Location meublée et LMNP : quelle fiscalité ?

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Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) est soumis à un régime fiscal spécifique en raison de la nature de la location. En effet, les bénéfices locatifs de la location meublée sont déductibles dans la catégorie BIC et permettent au loueur de choisir le régime micro BIC ou le régime réel d’imposition.

Particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal, nous verrons tous les aspects fiscaux liés au statut LMNP.

Les conditions à remplir pour que le type de logement utilisé puisse bénéficier du statut LMNP

Avant d’examiner les implications fiscales du statut LMNP, il est essentiel de déterminer le terme de location meublée. En réalité, le régime fiscal LMNP est basé sur le type de location et le contrat de bail. Si le bien n’est pas conforme aux exigences d’une résidence meublée alors le loyer sera considéré comme non meublé, et les revenus locatifs sont déductibles dans la catégorie des revenus fonciers.

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, il est nécessaire de :

La location d’un appartement meublé au sens d’une obligation légale, un bail meublé pour un appartement.

Les critères qui distinguent un logement qui est meublé.

Les baux des logements meublés qui ont été signés après août 2015 obligent le propriétaire à meubler un appartement avec un nombre précis d’équipements essentiels :

Fonction / pièce du logement meubléEquipement obligatoireCuisine et salle à manger- Cuisinière
Four ou micro-ondes
– Réfrigérateur
– Un compartiment dédié ou un congélateur dont la température est inférieure à – 6degC.
Vaisselle proportionnelle au nombre de personnes présentes dans la pièce.
– Ustensiles de cuisine
Table
– ChaisesEntretien
Matériel d’entretien conforme aux spécificités du logement ainsi que les surfacesLit
Literie (draps, couettes, oreillers, draps) …)
Rideaux ou volets (pour bloquer la lumière et protéger l’intimité des personnes qui y vivent)
Luminaires et autres critères d’identification du meublé

En outre, le logement doit également répondre aux exigences d’un bon logement, comme un niveau d’entretien élevé qui permet au locataire de bénéficier d’un logement sécurisé et protégé des infiltrations d’air parasite….

A défaut, un juge pourrait modifier le contrat de location meublée en contrat de location nue, ce qui entraînera une imposition rétroactive des revenus locatifs en tant que revenus fonciers.

Les spécificités du bail d’un appartement meublé

Si le bien présente les critères d’une résidence meublée, le propriétaire pourrait décider de le louer en tant que meublé avec une convention d’ameublement. Il est également possible de signer un bail de mobilité (ou bail Macron) si le locataire se trouve dans l’une des situations suivantes :

StageEnseignement supérieurFormation professionnelleContrat d’apprentissageService civique (bénévolat)Mutation professionnelleMission professionnelle temporaire.

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Le bail meublé ainsi que le bail mobilité répondent à bien des égards aux règles du bail d’habitation classique (loi du 6 juillet 1989) avec quelques exceptions concernant notamment la durée du bail ainsi que le délai de préavis pour le locataire.

Les caractéristiques du bailBail d’habitation meubléBail mobilitéDurée du bailMinimum un an (ou 9 mois dans le cas d’un étudiant) étudiant)De 1 à 10 mois maximum Dépôt 2 mois maximumNonLe préavis du bailleurMinimum 3 mois uniquement en cas de motif légitime (non paiement du loyer au locataire, par exemple)Le préavis du locataire est de 1 mois minimum. RégimeBIC (LMNP ou LMP)BIC (LMNP ou LMP)Règles générales du bail d’habitation

Le bail meublé est un bail de relativement courte durée qui se situe à mi-chemin entre le bail ordinaire et le bail saisonnier entraînant un risque accru de vacance locative. Dans ce cas de figure, c’est la seule possibilité pour le propriétaire de bénéficier du régime LMNP s’il remplit les conditions d’éligibilité.

Qui profitera du régime LMNP ?

Outre les conditions liées au bien immobilier, le propriétaire du bien doit également remplir deux conditions supplémentaires pour être éligible au statut LMNP :

les recettes locatives de ses biens meublés ne doivent pas dépasser 23 000 euros. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal. Pour déterminer cette limite, il est recommandé d’ajouter les montants perçus BIC, BNC, BA et les traitements et salaires.

Si le loueur ne respecte pas certaines de ces conditions, l’administration fiscale déterminera que la location meublée a été réalisée à titre professionnel. Nous aborderons ensuite la question de la location meublée professionnelle (LMP). Les incidences fiscales sont nombreuses et peuvent conduire le loueur à être assujetti aux prélèvements sociaux.

La location meublée non professionnelle : micro BIC ou régime réel ?

Comme nous l’avons vu les revenus locatifs de la location meublée sont considérés comme des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ne s’ajoutent pas aux revenus de la location nue.

Ainsi, le contribuable a la possibilité de choisir entre deux modes d’imposition pour les revenus locatifs qu’il perçoit :

Le régime micro-BIC est le régime réel

Le choix de la simplicité dans le régime micro BIC

Le régime micro BIC est principalement destiné aux personnes qui ne souhaitent pas engager un expert-comptable agréé par l’entreprise pour établir les comptes de leur activité de location meublée.

Le régime micro BIC ne permet pas de déduire les dépenses payées pour l’utilisation du bien. Toutefois, il autorise une déduction forfaitaire de 50 % pour tenir compte des charges, de sorte que seule la moitié des revenus locatifs est déductible.

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En cas de revenus nets BIC (après abattement), le LMNP devra alors payer :

l’impôt sur le revenu (selon la tranche marginale d’imposition) par le biais de la déclaration LMNP C PRO pour 2042 (désormais disponible sur le portail impots.gouv) les prélèvements sociaux de 17,2 % sont payés simultanément en tant qu’impôt

Plus avantageux économiquement que le régime micro foncier (30 %), l’imposition des LMNP au régime micro BIC est un atout important si le rapport entre les charges et les recettes est inférieur à 50 %.

Si ce n’est pas le cas, il est recommandé de choisir le régime réel, même si cela nécessite l’assistance d’un comptable expérimenté.

Le régime réel qui détermine les revenus locatifs du LMNP

Comme son nom l’indique le régime réel du loueur en meublé non professionnel consiste à déduire tous les frais liés à l’utilisation du logement meublé.

Le LMNP peut donc déduire ses revenus locatifs du BIC.

l’assurance du bien les frais de copropriété pour les frais d’entretien et de réparation les honoraires d’agences immobilières (si vous avez opté pour l’option gestion locative ou l’investissement locatif clé en main)les impôts (taxe foncière et taxe d’habitation si contrôle du LMNP)les intérêts d’emprunt et le coût du dossier lié au crédit pour frais de comptabilité immobilière.

De plus, l’originalité et le principal avantage du régime LMNP est la capacité d’amortir un immeuble par composants de manière linéaire (en fonction de la durée de vie de chaque composant et de leur rôle prépondérant dans le prix d’acquisition). De plus, un bailleur non professionnel a la possibilité de soustraire chaque année de ses revenus BIC une petite partie du coût de l’immeuble pour diminuer ses revenus locatifs déductibles.

La règle fiscale n’est pas sans deux limites :

l’impossibilité de créer des déficits BIC à partir de l’amortissement de l’immeuble ; seul l’immeuble est amortissable et il faut le disséquer de son terrain pour en faire chaque bien immobilier

En outre, il est possible que le LMNP puisse être amorti dans les conditions de droit commun :

les travaux qui sont faits à l’intérieur du logement (ceux qui ont été achevés après les travaux du LMNP) les biens qui peuvent être déplacés.

Ces conditions techniques (amortissement des composants et amortissement de la structure) obligent le LMNP à recourir à un expert-comptable agréé pour établir les comptes annuels et les résultats fiscaux, obligation légale qui s’applique à tous les systèmes réels.

LMNP : détermination du régime réel ou micro BIC à l’aide d’un exemple

Pour mieux comprendre les implications fiscales en jeu, examinons les deux options pour un bien immobilier évalué à environ 200 000 euros et loué 9000 euros par an. Le compte de résultat pour la location LMNP est le suivant :

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Charges annuellesDetteCréditGestion locative1 000 euros Intérêts d’emprunt500 euros Copropriété700 euros Taxe foncière200 euros Assurance300 euros Amortissement4 000 euros Total charges6 700 euros Produits annuelsRevenus locatifs 9 000 eurosSolde 2 300 eurosCompte de résultat du LMNP locationRevenu imposable micro BIC : 9 000 x 0,5 = 4 500 eurosRevenu imposable régime réel LMNP : 2 300 euros

Dans ce scénario, les dépenses déductibles s’élèvent à plus de 50% des revenus locatifs, et il est plus intéressant financièrement de choisir les règles réelles. Cependant, comme chaque situation est unique, l’arbitrage doit être décidé au cas par cas en fonction des revenus locatifs ainsi que des charges qui affectent l’utilisation du logement meublé.

Taxation des plus-values pour les locataires meublés non professionnels

Un autre aspect intéressant de l’imposition des LMNP est l’imposition des plus-values. Généralement, à partir du moment où le bien immobilier fait l’objet d’un amortissement comptable, le calcul de la plus-value se fait sur la base de la valeur comptable du bien (c’est-à-dire le prix auquel on soustrait la dotation aux amortissements).

Dans le cadre du régime LMNP, l’assiette de la plus-value est calculée sur la base du prix d’acquisition (éventuellement majoré des frais annexes et des travaux de rénovation), que des amortissements aient été pratiqués ou non.

La base d’imposition des plus-values est donc plus faible.

En outre, le LMNP peut également bénéficier de réductions de la durée de détention dans ces conditions :

Durée de détentionTaux d’abattement de l’impôt sur le revenuTaux d’abattement des prélèvements sociaux< 6 ans0%0%Entre la 6e et la 21e année6%/an1,65%/an22e année4%1,6%/anÀ partir de la 22e annéeExonération des plus-values9%/anÀ partir de la 30e annéeExonération des plus-valuesConditions d'octroi des abattements pour durée de détention LMNP.

C’est-à-dire qu’à partir de la 30ème année, les plus-values de la LMNP sont totalement exonérées de prélèvements sociaux et fiscaux ainsi que d’impôts.

Le régime fiscal du LMNP est particulièrement intéressant pour la location meublée pour le traitement fiscal des revenus locatifs ainsi que des plus-values. Toutefois, il est indispensable de s’assurer que le bien présente toutes les caractéristiques nécessaires pour être qualifié de meublé. De plus, l’intervention d’un expert-comptable est vivement conseillée.

Toutefois, vous pouvez opter pour une autre solution qui consiste à louer votre bien clé en main. De la recherche initiale de l’immeuble à son aménagement en passant par la gestion des revenus locatifs et la gestion, vous pouvez percevoir des loyers clés en main dans un cadre comptable et fiscal adapté à votre patrimoine !

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