Faut-il acheter un bien immobilier déjà loué ?

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En tant qu’investissement immobilier, vous vous demandez peut-être si l’achat d’une propriété qui est actuellement louée est la meilleure option. Ce type d’investissement locatif présente de nombreux avantages, tels qu’un prix de vente abordable et un bénéfice avéré.

Il est toutefois préférable de confirmer la crédibilité du locataire ainsi que les conditions du bail avant de faire le pas. Vous avez le droit de prendre possession du bien, qu’il soit vacant ou meublé, dans un délai déterminé.

Quels sont les avantages de l’achat d’un bien en location ?

Une maison qui est déjà louée est destinée aux investisseurs. Ceux qui cherchent à acquérir une résidence principale n’auront aucune envie de l’acheter, compte tenu du temps nécessaire pour récupérer le bien.

En tant que propriétaire, vous pourrez bénéficier de la réduction sur le prix d’achat, ce qui augmente le bénéfice de votre investissement et la plus-value qui découle de la revente. De plus, le fait d’avoir un locataire existant vous permet d’évaluer la valeur de votre investissement et de vous libérer de la charge de trouver le bon locataire.

Se permettre d’acheter un appartement loué, pour profiter de la baisse du coût de la vente

Si vous achetez un bien déjà loué, vous ne pouvez pas y emménager immédiatement, ni remplacer par un nouveau locataire celui qui est déjà en place, ce qui explique la baisse des coûts.

Le vendeur doit donc appliquer une remise sur le prix de vente dont le montant dépend de plusieurs variables :

La durée restante du bail : plus la probabilité de reprendre le bien est grande, plus la réduction est élevée. La réduction moyenne se situe entre 5 et 10 % lorsque le bail se termine dans l’année, et augmente jusqu’à 15 à 20 % pour un bail de longue durée.

Une location libre nécessite un engagement de location de 3 ans minimum, ce qui vous permet de bénéficier de la décote la plus importante qu’une location meublée dont l’engagement de location ne dure qu’un an ;

L’âge du locataire Certaines catégories de locataires sont protégées, comme ceux qui ont des ressources limitées ou qui sont âgés. Dans cette situation, vous ne pouvez pas reprendre le bail à la fin de celui-ci, sauf si vous êtes âgé ou avez des ressources limitées. Le montant du loyer : s’il est inférieur aux prix du marché, vous devrez payer la différence jusqu’à ce que vous soyez en mesure de revoir le montant. Par conséquent, un rabais est accordé pour tenir compte de cela et du type de location que vous avez : la loi sur la location de 1948, qui offre très peu de possibilités de reprise du bien, vous permet de bénéficier de rabais allant jusqu’à 50 % .

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Louer une maison pour déterminer à l’avance sa viabilité financière

Pour déterminer la rentabilité de la mise en location de votre bien immobilier, il faut prendre en compte le prix d’achat ainsi que le taux de location auquel le bien est vendu. Si vous achetez une maison vide et que vous estimez le montant de la location, vous ne pouvez cependant pas être certain d’obtenir un candidat au tarif que vous avez fixé. De la même manière, vous ne pouvez pas déterminer à l’avance la probabilité d’une vacance.

Si vous achetez un bien déjà loué, cela vous permet de connaître le montant du loyer à l’avance et, par rapport au prix d’achat, de déterminer le bénéfice réel de l’investissement.

Renseignez-vous également : Quel est le taux de rendement idéal que vous pouvez espérer pour votre investissement ?

Louer un bien pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire

Pour maximiser l’effet de levier du crédit, vous devez absolument opter pour l’achat du bien en recourant à une hypothèque.

L’avantage d’acheter un bien existant qui peut être loué est que vous êtes en mesure de montrer au prêteur que vous recevrez un montant d’euros chaque mois, et que votre investissement est déjà garanti. C’est un excellent point à ajouter à votre dossier de prêt !

Acheter un bien loué pour éviter de devoir trouver le bon locataire.

Publier et rédiger une annonce immobilière et organiser les visites, analyser les dossiers des locataires et décider du locataire potentiel idéal… Si vous n’avez pas confié la gestion de la location de votre logement à un agent, vous serez confronté à de nombreuses tâches fastidieuses pour mettre votre bien en location.

L’avantage d’acheter un appartement déjà libre de loyer est que vous n’avez pas besoin de consacrer du temps, et donc de l’argent, pour accomplir cette étape.

Que devez-vous rechercher avant d’acheter un appartement loué ?

Sur le papier, la formule peut être avantageuse. Mais, afin d’éviter les mauvaises surprises, voici un aperçu des vérifications à effectuer avant de franchir le pas.

Vérifier si le locataire est sérieux

Un mauvais payeur et c’est toute la santé financière de votre investissement qui est affectée. Avant de conclure l’affaire, contactez le propriétaire du locataire actuel pour obtenir non seulement les quittances de loyer et les relevés de comptes indiquant le paiement des loyers. Demandez également le contrat de travail signé par le locataire et le contrat de dépôt s’il y en a un.

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Observez-vous des loyers impayés ou soupçonnez-vous que le locataire a une situation professionnelle difficile ? Il est préférable de chercher un autre bien à acheter (sauf si vous constatez que la réduction est importante et qu’elle inclut la prime sans risque) !

Remarque : la garantie des loyers impayés ne vous protégera pas si vous n’avez pas effectué les vérifications nécessaires.

Examinez les clauses du bail

Le contrat de location est établi entre le propriétaire et vous avec les mêmes conditions que celles que vous avez acceptées avec le propriétaire précédent. Dans l’idéal, le bail doit comporter une clause résolutoire ; une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires (investissement dans la colocation par exemple) ou encore la clause de réévaluation du loyer.

Examiner l’état général du bien

Il est difficile de juger de l’état général d’une maison avec des meubles, cependant, prenez le temps de procéder à une inspection approfondie pour déterminer si elle nécessite des réparations, et la durée des travaux nécessaires. N’ayez pas peur d’ouvrir et de fermer les fenêtres et les portes, et de déplacer les meubles !

Les limites de l’investissement dans un bien déjà loué

Augmentation des loyers et travaux L’idée d’investir dans un bien en propriété peut aussi avoir ses propres inconvénients.

Les travaux dans un bien déjà loué

Si le bien est loué depuis de nombreuses années, il peut nécessiter quelques travaux de mise à jour ou de rénovation pour le remettre au goût du jour. Généralement, les travaux sont effectués entre deux locations. Alors, comment procéder lors de l’achat d’une propriété qui est actuellement utilisée comme location ?

Légalement, le propriétaire doit vous donner accès aux locaux pour que vous puissiez effectuer les travaux :

Les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique Les travaux d’amélioration des parties privatives ou communes d’un ouvrage Les travaux de mise en conformité avec les exigences du logement décent Les travaux nécessaires à l’entretien régulier et à la maintenance du logement.

Remarque : si les travaux dépassent 21 jours, vous devez accorder une réduction de loyer proportionnelle à la durée du projet.

Le loyer est augmenté dans une maison déjà occupée

Les augmentations de loyer sont contrôlées par la loi et les règles varient selon que le bien est situé ou non dans une zone à haute pression. Il est important de noter que certaines villes comme Paris et Lille ont leurs propres règles.

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Vous pouvez notamment augmenter le loyer si vous estimez qu’il est manifestement sous-évalué, à condition de respecter les exigences en matière de performance énergétique ou de réaliser des travaux et de déterminer votre augmentation de loyer par rapport à des biens similaires.

Comment puis-je restituer le bien qui a été loué ?

Dans un avenir proche, dans le cas de logements pour personnes âgées ou pour les personnes à revenus modestes, vous pourrez récupérer le bien que vous avez loué. Outre le préavis de vente, vous pourrez envoyer un préavis au locataire pour rester dans le bien pour vous-même ou en cas de motif valable et sérieux.

Reprise de possession pour vivre avec vous-même ou un membre de votre famille

Le cas de la reprise est possible si vous souhaitez faire du bien votre résidence principale, ou pour loger un membre de votre famille dans le cadre de la résidence principale.

Sont considérés comme tels les membres de votre famille :

Votre conjoint ou votre partenaire de PACS à l’issue de votre congé ou votre concubin vivant depuis au moins un an ; Un descendant (enfant ou petit-enfant) ou celui de votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin. Un ascendant (parent ou grand-parent) ou celui de votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin.

La date de reprise du logement est subordonnée à la date d’expiration du bail qui est inférieure ou supérieure à 2 ans après la date d’achat.

Le bail expire au plus tard 2 ans après la date d’achat : vous avez la possibilité de donner un préavis d’expiration du bail mais le préavis ne sera effectif que 2 ans après la signature de la vente. Le bail expire 2 ans après l’achat du bien et vous êtes en mesure d’obtenir le bien à la date d’expiration de votre bail.

Prise de possession pour un motif légitime et valable

Une autre option consiste à prendre possession du bien en raison d’un motif légitime et sérieux : c’est la situation dans le cas où le locataire ne respecte pas les termes d’un de ses engagements. C’est le cas lorsque le locataire ne respecte pas les termes d’une de ses obligations. Le droit de congé peut être accordé si le locataire ne paie pas son loyer à temps ou s’il cause une nuisance pour les voisins.

Dans ce cas, vous pouvez prendre possession du bien à la fin de la période de location de votre bail.

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