Location meublée : faut-il opter pour le régime micro BIC ou réel ?

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Nous ne le répéterons jamais assez, mais il est crucial de tenir compte du régime fiscal avant de décider de mettre votre bien en location. En réalité, en fonction du type d’investissement que vous souhaitez réaliser, il pourrait y avoir une différence substantielle entre votre bénéfice brut et votre bénéfice net. En fonction de votre situation financière, il est recommandé de choisir certains types d’investissements immobiliers plus que d’autres.

Dans ce scénario, la location meublée est une alternative intéressante à la location nue car les revenus locatifs sont considérés comme BIC du point de vue fiscal. Cependant, il vous faudra choisir entre le régime BIC réel et le régime micro BIC.

En tant qu’experts de l’investissement locatif clé en main, nous vous proposons quelques pistes pour vous aider à prendre la bonne décision.

La notion de revenus BIC pour les revenus locatifs de la location meublée

Sur le marché de la location de logements, vous pouvez différencier deux grands types de location :

la location nue qui consiste en la mise à disposition d’une maison avec des meubles, la location meublée dans laquelle le propriétaire met en location un logement avec un ensemble d’éléments mobiliers qui permettent aux locataires de se reposer et de se restaurer. Pour plus de détails sur ce sujet, nous vous proposons de lire notre guide sur les éléments obligatoires pour les locations meublées.

Outre les différentes caractéristiques des baux, ces types de location se différencient par la nature de l’imposition des revenus locatifs.

Les locations nues peuvent générer des revenus fonciers déductibles dans la catégorie “Revenus fonciers” du contribuable et sont soumises à une certaine politique, par exemple, la possibilité de créer des excédents fonciers ; les locations meublées donnent lieu à des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui sont déductibles dans la catégorie BIC du contribuable.

Ainsi, si vous louez un bien répondant aux critères d’un meublé et que vous percevez des revenus locatifs, ceux-ci sont déductibles fiscalement dans la catégorie des BIC.

En d’autres termes, les LMNP (loueurs en meublé non professionnels) et les LMP (loueurs en meublé professionnels) peuvent voir les loyers qu’ils perçoivent comme étant imposés dans la catégorie des BIC.

Mais ils peuvent également choisir entre deux régimes fiscaux pour l’imposition des revenus locatifs :

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Le régime micro BIC sous certaines conditions. Le régime BIC proprement dit.

Consultez l’investissement locatif : Faut-il investir dans le lmnp ou le Pinel ?

Qu’est-ce que le régime micro BIC ?

Le régime micro BIC est une option fiscale qui s’applique aux revenus locatifs des locations meublées. Reconnu pour sa simplicité, il permet des déductions forfaitaires sur l’ensemble des revenus locatifs, tout en tenant compte des dépenses réellement engagées par le propriétaire bailleur.

La dérivation du système micro BIC.

La déduction pour le système micro BIC est de 50 %. En d’autres termes, si vous obtenez un revenu locatif brut de 15 000 euros, votre montant déductible sera de 7 500 euros.

Toutefois, vous ne pourrez pas déduire les frais réellement engagés pour la location. L’abattement est conçu spécifiquement pour intégrer ces dépenses sur une base forfaitaire afin de simplifier au maximum la déclaration d’impôt du contribuable.

Dans quelles situations est-il avantageux de choisir le système micro BIC ?

Certaines personnes remplissent les conditions légales pour bénéficier du régime micro BIC. En effet, certains seuils de chiffre d’affaires sont à respecter en fonction du type de location meublée du régime :

72 600 euros pour les locations meublées traditionnelles (bail résidentiel meublé);176 200 euros pour les chambres d’hôtes meublées ou les locations touristiques.

Toutefois, si vous êtes LMNP (en raison du seuil de chiffre d’affaires), il y a de fortes chances que vous soyez éligible au régime micro BIC. Êtes-vous un bon candidat ?

L’avantage le plus important du régime micro BIC est la facilité de la déclaration et du calcul de l’impôt. Puisque vous ne déduisez pas les frais réels et que vous utilisez plutôt un abattement, vous n’aurez aucun problème à régler l’impôt par vous-même.

Toutefois, il est peu probable que le régime micro-BIC soit plus compétitif en termes d’efficacité fiscale que le système BIC réel du LMNP, en raison de la possibilité de déduire du revenu locatif l’amortissement sur la construction de l’immeuble locatif.

Quelle est la véritable politique BIC de la LMNP ?

Le système BIC réel doit être compris dans le contexte de la nature spécifique du LMNP et du LMP avec des caractéristiques uniques qui limitent au maximum l’imposition des revenus locatifs.

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Déduction des frais réels

Le BIC au reel permet au locataire de déduire des revenus locatifs tous les frais liés à l’utilisation du bien que vous avez meublé. Bien entendu, il est indispensable de s’assurer que les dépenses ont été employées par le locataire du propriétaire et n’ont pas été payées par le locataire. Il peut s’agir, par exemple, de :

Coûts d’acquisition du bien (mais attention, vous ne pourrez pas les déduire une seconde fois pour le calcul de la plus-value déductible de l’impôt sur le revenu)Frais d’entretien et de réparationImpôts fonciersIntérêts d’empruntFrais de comptabilité pour l’utilisation du bienFrais de gestion locative, frais d’assurance…

Ainsi, lorsque les charges seront susceptibles de représenter plus de 50 % de vos revenus locatifs Il est idéal d’opter pour le régime BIC au reel pour votre location qui est meublée. Surtout si vous envisagez d’amortir la structure de votre bien.

En savoir plus sur la location meublée et le LMNP : quelle fiscalité ?

La possibilité de réaliser un amortissement de la structure du bien.

La particularité du régime LMNP et LMP est la possibilité d’amortir chaque année la construction du bien immobilier qui est utilisé en location meublée. Ce n’est pas le cas pour la location nue, et c’est particulièrement avantageux d’un point de vue fiscal car il est fort possible que, pendant les 10 premières années, les revenus locatifs ne soient pas du tout déductibles !

L’amortissement est un concept comptable qui vise à documenter l’usure d’un bien au cours d’une année. Il ne s’agit donc pas d’un flux de trésorerie (il n’a aucune incidence sur votre trésorerie), mais d’une dépense “fictive” qui vise à reconnaître la valeur de la dépréciation de l’actif (votre bien immobilier). Puisque l’amortissement est autorisé en tant que dépense des revenus BIC, vous paierez moins d’impôts.

Ainsi, si vous tenez compte de la perte de valeur du bien, il y a de fortes chances que le programme BIC réel soit beaucoup plus avantageux par rapport au régime micro BIC.

L’amortissement est cependant difficile à mettre en œuvre et nécessite un haut niveau d’expertise comptable. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un comptable agréé ou à un professionnel expérimenté.

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A lire également, l’amortissement en LMNP (location meublée non professionnelle).

Le régime BIC réel est-il plus coûteux que le régime BIC micro ?

Le fait que vous puissiez pratiquer l’amortissement par composant sur le bien meublé mis en location est un frein important au calcul de votre BIC déductible. En effet, l’amortissement par composant est une méthode de comptabilité qui nécessite l’intervention d’un expert-comptable afin de minimiser les risques de redressement fiscal et de s’assurer de la légalité de l’opération.

Bien entendu, faire intervenir un expert-comptable avec un statut d’agréé dans votre investissement locatif meublé s’accompagne d’une dépense supplémentaire. Il reste à déterminer si ce surcoût peut être compensé par des économies d’impôts.

Pour les investissements importants en location meublée comme les colocations ou les appartements, l’intervention d’un expert-comptable est susceptible d’être financièrement facile par rapport au montant des loyers perçus. Pour les appartements plus petits, c’est plus difficile à déterminer. Il est donc essentiel d’analyser chaque cas séparément et de pratiquer chaque opération avant de se lancer !

Comment choisir entre le micro BIC et le vrai système en LMNP ?

Il n’y a pas photo sauf dans de rares cas où le régime réel BIC est beaucoup plus avantageux financièrement par rapport au régime micro BIC.

Cependant, la fiscalité de votre investissement ne doit pas être le seul facteur à considérer surtout si vous n’êtes pas assisté par un professionnel pour réaliser votre investissement locatif. Parfois, le régime micro BIC est préféré en raison de sa simplicité, surtout si vous envisagez d’investir dans votre bien locatif sans assistance.

Que font les Secrets de l’Immo pour vous ? Les Secrets de l’Immo (LSI) est une société spécialisée dans l’investissement locatif clé en main en région parisienne. Elle s’adresse à ceux qui souhaitent réaliser un investissement immobilier sans avoir à passer du temps à le faire et en minimisant les risques, LSI s’occupe de tous les aspects de votre investissement. Cela comprend la recherche du bien et l’obtention du financement et des dispositions fiscales, la planification juridique et fiscale les rénovations, la location et la gestion. Pour cela, vous pouvez choisir le statut LMNP qui s’accompagne d’un véritable BIC pour permettre d’amortir en toute sérénité avec l’assurance du meilleur accompagnement à chaque étape du processus.

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