Une société immobilière est une option d’investissement qui se concentre sur la propriété indirecte de biens immobiliers ainsi que sur la gestion de propriétés. Au lieu d’acheter une maison à votre nom et d’y investir tout votre argent, il est possible d’investir dans l’immobilier avec une société immobilière pour diversifier votre investissement.
Après avoir défini ce type de société, nous vous proposerons différentes manières d’investir dans l’immobilier avec une société d’investissement dans l’immobilier.
Qu’est-ce qu’une société immobilière ?
Une société fioncière (ou société foncière) est une entité commerciale (par opposition aux SCI ou SCPI qui sont des sociétés civiles) ayant pour objet la création, l’exploitation et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les sociétés immobilières constituent un vaste segment de sociétés commerciales spécialisées dans le domaine de l’immobilier. Elles peuvent donc prendre des formes très diverses :
SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées)SARL (sociétés anonymes immobilières)SAS (sociétés anonymes immobilières)SPPICAV (sociétés d’investissement immobilier à capital variable).
Les sociétés immobilières peuvent comprendre tout type de biens immobiliers, tels que des terrains à bâtir (terrains) ou des biens à usage professionnel, commercial, industriel ou résidentiel, donc des biens immobiliers (au sens juridique du terme, par opposition aux biens meubles).
Cependant certaines sociétés immobilières sont une holding qui détient des parts dans plusieurs SCPI et autres sociétés immobilières (ou un mélange de participations indirectes et directes). Cette stratégie de détention indirecte a pour but de maximiser la diversification du portefeuille immobilier en faisant un effort sur la gestion des actifs financiers plutôt que sur la gestion de l’immobilier dans son ensemble.
En d’autres termes, la société immobilière gère des actifs financiers adossés à des biens immobiliers (ex : parts de SCPI) alors que la gestion des biens immobiliers est gérée directement par des sociétés immobilières appartenant à la société immobilière.
Les différents types de sociétés immobilières
Comme nous l’avons vu, les sociétés immobilières peuvent avoir différentes formes. En fonction de leur forme juridique, elles peuvent répondre à des objectifs différents en termes patrimoniaux et financiers. Dans tous les cas, elles ont un point commun : investir dans l’immobilier.
La SIIC est la société immobilière cotée en bourse, c’est une société qui s’adresse au grand public.
La SIIC (société d’investissement immobilier cotée) est une société d’investissement dans l’immobilier qui permet l’achat ou la négociation de ses actions sur un marché financier. La SIIC est souvent comparée à la SCPI dans la mesure où elle est capable de répondre à une problématique spécifique à la première qui est la liquidité financière de l’investissement.
Dans le cas d’une SCPI, les parts sont négociées de manière ponctuelle, en dehors d’un marché contrôlé, et son patrimoine est généralement composé de plus de 95% d’immobilier, ce qui signifie qu’il est peu probable de pouvoir acheter directement les parts que vous détenez. Si vous cherchez à vendre vos parts de SCPI, vous devrez trouver un acheteur par vous-même ou attendre que la SCPI vous contacte avec un acheteur intéressé.
Par ailleurs, cette question de la liquidité n’est pas seulement particulière aux SCPI mais s’applique également aux investissements immobiliers en nom propre en fonction du type de bien détenu et du processus de vente d’un bien immobilier (il faut environ 3 mois pour finaliser une vente immobilière dans un marché en pleine tourmente).
Avec la société immobilière répertoriée, vous pouvez placer votre argent dans l’immobilier rapidement et le retirer à tout moment. Le marché se charge de trouver un acheteur pour vos actions en ce moment. Cependant, la cotation permanente des actions dans l’immobilier place les investisseurs dans une position de volatilité importante à court terme. Une participation dans une société immobilière cotée en bourse à court terme est donc une option plus risquée que de faire un pari sur une SCPI.
La SARL immobilière est une entreprise d’investissement immobilier ad-hoc.
Les SARL font partie du domaine des sociétés immobilières car ce sont des entreprises commerciales qui possèdent une part importante de biens immobiliers. Elles se distinguent des SIIC par leur objet initial. Les SARL immobilières sont généralement des sociétés ad hoc constituées par un groupe d’investisseurs (ayant des liens familiaux ou amicaux et, dans ce cas, on les appelle des SARL de famille) dans l’intention d’acheter plusieurs biens immobiliers et de les exploiter.
Les actions d’une société immobilière ne sont donc pas destinées à être négociées. L’intention est de maintenir le caractère distinct de la société, notamment en raison de la présence obligatoire de clauses de préemption et d’approbation au sein de la constitution.
Les SARL immobilières sont des sociétés immobilières qui sont constituées dans l’intention de préserver leur patrimoine pour en tirer un profit particulier :
le régime LMNP dans le cas où les associés font partie d’un même foyer au 4ème degré (SARL de familia) la limitation de responsabilité qui est reconnue à l’associé dans certaines situations le régime fiscal des sociétés pour reporter les déficits éventuels, retarder le paiement de l’impôt sur le revenu….
Si la constitution ne prévoit pas un objet social approprié (gérer un immeuble de rapport dans l’immobilier pendant cinq ans), la SARL immobilière est généralement créée pour investir dans l’immobilier à long terme.
La SAS immobiliere est une alternative à la SARL immobiliere
La SAS immobiliere La SAS immobiliere ressemble en quelque sorte à la SARL immobiliere quant à ses objectifs d’investissement en mettant en commun des ressources financières pour acheter plusieurs biens immobiliers.
Cependant la SAS immobiliere peut être plus souple que la SARL immobiliere car il est possible d’envisager moins de restrictions sur l’échange de parts sociales. En effet, les statuts peuvent faire en sorte que les actions de la société immobilière puissent être échangées avec des tiers, permettant ainsi à de nouveaux investisseurs d’intégrer facilement le capital.
Il est également possible de sécuriser le capital en empêchant les transferts d’actions pendant une période de 10 ans.
En résumé, la SAS immobiliere est une société immobilière conçue pour un public d’investisseurs immobiliers bien informés et éduqués qui ont une compréhension essentiellement complète de leurs objectifs patrimoniaux.
Aussi, quelle société doit-on considérer comme la meilleure pour l’investissement locatif ?
La SPPICAV est la société immobilière non cotée destinée au grand public.
La SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière et à capital variable) est une société immobilière non cotée qui s’adresse à un public aisé de particuliers ainsi qu’aux investisseurs professionnels.
Dotée d’une personnalité morale (contrairement aux trusts d’investissement immobilier), cette société de placement immobilier est à capital variable afin d’améliorer la liquidité de ses actions. Ainsi, la majorité de ses actifs sont constitués d’immobilier (minimum 51% de ses actifs) et d’environ 35% de liquidités (actifs financiers) ce qui lui permet de racheter facilement les parts des investisseurs qui cherchent à liquider leurs investissements, sans avoir à être cotée sur une bourse d’instruments financiers.
Cependant, la SPPICAV abrite une grande partie d’actifs financiers cotés et ses actifs pourraient perdre rapidement de la valeur en cas de baisse du marché.
La SPPICAV est une société immobilière fascinante pour les investisseurs qui cherchent à se constituer une liquidité et à inclure dans leurs portefeuilles un actif assez diversifié, avec une forte proportion d’immobilier.