Investissement locatif saisonnier en bord de mer : la bonne idée ?

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Vous cherchez à diversifier votre portefeuille en investissant dans des locations saisonnières ? À première vue, c’est une excellente idée, compte tenu de la demande constante pour ce type de location. Cependant, vous devrez faire face à des règles strictes et à des restrictions de gestion rigoureuses.

Qu’est-ce qu’une maison de vacances exactement ?

Pour investir dans une location saisonnière, vous devrez acheter le bien, qui peut être un appartement, une maison ou un studio, et qui est toujours meublé. C’est la raison pour laquelle on parle de tourisme meublé qui est soumis à des règles spécifiques :

Vous n’êtes pas autorisé à séjourner dans la chambre qui n’est disponible que pour l’occupation du locataire (sinon c’est un logement pour les invités), le locataire est de passage : il n’utilisera pas votre résidence comme résidence principale. La durée de la location n’excède pas 90 jours consécutifs par locataire qui s’engage pour un jour, une semaine ou même un mois Le règlement de copropriété doit autoriser les locations touristiques temporaires.

Vous pouvez également acheter un bien dans un lieu touristique ou un hôtel, qu’il soit existant ou en construction, dans le cadre d’un programme immobilier neuf.

Quelles sont les règles applicables à une location saisonnière ?

Déclaration et modification de l’usage

De nombreuses villes sont confrontées à un afflux de tensions sur le marché immobilier qu’il ne faut pas laisser s’exacerber. C’est pourquoi il est contrôlé et vous devez respecter certaines obligations :

Si vous envisagez de réaliser votre investissement locatif en saison dans les grandes villes , comme Nice ou Cannes Vous devez demander une autorisation de changement d’usage (d’habitation à saisonnier) puis déclarer votre bien à la mairie. Si vous réalisez un investissement locatif saisonnier dans une ville de plus de 200 000 habitants en premier lieu, vous devez faire la déclaration, puis obtenir le changement d’usage. Dans les autres cas, vous devez déclarer votre logement meublé à la mairie sans aucune formalité.

L’inscription au répertoire Sirene

Une autre option à envisager lorsque vous avez un investissement dans un bien locatif saisonnier est de vous inscrire au greffe du tribunal pour l’immobilier commercial à l’aide du formulaire P0i. Vous devez reporter le numéro SIRET sur les déclarations fiscales.

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La taxe est collectée auprès du locataire

Vous devez contacter les autorités locales pour vous renseigner sur le montant exact de la taxe de séjour. Vous devez être en mesure de payer la collectivité locale.

La location de biens saisonniers Quelles sont les particularités du bail ?

La location saisonnière entre particuliers est encadrée par les règles relatives aux meublés de tourisme. Vous devrez rédiger un contrat de location de votre propriété de vacances que vous pourrez faire signer à votre locataire en personne ou par courrier.

Sachez que, pour un même locataire, le contrat de location ne doit pas se prolonger au-delà de 90 jours consécutifs. Passé ce délai, vous ne pourrez plus renouveler le bail. Ceci afin d’éviter que les règles du bail meublé, plus sécurisantes pour les locataires, ne soient détournées par des propriétaires peu avisés.

Outre les mentions classiques concernant votre identité et celle du locataire, vous devez mentionner dans le bail :

le coût de la location : sachez que si vous faites appel à une agence immobilière pour louer votre logement, l’agence ne peut pas demander plus de 25 % du coût de la location pour le dépôt de garantie. Le montant de la commission que vous payez lorsque vous faites appel à un agent et le mode de répartition de cette commission entre vous et le locataire. L’estimation du montant de la taxe de séjour.

Vous pouvez demander un montant de garantie que vous rembourserez dans les 3 mois suivant la fin de votre séjour.

Comment réduire le coût d’une location de vacances ?

Les règles diffèrent dans le cas d’une location d’appartement, puisque le bien étant par nature saisonnier, il n’est pas loué toute l’année. Il est donc essentiel de calculer d’abord votre coût plancher, c’est-à-dire le prix auquel vous ne devriez normalement pas être en mesure de garantir la viabilité financière de votre investissement. La formule est simple : il suffit d’additionner la somme des coûts annuels et de diviser la somme par le nombre de jours dans l’année, y compris le taux d’occupation, c’est-à-dire le nombre de nuits pendant lesquelles vous pensez être capable de louer votre bien. Cela vous aidera à déterminer le montant que vous pouvez fixer pour financer vous-même votre investissement. Il est pratiquement impossible à atteindre.

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Le coût de la location dépend également des prix du marché. Prenons le cas du Cap d’Agde où des milliers de locations à usage saisonnier sont disponibles chaque année. Si vous ne vous alignez pas sur les autres tarifs d’un logement offrant les mêmes services, vous risquez de mettre tout simplement votre bien en vente.

Le coût d’une location de vacances à la mer est déterminé par le temps de location ; la saison est soit basse, soit haute. Vous devez donc tenir compte de toutes ces variables pour déterminer le coût de la location. Comme ce calcul est assez compliqué et complexe, il est avantageux de se faire aider par un agent immobilier expérimenté !

La fiscalité de l’investissement locatif saisonnier

Pour tout investissement en location meublée, vous avez le choix entre deux structures fiscales : le micro BIC avec une déduction maximale de 71 %, ou le régime réel. Vous pouvez également utiliser les règles qui régissent le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Dans le cadre du régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire vos charges de vos revenus déductibles. Si vous êtes en mesure de réaliser un déficit, celui-ci peut être déduit de la même catégorie de revenus (LMNP) ou de votre revenu global (LMP) et peut être reporté pendant une période de 10 ans (LMNP) ou de 6 ans (LMP).

Les avantages de l’investissement locatif saisonnier

Outre les avantages fiscaux, l’investissement locatif meublé peut apporter certains avantages.

Aucun risque d’impayé en cas d’investissement saisonnier

Si vous louez votre bien sans passer par un agent, vous pouvez demander la totalité du montant du loyer avant l’arrivée du locataire. Il en va de même lorsque vous réservez par le biais d’une plateforme de réservation, comme Airbnb. En confiant votre location à une société immobilière, vous vous protégez également des loyers impayés.

Prix des locations haut de gamme

En haute saison, il est fréquent qu’une semaine de location dépasse les 1 000 euros, notamment dans les zones touristiques attractives (sur la Côte d’Azur, dans le Var, dans le bassin d’Arcachon). …). Ce sont des sommes importantes qui sont déduites du prêt immobilier que vous remboursez.

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Les inconvénients de la location d’un investissement saisonnier

Outre la réglementation stricte, l’investissement locatif saisonnier n’est pas sans inconvénients.

Inventer un état des lieux de départ et d’arrivée pour chaque locataire

Selon la fréquence à laquelle vous louez votre bien, vous devrez faire un état des lieux au début et à la fin de chaque période de location. Si vous n’habitez pas à proximité du bien, vous devrez prévoir de nombreux allers-retours ou recourir au mandat de gestion locative et ces deux options entraîneront des dépenses importantes.

Remise en état fréquente

La rotation importante des locataires implique un entretien régulier du bien. Comme il ne reste pas longtemps dans la maison, le client de passage se préoccupe moins de la propriété.

Un formulaire de police pour chaque individu rempli pour chaque locataire de nationalité étrangère

Si vous louez votre maison à un client étranger, vous devez lui demander de signer et de remplir un formulaire d’information à son arrivée. Il vous appartient de conserver la fiche de renseignements pendant six mois et de la transmettre à la gendarmerie à la demande de celle-ci.

Comme vous pouvez le constater, l’investissement locatif saisonnier en mer est extrêmement contraignant ainsi que ses retours financiers incertains. C’est la raison pour laquelle il est possible de se pencher sur une alternative qui est l’investissement locatif clé en main.

Lorsque vous investissez dans ce type de bien, l’équipe d’experts vous accompagne à chaque étape de votre aventure, du choix initial du bien à sa mise en location, en passant par la négociation du prix. Vous n’avez à vous soucier de rien, puisque la gestion de votre location est déléguée à un agent. Le résultat est un investissement sûr qui ne manquera pas de vous rapporter un excellent rendement. Contactez-nous dès aujourd’hui pour en savoir plus !

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