Le rôle de la tension locative pour réussir votre investissement locatif

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Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous cherchez à augmenter la valeur de votre patrimoine tout en créant des revenus supplémentaires qui auront une incidence sur le remboursement du crédit et le paiement de l’impôt sur le revenu. L’objectif est de créer un cash-flow positif qui vous permettra d’autofinancer votre investissement.

Pour valoriser au mieux votre investissement, minimisez les risques liés à la mise en location de votre bien Les loyers non payés et, plus précisément, la vacance locative. Il est essentiel que votre bien trouve rapidement des acquéreurs, lors de sa mise sur le marché, et également lors de sa remise en location. Si la localisation est un élément majeur dans l’attraction des locataires, un autre facteur est à prendre en considération : la tension locative. En comparant l’offre et la demande dans une zone spécifique (région ou ville et quartier, etc.), il est possible de déterminer si vous pouvez louer votre bien rapidement.

Qu’est-ce que la tension locative ?

L’immeuble locatif dans lequel vous choisissez d’investir se trouve dans une zone où la demande et l’offre se rencontrent. Si la demande d’espace locatif est supérieure à l’offre, elle est considérée comme tendue. Il est beaucoup plus facile de trouver des locataires lorsqu’il y a une pénurie de logements disponibles. C’est ce qu’on appelle la tension locative.

La tension locative n’est pas une nouveauté, mais elle est plus fréquente dans les grandes agglomérations et dans les zones périurbaines, ce qui peut s’expliquer par divers facteurs, notamment le bassin économique et d’emploi ou l’attrait touristique d’une région.

D’autre part, le manque de terrains pour construire de nouveaux logements, associé à une augmentation constante de la population, provoque une pénurie structurelle de logements.

En revanche, la tension entre les locataires et les propriétaires entraîne une augmentation du prix d’achat des propriétés anciennes et, par conséquent, une augmentation des coûts de location. C’est pourquoi le marché locatif s’avère insuffisant par rapport à la solvabilité des locataires.

En outre, avec la division des logements en espaces de plus en plus petits, il pourrait y avoir des tensions entre les locataires de grandes maisons et de maisons familiales, principalement dans les grandes villes.

Une autre raison de tension dans la location est le changement des membres du ménage qui ne restent pas longtemps dans leur logement. En Ile-de-France notamment, les locataires déménagent chaque année pour bénéficier de loyers réduits ou pour profiter de logements sociaux.

De plus, certaines particularités comme l’économie locale, les déplacements transfrontaliers ou les étudiants à la recherche d’un logement indépendant peuvent également être à l’origine de fortes tensions sur les marchés locatifs.

En revanche, dans les zones rurales, la tension locative est plus faible en raison du manque d’attrait en termes d’opportunités d’emploi et du déficit démographique. Cependant, elle pourrait être due à un manque d’offre locative.

Dans quelles villes constatez-vous une tension importante entre les locataires ?

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Deux régions françaises sont soumises à une forte tension locative : l’Ile-de-France et la Provence-Alpes-Cote-d’Azur.

L’Ile-de-France et la tension sur le marché locatif

Paris ainsi que la région parisienne représentent à eux seuls plus de 20 % des ménages français. Cela s’explique notamment par le potentiel d’emploi et l’attrait de Paris en tant que capitale. Deux types de locataires se font concurrence sur le marché de l’immobilier : les nouveaux arrivants et les Parisiens établis. Cette rivalité entre une population qui a besoin de s’installer le plus rapidement possible, et les Franciliens qui cherchent à se déplacer et à améliorer leurs conditions de logement, alimente les tensions sur le marché locatif.

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Provence-Alpes-Cote-d’Azur et tension locative

C’est à Marseille que la tension locative est la plus forte. En cause, un manque d’offre de logements sociaux qui incite les locataires éligibles à aller sur le marché privé et aussi une tendance au rattrapage du marché immobilier.

De quoi mesurer la pression locative pour votre investissement ?

Avant d’acheter un bien immobilier, il faut d’abord décider de l’emplacement du bien : rue, quartier et ville. Il est évident que le rendement locatif est un critère de choix crucial, car il peut vous aider à améliorer le taux d’occupation de votre logement et donc le taux de rentabilité de votre investissement.

Pour éviter la vacance locative

La vacance locative et le déficit locatif qui résultent tous deux du contexte d’une relocation, et de la mise en location initiale, sont les principaux obstacles à un rendement réel rentable. En réalité, dans la majorité des cas, vous investissez dans l’immobilier à l’aide d’un prêt pour profiter des effets de levier du crédit et pour alléger la charge fiscale que vous pouvez supporter grâce à la déduction des intérêts d’emprunt dans le monde réel. Toutefois, tant que votre bien est dans votre patrimoine, vous devrez assumer seul les mensualités, ce qui réduira le cash-flow. Mathématiquement, le rendement de votre investissement pourrait être réduit.

Pour augmenter votre cash-flow et le rendement de votre investissement.

L’implantation de votre entreprise dans une ville où il existe une tension entre les locataires peut contribuer à réduire les risques de vacance locative et donc à augmenter votre cash-flow. Elle tend également à s’autofinancer. Prenons l’exemple bien connu de Paris. Bien que les coûts par mètre carré soient élevés dans la ville et qu’il faille des années pour rendre une propriété financièrement viable. Cependant, la tension locative est si élevée que le bien est généralement rempli en une seule journée. Comme le coût de l’immobilier ne cesse d’augmenter, il est également possible de bénéficier d’une plus-value importante lors des reventes.

Cependant, une ville comme Saint-Étienne, dans laquelle le coût du mètre carré est l’un des plus bas de France, offre un meilleur retour sur investissement. Cependant, l’offre de logements locatifs est très élevée et la recherche d’un locataire peut prendre du temps, ce qui entraîne une réduction des flux de trésorerie.

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Comment mesurer la tension dans une location ?

Vous pouvez clairement voir que la tension entre la location et la propriété est un facteur à prendre en compte avant d’acheter un logement, afin de s’assurer de ne pas faire d’erreurs. Pour la mesurer, commencez par comprendre la dynamique et le développement de la ville que vous envisagez d’acheter, puis examinez les quartiers. Une fois que vous avez identifié l’un des quartiers pertinents, il ne vous reste plus qu’à choisir la rue.

Recherche d’informations sur les villes

La loi Alur de 2024 prévoit des mesures spécifiques aux zones soumises à la pression immobilière, comme l’encadrement des loyers pour Paris, Lille et d’autres communes françaises ainsi que la taxe sur les logements vacants et les taxes foncières sur les propriétés non bâties. Avec plus de 35 000 communes en France, il est difficile de les passer toutes en revue pour déterminer celles qui subissent la pression de l’immobilier locatif ! Cette simulation des villes sous tension vous permettra de savoir en un seul clic si c’est vrai ou non, en entrant le code postal de la ville.

En outre, prenez connaissance des informations fournies par l’INSEE sur la ville dans laquelle vous envisagez d’investir. Les tendances démographiques et le nombre d’entreprises créées chaque année, le taux de chômage, le pourcentage de familles dans la population globale : autant de facteurs qui influent sur la tension locative. Demandez-vous si la population a augmenté ces dernières années ? Les infrastructures futures vont-elles perturber la demande locative ? Par exemple, l’ouverture du Grand Paris Express aura pour conséquence une augmentation de la demande locative dans les villes périphériques. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez nos articles sur les villes où il est intéressant d’investir dans le Grand Paris.

Utiliser des outils pour déterminer la tension locative

Cette première étude confirme-t-elle que la ville que vous convoitez est en état de tension locative ? Comparez les résultats avec un autre outil de mesure de la tension locative développé par le site Locservice. En entrant le code postal, ou le nom de la ville, vous obtiendrez une représentation précise de la tension locative. L’outil vous permet de savoir si les candidats sont en mesure de trouver un appartement et si leur budget est en adéquation avec les loyers proposés. Cependant, il ne vous permet pas de réduire les résultats par lieu, mais de regarder une variété de villes.

Prenons l’exemple de la ville de Montrouge. Le Tensiomètre des loyers nous informe que le marché locatif est extrêmement contraint et que les locataires ont des difficultés à trouver un logement. A l’inverse, les propriétaires trouvent facilement des locataires. Lorsqu’il s’agit de prendre en considération le budget des locataires, on estime qu’il est en équilibre par rapport aux loyers pratiqués. De plus, l’outil permet d’examiner la tension locative par type de logement (chambre studio, studio T1 à T5 tiny house, grande).

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Consultez les baromètres pour connaître l’état du marché réel de l’immobilier

Les médias et les blogs spécialisés dans l’immobilier publient fréquemment des baromètres de l’état du marché des villes et de leurs communes où la tension locative est suffisamment élevée pour qu’il soit intéressant d’investir. Bien qu’ils ne constituent pas une source faisant autorité, la majorité d’entre eux sont rédigés par des experts qui effectuent des recherches approfondies avec des collaborateurs locaux. Les classements constituent donc un moyen d’investigation important pour déterminer s’il existe une tension sur le marché locatif, et dans quelles zones.

Consultez les sites web immobiliers

Une autre source qui peut vous aider à en savoir plus sur la tension dans la location sont les sites immobiliers. En entrant vos critères de recherche, vous serez en mesure d’estimer le nombre d’annonces publiées. Certains sites vous permettent de faire des recherches par quartier ou même par rue. Bien’Ici est l’un d’entre eux. Il vous permet de dessiner directement sur la carte la zone de recherche ainsi que des modèles 3D et 2D du quartier. C’est une excellente option si vous ne résidez pas dans le quartier et que vous souhaitez connaître les commodités à proximité (commerces et écoles, ainsi que les transports en commun) et également avoir une incidence sur la demande de location.

Si vous êtes pressé, une autre alternative doit être envisagée : poster une fausse annonce sur un site immobilier. Cela vous permettra de déterminer le niveau d’intérêt des personnes intéressées par le bien.

Les secrets de l’immobilier pour déterminer la tension entre la location et le logement

Pour bien comprendre la demande de location par quartier, ville ou rue, il est impossible de remplacer l’expertise d’un spécialiste en la matière. Avec plus de 10 ans d’expérience dans l’analyse du marché parisien et francilien, et après avoir accompagné de nombreux investisseurs grâce à nos investissements locatifs clés en main, nous pouvons vous renseigner sur la tension locative et le potentiel de rendement de cette zone géographique.

Quels instruments peuvent être utilisés pour déterminer la tension locative ?

Tensiomètre Locservice

La mesure de la tension locative se base sur la ville, le type de logement et le montant du loyer que le budget des locataires prévoit par rapport aux loyers qui sont pratiqués.

L’indicateur de tension locative (ITI) de meilleursagents.com

La mesure de la tension locative sur les six mois à venir dans les départements et certaines grandes villes de France.

Simulateur de zones tendues de ServicePublic.fr

Offre des informations sur la catégorisation des villes au sein des zones tendues

Données locales de l’INSEE

Propose des statistiques sur les villes.

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