L’amortissement en LMNP (loueur meublé non professionnel)

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L’investissement dans un bien locatif meublé vous permettra de profiter d’un régime fiscal efficace, lorsque vous choisissez de suivre le régime fiscal réellement en place. Vous pouvez réduire vos dépenses et créer des déficits tout en amortissant le bien, ce qui peut réduire l’impôt que vous payez.

La définition du statut LMNP

Le statut LMNP s’interprète comme distinct du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Vous serez considéré comme LMNP par les autorités fiscales uniquement si vous ne remplissez pas l’une des conditions suivantes :

Les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 euros Les revenus locatifs sont supérieurs au total des revenus du foyer fiscal de référence (salaires, BIC, traitement, BNC). …).

Si l’obligation d’inscription au registre du commerce et des sociétés n’existe plus mais que vous êtes toujours tenu d’annoncer le début de votre activité au moyen du formulaire Cerfa P0i dans les deux semaines qui suivent la location du bien. En attendant, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux LMNP : le micro BIC et le régime réel. Mais, rien ne vous empêche de passer de l’un à l’autre en cours de route.

La fiscalité du LMNP

Les loyers que vous percevez ne sont pas considérés comme des revenus fonciers (location vide) mais plutôt comme des bénéfices commerciaux et industriels (BIC). S’ils sont inférieurs à 72600 EUR pour un meublé traditionnel, ou supérieurs à 176 200 EUR pour une résidence de tourisme non meublée, vous êtes soumis au régime fiscal du micro-BIC. Si vous dépassez les seuils, vous serez imposé selon le régime du bénéfice réel. Ceci est beaucoup plus intriguant comme nous allons l’examiner peu après.

Le micro-BIC dans le LMNP

L’avantage du micro-BIC est que vous n’avez pas besoin de tenir un compte. Il suffit de déclarer le montant total des loyers que vous avez perçus dans votre déclaration 2042 C Pro. L’administration fiscale applique alors une exonération de 50% pour tenir compte du coût de vos dépenses et charges et de 71% dans le cas d’un meublé. Les BIC sont alors ajoutés aux autres revenus, et imposés au taux de progression de l’impôt sur le revenu (IR) en fonction de votre tranche marginale d’imposition.

Les vraies règles en LMNP

Comme son nom l’indique, le système fiscal vous permet en réalité de déduire vos dépenses en fonction de leur valeur réelle. Si la loi prévoit une liste exhaustive des dépenses déductibles dans une location vide et autorise la déduction de toutes les dépenses liées à la location meublée, dans les conditions suivantes :

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S’ils sont encourus dans l’intérêt de l’exploitation agricole au cours de l’année où vous les déclarez, ils peuvent être justifiés.

Dans ces dépenses figurent les charges de copropriété pour les travaux de rénovation et d’entretien et les intérêts de l’emprunt qui a été contracté pour l’achat du bien….

De votre côté, vous devez tenir une comptabilité, comprenant le bilan et le compte de résultat, qui fera apparaître notamment les immobilisations bénéficiant d’un amortissement. De plus, vous avez tout intérêt à adhérer à un centre de gestion agréé pour éviter que l’administration n’applique la majoration de 25 % sur votre bénéfice déductible. Le coût de l’adhésion peut également vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines conditions.

Si vos charges sont supérieures aux revenus locatifs, vous allez créer un déséquilibre. Il est possible de reporter une période de 10 ans dans la catégorie des BIC pour la location meublée. De plus, vous pouvez opter pour l’amortissement en LMNP.

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La fonction d’amortissement en LMNP

L’amortissement est une technique comptable qui vous permet de comptabiliser l’usure du bien immobilier, et la perte de valeur qui en résulte. Considéré fictivement comme une charge, il est facturé sur le bénéfice réalisé par la location, et permet de diminuer votre impôt. L’impôt peut être appliqué à trois catégories principales qui comprennent les biens immobiliers, les travaux et les meubles.

L’amortissement est calculé de manière linéaire chaque année et est divisé en composants. De la même manière, vous divisez la valeur de votre bien, puis vous la répartissez entre différents éléments (composants) comme le terrain, le gros œuvre ainsi que l’aménagement intérieur. Le code général des impôts stipule que le montant de la valeur du bien et le temps d’amortissement de chaque composant sont fonction du type d’utilisation et du temps d’utilisation. Toutefois, le terrain qui représente entre 15 et 20 % du bien n’est pas amortissable. L’administration estime qu’il ne se déprécie pas et ne s’use pas avec le temps.

La première année, si un amortissement intervient dans l’année, il sera comptabilisé au prorata.

Exemple

Vous voulez amortir votre travail d’une valeur de 6 000 euros sur cinq ans. La période d’amortissement commence en juillet.

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Date de début d’amortissement Date de fin d’amortissement Date des actifs amortis 01/07/N 31/12/N 6000 x (184/365) 20 % = 605 5 395 EUR 01/01/N+131/12/N+1 6000 20 % = 1 200 195 01/01/N+2 31/12/N+2 6 000 % = 1 200 295. 01/01/N+3 31/12/N+3 6 000 + 20 % = 1 200 1 795 EUR 31/12/N+4 20 x 1 200 = 595 EUR 01/01/N+5 30/06/N+5 6 000 (181/365) + 20 % = 595 595 EUR

La déduction fiscale de l’amortissement n’est pas possible. Le montant qui peut être déduit ne peut pas dépasser le montant du loyer et des dépenses qui sont déductibles. En d’autres termes, la déduction du montant de l’amortissement ne peut pas créer ou augmenter le déficit.

Si vos résultats sont déficitaires, vous pouvez commencer à différer les amortissements et les reporter sur les années suivantes sans limitation de durée. Toutefois, si vous décidez de vendre le bien avant d’avoir profité de la déduction différée, les avantages sont perdus.

Exemple simple

Vous avez acheté une maison au prix de 150 000 EUR et vous appliquez un taux d’amortissement de 2 %. Le montant annuel de l’amortissement est de 3 000 EUR. En outre, vous percevez 10 000 EUR de loyer et vous déclarez 8 000 EUR de dépenses déductibles.

Au maximum, vous pouvez bénéficier d’une déduction pour amortissement de 10000-8000 EUR égale à 2 000 EUR. La différence de 1 000 EUR est un amortissement non corrigé qui peut être reporté sur les années suivantes.

C’est bon à savoir : vous avez déjà acheté le bien il y a quelques années et vous vous demandez si vous pouvez encore faire des amortissements ? Oui, pour autant que vous choisissiez le régime fiscal des biens immobiliers.

Le bien est amorti

Vous l’aurez compris, le terrain n’est pas amorti. Le reste de la structure sera amorti par le biais des composants. Pour les biens immobiliers, dont la durée de vie est de quarante ans, l’amortissement par composants s’effectue selon les règles suivantes :

Composants Part des composants dans le coût Durée d’amortissement Taux d’amortissement observé Gros œuvre 70 % à 80 ans 2,50 % Toitures 10 25 ans 4,00 % Étanchéité 5 % 15 ans 6,67 Installations électriques 5 % 25 ans 4,00 % Aménagement intérieur 15 ans 8 % 6,67 % Ascenseurs 2 % 15 ans 6,67 % Le tableau ci-dessous donne les taux d’amortissement moyens pour chaque composant.

Exemple d’un appartement avec ascenseur de 240 000 EUR comprenant 40 000 EUR de terrain (20 % du prix).

Composants Contribution des composants au coût Durée d’amortissement Taux d’amortissement Amortissement total pour le gros œuvre 70 % – 80 ans 2,50 140 000 EUR 3500 EUR Toiture 10 25 ans 4,00 20 000 EUR 800 EUR Etanchéité 5 15 ans 6,67 10 000 EUR 667 EUR Installation électrique 5 25 ans 4,00 10 % EUR 400 EUR Aménagement intérieur 8 15 ans 6,67 16 000 EUR 1 670 EUR Ascenseurs 2 15 ans 6,67 % 4 000 EUR 267 EUR Total bâtiment 200 000 EUR 6 710 EUR

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Amortissement du mobilier

Les meubles peuvent être amortis sur une durée de 10 ans. Lorsqu’ils sont supérieurs à 600 EUR, le coût peut être relégué dans les dépenses déductibles ou amorti. Pour prendre une décision, faites-le en fonction de votre déficit potentiel. Si le mobilier n’est pas assez important pour être utilisé sur 10 ans, vous devez privilégier l’amortissement du mobilier.

L’amortissement des travaux

Pour les travaux, c’est la même chose. Vous pouvez soit les laisser en charges déductibles, soit les utiliser pour l’amortissement. Il faut également raisonner en fonction de votre déficit potentiel. En théorie, vous ne pouvez amortir les travaux réalisés qu’après la mise en location du bien. Toutefois, dans le cas où les travaux ont été réalisés pour améliorer le bien afin de permettre sa mise en location, il est possible d’amortir les travaux.

Le montant de l’amortissement dépend du poste de dépenses :

Type de travaux Période d’amortissement Maçonnerie 15 ans Électricité (rénovation) 20 ans Peinture Papier peint 10 ans Revêtement de sol 15 ans , Plomberie 10 ans Cuisine

Amortissement et calcul de la plus-value

Dans la mesure où vous n’exercez pas votre activité professionnelle, le fait que vous ayez pratiqué des amortissements sur votre bien n’entre pas en ligne de compte. La plus-value est déterminée par le montant qui correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix auquel vous vendez le bien sans réintégrer les amortissements.

Le bien est imposé selon le régime applicable aux personnes physiques non privées (taux forfaitaire de 19 % ainsi que des prélèvements sociaux de 17,2 %) et vous recevrez également un abattement qui est fonction de la durée de détention du bien. Pour être exempté du taux forfaitaire de 19 %, vous devez être en possession du bien depuis au moins 22 ans. Pour être exonéré des contributions à la sécurité sociale, la durée de détention doit être d’au moins 30 ans.

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