professionnels. Ceux-ci se chargent de trouver le bien idéal pour vous et d’en négocier le prix, de vous mettre en contact avec leurs partenaires pour organiser le financement, d’assurer la gestion du projet pendant toute la phase de construction et de vous mettre en relation avec des experts pour gérer la location de l’investissement.
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