Exercer l’activité de marchand de biens en SAS ou SASU : la bonne idée ?

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Vous avez la possibilité d’exercer vos activités immobilières soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société. Une option est populaire parmi les entrepreneurs et les investisseurs : la SASU / SAS. Elle présente de nombreux avantages, tels que la flexibilité dans la formulation de la constitution ainsi que la responsabilité est limitée aux cotisations. Cependant, ces avantages ne compensent pas les inconvénients comme la double imposition des bénéfices ou la charge fiscale des cotisations de sécurité sociale. C’est pourquoi une autre forme juridique, comme la SARL (société à responsabilité limitée), pourrait être mieux adaptée à votre projet particulier. Tout ce que vous devez savoir sur la SAS marchand de biens

Qu’est-ce qu’un marchand de biens exactement ?

Le métier de marchand de biens consiste à acheter et vendre des biens immobiliers, des parts sociales ou des actions de sociétés immobilières pour gagner de l’argent.

Juridiquement, il n’y a pas de statut légal pour un marchand de biens. Il appartient à l’administration fiscale de vous classer ou non dans la catégorie des marchands de biens en fonction de deux critères établis par la loi.

La pratique normale de la vente de produits et de services.

Là encore, la loi n’a pas donné de définition exacte du caractère typique de l’opération d’achat-vente. Elle est donc analysée en fonction de critères objectifs comme la fréquence des transactions et leur fréquence ou leur volume. La Cour de cassation vient de déclarer que l’achat et la vente d’un immeuble en groupe ne constituent pas une opération d’achat-vente ordinaire. En revanche, l’acquisition d’un immeuble en groupe et la vente ultérieure de lots constituent l’exercice typique de l’activité.

Le but de la spéculation

Le marchand de biens achète et vend le bien dans l’intention de réaliser un bénéfice et ce, à court terme. Pour évaluer ce critère, l’administration fiscale prend en compte le délai entre l’achat et la revente ainsi que la volonté de réaliser un revenu.

Quels sont les avantages d’une SAS pour un agent immobilier ?

La société par actions simplifiée (SAS) fait partie des structures juridiques que vous pouvez utiliser pour exercer votre métier d’agent immobilier. Elle offre de nombreux avantages, notamment la possibilité de limiter les risques financiers liés à ce type d’activité.

La possibilité de se mettre à son compte avec une SASU de marchand de biens

Vous pouvez créer votre entreprise seul en prenant la forme d’une SASU (société par actions simplifiée à associé unique) ou opter pour l’adhésion à une SAS. Si vous ajoutez une clause à l’acte constitutif vous permettant de le faire, vous n’avez pas besoin d’accomplir de formalités supplémentaires pour passer de l’une à l’autre. Dans le cas contraire, vous devrez procéder à une modification des statuts.

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Souplesse dans la formulation des statuts de la SAS marchand de biens.

C’est la principale qualité de la SAS marchand de biens. La loi ne prévoit que quelques dispositions obligatoires dans la constitution, cependant vous êtes en mesure de régler le fonctionnement de votre société comme vous le souhaitez. La décision de la majorité pour les délibérations valables ainsi que l’attribution de droits préférentiels aux actions, la mise en place d’un ou plusieurs organes de direction La SAS est réglementée de la même manière qu’un journal de musique !

Aucun capital social minimum n’est requis pour les marchands de biens SAS

Il est possible d’être marchand de biens au sein de la SAS en investissant 1 EUR. Cependant, nous ne le suggérons pas, car le capital social est la promesse des créanciers. Pour qu’ils puissent vous faire confiance, travailler avec vous ou vous accorder un prêt expert, le capital exigé au départ doit être important, en rapport avec la nature de votre travail.

Limitation de la responsabilité des apports à la SAS marchand de biens

Le processus d’achat de revente entraîne la mobilisation d’importantes ressources financières. Dans les SAS, la responsabilité de la SAS est limitée aux apports au capital social. Cela vous permet de préserver votre patrimoine personnel. En d’autres termes, en cas de dette, les créanciers ne peuvent pas vous demander plus que ce que vous avez apporté à la SAS au départ, sauf si vous êtes président et que vous avez commis des fautes de gestion ou une déchéance pouvant conduire à l’engagement d’une action en réparation des obligations.

Le lien du président avec la sécurité sociale

Le marchand de biens qui est président de la SAS ou de la SASU est considéré comme un salarié accepté et relève du régime général de la Sécurité sociale. En conséquence, il bénéficie d’avantages sociaux étendus, notamment en matière de retraite, mais pas d’allocations de chômage.

Quels sont les inconvénients du recours à une SAS pour les marchands de biens ?

Il existe quelques inconvénients de la SAS marchand de biens que vous devez garder à l’esprit avant de choisir cette entité juridique.

La double imposition des bénéfices réalisés en SAS marchand de biens.

Commençons par la question qui affecte le portefeuille de l’actionnaire marchand de biens : l’imposition des bénéfices. Ils sont d’abord imposés au niveau de la société à 15 % pour la partie du gain qui est inférieure à 38120 EUR et à 26,5 % au-delà. Si vous percevez ensuite des dividendes de votre part, ceux-ci sont imposés au taux forfaitaire de 30 % (17,2 prélèvements sociaux de 7 % et 12,8 % d’impôt sur le revenu) ou, si le contribuable le souhaite, sur la base du taux progressif de l’IR après l’abattement de 40 %.

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Cotisations sociales à la SAS marchand de biens

Si vous ne vous versez pas de rémunérations, vous n’aurez pas à payer de cotisations sociales. Si c’est le cas, en échange des prestations de protection sociale fournies par le président, vous devrez payer des charges sociales importantes Le montant dépend de la somme que vous gagnez. Pour tirer le meilleur parti de cette dépense, vous devez choisir entre les dividendes et le salaire et les dividendes, sachant que si les dividendes ne sont pas couverts par la cotisation de sécurité sociale, ils ne donnent pas non plus droit aux prestations de sécurité sociale.

Coûts de la constitution en société

Être un marchand de biens en SAS nécessitera beaucoup de dépenses pendant le processus de création parmi lesquelles

La création de statuts juridiques est effectuée par un avocat. Publication d’une annonce légale Une inscription au centre de formalités des entreprises

Des documents comptables rigoureusement tenus

L’exercice de la fonction de marchand de biens en SAS nécessite l’obligation finale de tenir une comptabilité d’engagement, qui comprend les revenus et les bilans. C’est un travail que vous devez laisser à un expert-comptable si vous n’y connaissez rien, afin d’éviter les cotisations et les redressements fiscaux.

Quelle autre société choisir ?

Bien sûr, il est vrai que la SAS /SASU n’est pas le seul statut juridique pour celui qui fait du commerce immobilier. Nous ne nous étendrons pas sur la micro-entreprise qui n’est pas adaptée à un achat et une vente immobilière réelle compte tenu de la responsabilité indéfinie du micro-entrepreneur, de la limitation du chiffre d’affaires et de l’impossibilité de déduire les charges.

Le marchand de biens EI ou EIRL

Il est possible de se lancer en tant qu’entreprise individuelle, cependant il est recommandé de choisir l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) pour pouvoir réduire sa responsabilité aux biens que l’on affecte à l’entreprise. En effet, elle est soumise aux règles de la transparence, ce qui inclut l’imposition des bénéfices que vous contrôlez. Vous pouvez la soumettre à l’impôt sur les sociétés comme alternative. Cependant, elle n’offre pas la possibilité de prendre un associé dans le cas où l’entreprise se développe à l’avenir, vous pouvez donc opter pour le marchand de biens SASU.

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Le marchand de biens SCI

Comme son nom l’indique, la société civile immobilière a un objet civil qui n’est pas compatible avec l’activité de marchand de biens qui est commerciale. Cependant, si vous souhaitez acquérir un terrain pour construire ou revendre dans le futur, alors l’option de la SCI construction-vente est envisageable. Cependant, elle présente un inconvénient majeur : elle a été faite pour un seul et unique projet. Il est donc nécessaire d’en faire un pour chaque opération avec les coûts et les formalités que cela implique. Compliqué, donc !

La SARL marchand de biens

La SARL a beaucoup de points communs avec le marchand de biens SAS :

Il n’y a pas de capital social minimum. Vous pouvez commencer votre activité en tant qu’EURL et vous transformer en SARL par la suite. La responsabilité est limitée aux apports en capital La SARL est automatiquement imposée comme une personne morale (l’EURL est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés), la comptabilité est la même que le bilan et le compte de résultat.

D’un autre côté, la SARL diffère de la SAS marchand de biens sur certains points :

La majorité des gérants sont affixés à la Sécurité sociale des indépendants en tant que non-salariés et bénéficient donc d’une protection sociale moindre. L’entreprise doit verser chaque année un montant minimum de cotisations sociales à l’URSSAF même si le gérant ne se verse aucune rémunération . Au contraire, le taux de cotisation est inférieur à celui du dirigeant d’une SAS Les règles sont strictement appliquées par la loi. Vous disposez d’un pouvoir discrétionnaire limité sur l’organisation et le fonctionnement de votre entreprise. Si votre conjoint vous assiste dans votre travail de marchand de biens, il peut demander à devenir conjoint collaborateur, ce qui n’est pas autorisé dans le cas d’une SAS de marchand de biens.

Si vous êtes encore indécis sur la meilleure façon de devenir un agent immobilier, il est conseillé de faire appel à un avocat !

Chez Les Secrets de l’Immo, nous disposons d’une expertise juridique en interne, et pouvons vous accompagner dans le choix de votre structure juridique en fonction des caractéristiques de votre investissement immobilier mais aussi de votre situation personnelle et de vos objectifs financiers.

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