Investir dans l’immobilier grâce au club deal immobilier

En vogue et de plus en plus populaire le club immobilier est une approche innovante de l’investissement dans l’immobilier. Grâce à la création d’une société permettant la mise en commun de ressources financières, des personnes d’horizons divers peuvent s’associer pour réaliser un investissement locatif massif (achat d’un immeuble, par exemple) dans le but de dégager un bénéfice élevé.

En quoi consiste exactement le fonctionnement d’un club immobilier ? Quels sont les différents modèles économiques ? Comment intégrer une opération immobilière ?

Qu’est-ce que le real estate club’s deal ?

Le deal du club immobilier est à mi-chemin entre l’investissement immobilier réalisé en nom propre et l’investissement par le biais d’un OPCI (organisme de placement collectif en valeurs mobilières) ou d’une SCPI (société civile de placement immobilier). C’est le processus de rassemblement d’un petit groupe d’investisseurs pour investir dans un placement immobilier. Contrairement à l’investissement immobilier familial (SCI familiale) les participants au club deal ont en commun la volonté d’investir dans l’immobilier.

En s’associant avec une société immobilière, ils vont acheter un ou plusieurs biens immobiliers dans l’espoir de gagner de l’argent.

Quelle est la principale différence entre l’opération immobilière avec le club et le support immobilier collectif (SCPI, OCPI, SIIC …) ?

La différence la plus notable dans le deal avec le club immobilier est l’ouverture et la quantité d’investisseurs.

Dans le cadre d’une SCPI classique, l’investisseur souscrit à un fonds existant composé de différents actifs immobiliers, en plus de nombreux autres investisseurs.

Ils n’ont aucun contrôle sur la gestion de la société ou sur la stratégie d’investissement. La SCPI alloue les ressources à sa propre discrétion.

Si l’investisseur n’est pas intéressé par la composition des actifs d’une entreprise immobilière et n’est pas en mesure d’obtenir des informations sur les actifs de la société.

Dans une opération immobilière, les investisseurs comprennent la raison et la manière dont ils investissent. Les propriétés détenues sont identifiées avec précision afin que les rendements et les risques puissent être évalués avec plus de précision. En réalité, comme nous l’avons vu dans un autre article, la valeur d’un investissement réussi est toujours considérée par rapport au niveau de risque.

Un investissement immobilier sur mesure avec le deal avec le club immobilier

Tant qu’il n’y a qu’une poignée d’investisseurs, le deal avec le club immobilier permet aux parties de se mettre d’accord sur divers éléments importants d’une location :

la durée de l’investissement immobilier le type de bien (immeuble appartement, maison, immeuble bureaux, commerces, etc.) …) le degré de rentabilité attendu (privilégier une zone à fort rendement ou à fort potentiel de valorisation) le risque lié à l’investissement et la démarche d’investissement (réalisation des travaux . Division du bien en plusieurs lots ?) les avantages fiscaux (LMNP ? Pinel ? Malraux ?) ainsi que le régime fiscal (IS ou IR ?)

En substance, le deal avec le club immobilier permet aux investisseurs ayant les mêmes objectifs de mettre en commun leurs fonds pour créer un investissement locatif sur mesure, parfaitement adapté à leurs besoins patrimoniaux particuliers.

La qualité des associés du club deal immobilier

Les investisseurs dans le club deal immobilier sont soit actionnaires, soit associés, ce qui signifie qu’en échange de leur investissement, ils recevront des parts de la société du club deal immobilier.

LIRE  Pourquoi investir dans l'immobilier de luxe à Paris

Cette qualité d’associé leur confère les droits suivants :

la possibilité de voter sur les grandes décisions qui concernent l’opération avec le secteur immobilier (assemblée générale) la possibilité de percevoir les gains générés par l’opération avec le club immobilier

Les investisseurs d’un club deal immobilier jouent un rôle important dans la gestion de la société, sans en assumer la direction.

Quelle est l’économie d’une opération de société immobilière ?

Pour le propriétaire d’un actif, le club deal immobilier pourrait verser aux investisseurs deux sources principales de revenus provenant de l’immobilier :

les rendements locatifs résultant de la location du bien immobilier les plus-values, c’est-à-dire la différence entre le coût d’acquisition du bien et le prix auquel il est vendu.

En partant de l’idée que l’accent sur le deal avec la société immobilière est mis sur l’une ou l’autre ou les deux sources de revenus évoquées ci-dessus, on peut parler de :

Club deal qui distribue la répartition aux investisseurs sur la base de la création d’un revenu locatif régulier ; club de capitalisation qui a pour but de réaliser des plus-values lors de la vente

Il est également possible de parler de club deals fiscaux dans lesquels l’investissement réalisé est principalement destiné à permettre aux parties de bénéficier d’avantages fiscaux et de réductions d’impôts par la création de déficits fonciers, et/ou la réalisation d’investissements réalisés dans le cadre des dispositifs Pinel, Malraux, etc. Il est important de savoir que seules les SCI disposant de la transparence fiscale peuvent être utilisées pour établir une convention avec un club fiscal Les autres sociétés fournissent la transparence sur option valable pour une période maximale de cinq ans.

Le modèle économique de l’accord avec les clubs de distribution

Puisque l’objectif est de produire des rendements réguliers chaque année, il est nécessaire de s’assurer que l’entreprise génère des bénéfices et en distribue une partie aux investisseurs chaque année sous forme de dividendes ou d’actions. Il est donc judicieux d’ignorer les investissements immobiliers qui permettent d’amortir financièrement l’immeuble car l’amortissement est soustrait du résultat de la distribution. L’objectif du club de distribution est d’obtenir un rendement brut annuel compris entre 5 et 7 % de manière continue.

Pour y parvenir, le logement doit être situé dans un endroit qui minimise le risque d’espaces locatifs vacants. Cela peut inclure :

d’un immeuble commercial d’un immeuble d’habitation qui est loué à des bureaux

Il est également nécessaire d’évaluer le taux de rendement pour déterminer s’il est satisfaisant, même si cela nécessite de se tourner vers des marchés moins liquides (puisque le but n’est pas de vendre à court terme).

En cas d’achèvement des travaux, il est recommandé de procéder à un arbitrage. Bien sûr, le processus affectera le rendement de la première année ; cependant, il peut accroître la sécurité de l’investissement en le rendant plus liquide et plus attrayant. Cela peut conduire à des rendements plus élevés sur le long terme. Comme nous sommes des experts en investissements locatifs clés en main, nous vous recommandons d’effectuer les travaux nécessaires avant l’achat de la propriété.

LIRE  Rénovation de toiture : Les étapes

En fin de compte, en ce qui concerne le type de société à utiliser, la société civile immobilière (SCI), qui est soumise à l’impôt sur le revenu, semble être la meilleure option pour les clubs immobiliers. Si les investisseurs dans l’opération ont des revenus personnels importants, il peut être plus avantageux de s’orienter vers une SCI avec l’option IS ou la SARL ou SAS immobilière (s’ils veulent modifier les modalités de gouvernance du véhicule d’investissement immobilier).

Le modèle économique du club deal de capitalisation

Contrairement à l’opération de distribution, le but de ce type d’opération est d’investir dans un bien immobilier avec une excellente opportunité de gain en capital. L’opération de capitalisation produira des rendements ; toutefois, le plan sera axé sur la plus-value immobilière.

L’un des défis de la plus-value immobilière réside dans l’anticipation du marché de l’immobilier et de sa croissance à moyen terme (5 ans). Comme personne ne connaît l’avenir, il est plus avantageux de s’orienter vers un modèle économique qui implique la réhabilitation de l’immobilier.

Le processus de rénovation peut augmenter la valeur de la propriété et peut entraîner une plus-value à très court terme (à condition que le projet soit réalisé correctement) et l’augmentation anticipée de la valeur de l’immobilier augmente la possibilité de gain.

Le modèle d’économie des clubs de capitalisation permet de rentabiliser un investissement immobilier dans les 5 ans, tout en garantissant un risque faible dû à la rénovation de l’immeuble. Il est donc possible d’estimer un bénéfice brut global de 20 à 30% sans effet de levier, grâce au contrat de club de capitalisation.

Toutefois, le contrat de club de capitalisation nécessite l’intervention d’experts en immobilier pour évaluer les plus-values potentielles et pour s’assurer que la tâche est accomplie d’une manière qui constitue le fondement de la durabilité du contrat.

Pour le club deal de distribution, la décision la plus importante pour l’entreprise sera déterminée en fonction de la structure fiscale (impôt sur les sociétés ou transparence fiscale). Pour ceux qui ont des revenus élevés, il est préférable de choisir une SCI qui a une IS ou une SARL ou une SAS immobiliere SARL ou une SAS immobiliere SAS immobiliere, en raison de l’impôt sur les dividendes qui est plat.

Pour s’assurer que le bien est rentable pendant la période de détention, il est suggéré de le mettre en location. Vous pouvez alors louer le bien sous forme de LMNP (location meublée) pendant cinq ans par l’intermédiaire d’une SAS immobilière ou d’une SARL immobilière en raison de la possibilité d’avoir une transparence fiscale (5 ans maximum).

Dans d’autres situations c’est la SCI avec l’IS qui est un véhicule d’investissement immobilier tout à fait capable d’être utilisé pour compléter un accord avec un club de capitalisation.

La question du financement d’un investissement dans un club immobilier se pose dans la suite.

Quel est le meilleur moyen de financer l’achat d’un club d’investissement immobilier ?

Outre le risque relativement faible qu’il présente, l’immobilier est également un bon investissement en raison de ses modes de financement. Il est en effet possible d’obtenir un prêt d’investissement immobilier pour réaliser un investissement locatif, différent de l’investissement en actifs financiers. Ce type de prêt permet d’augmenter la valeur des investissements immobiliers grâce à l’effet de levier.

LIRE  Qu'est-ce que l'énergie positive

Peut-on emprunter de l’argent dans le cadre d’un contrat de club immobilier ?

Dans le cadre d’un contrat de groupe immobilier, emprunter dans le cadre de la structure d’investissement n’est légalement pas possible ou n’est pas recommandé. N’oubliez pas que vous êtes associés et que vous n’avez aucun lien familial ou amical.

Or la SCI fait peser un risque illimité sur les associés, ce qui signifie qu’ils sont responsables des obligations de la société sans aucune limitation. Il est donc peu judicieux d’envisager une responsabilité solidaire pour des dettes contractées par des étrangers.

De même, pour les sociétés à responsabilité limitée (SAS ou SARL), les banques sont généralement peu enclines à prêter en raison de l’insuffisance des garanties proposées (puisque seule l’entreprise elle-même est responsable des emprunts contractés).

Pour bénéficier de l’effet de levier, il est fortement recommandé de s’adresser d’abord à sa banque afin d’obtenir le financement adéquat pour acheter les parts de la société qui fait de l’immobilier. Cela peut être :

d’un prêt immobilier (prêt in fine, prêt amortissable, etc.) d’un crédit à la consommation non affecté (jusqu’à 70 000 euros)

Cela signifie que vous serez en mesure d’investir davantage et de gagner plus d’argent sans faire courir de risques financiers aux autres investisseurs.

Comment maximiser la fiscalité d’une opération de société immobilière ?

La question de la fiscalité nécessite souvent une réponse personnalisée, en fonction des enjeux particuliers de chacun.

Il est toujours possible de placer les actions d’une opération de groupe immobilier sous la forme d’un PEA PME ou d’un PEA pour obtenir une exonération totale des dividendes et des produits de la vente à des fins fiscales à partir de la cinquième année.

Cette méthode est particulièrement avantageuse ; cependant, il est nécessaire de faire attention à différents aspects :

le montant maximal de votre PEA PME ne doit pas être dépassé (maximum de 225 000 euros) la société de club deal immobilier doit être une SARL ou une SAS (impossible d’être une SAS dans le cas d’une SCI).

Le club immobilier deal avec Les Secrets de l’Immo.

Nous mettons en relation des investisseurs qui vous ressemblent. En tant que responsable effectif du club immobilier, nous intervenons à chaque étape du processus pour vous apporter des solutions adaptées à vos objectifs patrimoniaux.

Pour cela, nous réalisons toutes les démarches indispensables à la réussite de votre projet immobilier :

création de la structure juridique d’investissement recherche de biens immobiliers à fort potentielréalisation et gestion de travaux grâce à notre société spécialisée dans la rénovation immobilièrerecherche de locataires et gestion locativegestion immobilière.

En d’autres termes, vous bénéficiez d’un cadre non sécurisé dans lequel chaque étape du club deal immobilier est gérée à pourcentage par nos équipes, de sorte que votre seule responsabilité est, en tant qu’investisseur, de déterminer la répartition des bénéfices ! Nous nous chargeons du reste.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *