Prenons Jean-Marc, propriétaire d’un deux-pièces dans le quartier de la Libération, à Nice, loué 850 euros par mois. Son locataire ne paie plus depuis trois mois. Jean-Marc fait ses comptes : 2 550 euros de perdus, un crédit qui court, une taxe foncière qui arrive. Un ami lui souffle une idée : fermer la vanne d’eau du logement sous prétexte de travaux dans la colonne, ou résilier le contrat d’électricité si celui-ci est encore à son nom. « Il partira de lui-même. » Sur le papier, c’est une dépense évitée. En réalité, c’est la décision la plus coûteuse qu’il puisse prendre.
Ce que le bail impose au propriétaire, même quand le loyer manque
Le code civil met à la charge du bailleur des obligations qui ne disparaissent pas avec l’impayé. Il doit délivrer au locataire un logement décent lorsque celui-ci est son habitation principale, l’entretenir en état de servir à l’usage prévu, et lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Priver le logement d’eau ou d’électricité, c’est le rendre impropre à l’habitation et manquer directement à ces obligations. Le locataire peut alors saisir le juge en référé pour obtenir le rétablissement, des dommages et intérêts, et parfois une astreinte par jour de retard. La dette de loyer ne s’efface pas, mais elle se retrouve compensée, en tout ou partie, par ce que le propriétaire doit à son tour.
Le volet pénal est plus lourd encore. Le code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite, sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Une coupure de fluides organisée pour faire partir un locataire entre exactement dans cette définition. Les arguments que le locataire peut opposer, et les recours qui restent ouverts au bailleur, sont détaillés dans la réponse à la question de savoir si l’on peut couper l’eau ou l’électricité d’un locataire.
Le vrai calcul : ce que coûte la voie de fait
Faisons le compte que l’ami de Jean-Marc n’a pas fait. D’un côté, quelques semaines de patience. De l’autre, un référé perdu, des dommages et intérêts, les frais d’avocat du locataire mis à sa charge, une procédure d’expulsion fragilisée parce que le juge regardera d’un mauvais œil un bailleur qui a voulu se faire justice. Sans compter le risque d’une condamnation pénale, qui ne se rachète pas. Les travaux prétextes ne valent pas mieux : un chantier qui empêche le locataire d’utiliser son logement doit être justifié, annoncé et proportionné, faute de quoi il est traité comme une pression déguisée.
Ce que le bailleur doit continuer à payer, et la garantie qu’il peut d’abord mobiliser
Avant d’imaginer une coupure, il reste un poste que Jean-Marc peut actionner sans risque : le dépôt de garantie. Il ne se restitue pas tant que la dette de loyer n’est pas soldée, et il se déduit en priorité. Même chose pour un cautionnement : la caution doit être mise en cause dans les délais prévus au contrat, sinon son engagement devient difficile à mobiliser.
Pendant tout l’impayé, les charges de copropriété, la taxe foncière et l’assurance propriétaire non occupant continuent d’être dues. Un logement privé d’eau ou de chauffage en hiver gèle, se fissure, et l’assureur peut contester sa garantie si le bien n’est plus entretenu normalement. La coupure ajoute donc une dépense à celles qu’elle prétendait éviter.
La dette, elle, ne s’efface pas avec le départ du locataire. Le jugement de résiliation, une fois signifié, vaut titre exécutoire : le bailleur peut faire saisir des rémunérations ou des comptes des années plus tard, sans nouveau procès. C’est cette créance, et non la fermeture d’une vanne, qui finit par rentrer dans ses comptes.
La voie légale, plus lente sur le moment, plus rapide au total
La procédure qui s’offre à Jean-Marc est connue. Un commissaire de justice délivre un commandement de payer, qui ouvre au locataire un délai de six semaines pour régler sa dette ou demander des délais au juge. Faute de paiement, le bailleur assigne pour faire constater la résiliation du bail ; l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un diagnostic social et financier soit réalisé. Le juge peut accorder des délais de paiement, mais seulement si le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut régler sa dette. S’il ne le peut pas, la résiliation est constatée et l’expulsion ordonnée.
Chaque étape a un coût, mais un coût prévisible, et en grande partie récupérable sur le locataire condamné aux dépens. Le commandement de payer, l’assignation et la signification du jugement sont des actes tarifés, connus à l’avance, et non des dépenses ouvertes. Surtout, chaque étape protège le bailleur au lieu de l’exposer. Pour un logement situé à Nice, Mon Avocat Bailleur indique le tribunal compétent et les délais habituels de la procédure.
Pour Jean-Marc, la leçon tient dans un tableau de dépenses : la coupure d’eau n’économise rien, elle déplace la facture vers le tribunal et l’alourdit. Le commandement de payer, lui, a un prix fixe et ouvre la seule porte qui mène réellement à la libération du logement.
