Vous envisagez d’investir dans l’immobilier en achetant un immeuble de rapport destiné à la location ? Ce type d’investissement présente notamment l’avantage d’une rentabilité élevée, d’une gestion plus facile et d’une diminution du risque locatif lié à la multiplicité des locataires. Pour cela, vous devez réaliser un investissement initial important et connaître votre stratégie fiscale et juridique.
Qu’est-ce qu’un immeuble locatif ?
Les premiers immeubles locatifs ont été construits au début du siècle. L’objectif de ce type de construction est assez simple : verser le maximum d’argent au propriétaire grâce à la division en lots de la structure, qui peut accueillir le plus de locataires possible.
Également appelé immeuble de rapport ou hôtel de rapport ou maison de rapport. Immeuble an loyers, l’immeuble de rapport ne doit pas être confondu avec la copropriété. Cette dernière, telle que définie dans le Code civil, est une structure “dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots dont chacun a une quote-part individuelle et des parts de parties communes”.
Le processus d’achat d’un immeuble de rapport destiné à la location implique l’acquisition d’un immeuble de rapport que vous divisez ensuite en de nombreux lots. Naturellement, plus la structure est grande, plus elle est susceptible de générer des loyers. Le résultat est un énorme revenu immobilier pour le bailleur, une fois le prêt remboursé. Prêt immobilier.
La plupart du temps, le patrimoine locatif est constitué d’immeubles d’habitation. Pour augmenter la rentabilité et diversifier l’investissement, vous pouvez également décider de réserver certaines parties de la structure, notamment le premier étage, à la location par des professionnels.
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Quels sont les avantages d’un investissement dans une maison de location ?
Il est déconseillé d’acheter une maison de location sans avoir un minimum d’années d’expérience dans le secteur de l’immobilier. En raison de son large champ d’application, il nécessite une expertise financière, juridique, fiscale et immobilière, à moins de s’entourer d’experts. Cependant, les nombreux avantages qu’il peut procurer en valent la peine.
Un faible coût d’achat
Sur la base du mètre carré, l’achat de plusieurs unités sèches dans diverses propriétés est plus coûteux que l’achat d’un bien locatif. Le coût varie naturellement en fonction de l’emplacement de l’immeuble, qu’il soit situé en ville, dans une région rurale du centre-ville ou en périphérie.
Un autre avantage du prix d’achat est que l’immobilier locatif est un marché exclusif, peu liquide, sur lequel seuls des investisseurs expérimentés pourront se positionner. De plus, l’offre n’est pas très abondante, il est donc simple de négocier le prix avec le vendeur, notamment parce que vous aurez très peu de concurrence.
La mutualisation des frais annexes
Nous ne vous apprenons rien cependant, l’achat d’un logement s’accompagne de divers frais supplémentaires : honoraires des agents immobiliers ou frais de courtage, frais de notaire, frais bancaires, frais de garantie… Lors de l’achat d’un bien locatif, vous ne les payez qu’une seule fois, ce qui constitue un énorme avantage par rapport à un investissement dans diverses maisons sèches.
A savoir : les émoluments versés à l’officier public, inclus dans les frais de notaire, sont dégressifs. Plus ils sont élevés, moins ils sont coûteux par rapport aux petites surfaces.
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La mutualisation du temps passé
Disons que vous souhaitez réaliser un investissement de 500 000 euros dans diverses maisons ou appartements. Si vous ne choisissez pas l’immobilier locatif, vous devrez répéter la tâche fastidieuse de recherche de biens et de négociation du prix, de prise de rendez-vous avec le courtier, et le notaire…. De l’autre côté, une fois que vous avez trouvé le bien disponible à la location, il ne vous reste plus qu’à vous positionner. Un gain de temps indéniable !
La réduction des coûts d’exploitation
Lorsque vous formulez le revenu locatif net de votre investissement dans un immeuble de rapport, vous devez prendre en compte les différentes taxes. Ils auront un impact sur le rendement. La taxe foncière, qui fait partie des éléments fiscaux dont le taux est le plus élevé, est moins élevée pour les immeubles locatifs que pour un certain nombre de résidences privées.
Une autre dépense qui doit être incluse dans le calcul du flux de revenus de votre investissement est le coût d’exploitation de l’immeuble. Dans le cas d’un immeuble en copropriété, ces dépenses sont dues sur une base mensuelle, et vous devez appeler le gestionnaire. Dans un immeuble en monopropriété, il n’est pas nécessaire de faire appel à un syndic. Un autre avantage !
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La liberté de choix
Vous restez libre de réaliser certaines rénovations ou modifications sans vous soucier d’obtenir le consentement des copropriétaires. Ainsi, vous pouvez décider de réaliser une opération de surélévation pour transformer le local commercial en habitation et revaloriser votre logement… Sans faire référence à d’autres personnes que vous-même.
Les effets des économies d’échelle à l’horizon
Comme tous les appartements sont situés dans le même immeuble, vous pouvez regrouper vos coûts et négocier de meilleurs devis avec les professionnels. De même, l’entretien de votre bien locatif sera moins coûteux car vous n’aurez qu’une façade et un toit à entretenir.
Une gestion plus simple
En investissant dans un immeuble locatif plutôt que dans un logement inoccupé, vous vous épargnez de nombreux déplacements. Vous ne devez vous rendre que dans une seule zone géographique pour percevoir les loyers et gérer les préoccupations des locataires. Si cela n’est pas trop pour vous, vous pouvez confier la gestion de votre bien locatif à un agent extérieur. Cette obligation n’est pas sans coût, mais ceux-ci peuvent être déduits des revenus de votre propriété lorsque vous choisissez d’utiliser le système fiscal actuellement en place.
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La dilution des risques locatifs
Les risques de loyers impayés, de vacance ou d’absence de revenus locatifs peuvent affecter la valeur de l’investissement locatif. La location d’un logement vous permet de répartir le risque entre les différents locataires et de réduire leur charge. C’est un argument important lorsque vous négociez le prêt immobilier avec le banquier. Vous pouvez présenter un risque moindre de défaillance dans le remboursement des échéances car il y aura toujours des logements occupés et générant des loyers dans la structure locative.
La plus-value au moment de la revente
Si vous ne souhaitez pas tirer un revenu de cet investissement jusqu’à la fin de votre vie ou transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers, vous pouvez souhaiter vendre votre logement locatif. Il est donc important de se poser la question de savoir si vous pouvez tirer profit de la vente de votre bien en bloc ou en lots. Si la première présente l’avantage de la simplicité, la seconde est en parfait accord avec un bénéfice potentiel. Il existe une troisième option : vendre les locaux ou unités les moins rentables et conserver le reste ou diviser le lot actuel en nouveaux lots.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat d’un immeuble de rapport qui est loué ?
Il n’y a aucune garantie lorsqu’il s’agit d’investir dans un immeuble locatif ; il est donc recommandé de connaître les inconvénients avant de commencer.
Une offre limitée dans le temps
Le marché de la location reste un marché privé dans lequel les offres ne sont pas négociées. De plus, en raison de l’inventaire restreint de propriétés, il existe une concurrence intense entre les acheteurs qui sont au courant.
Où trouver un immeuble de placement loué à l’achat ? Comme pour tous les biens immobiliers, la meilleure option est de faire des recherches sur des sites internet de biens immobiliers tels que Bien’Ici et Leboncoin. Ne négligez pas le bouche à oreille et appelez les différents agents immobiliers et notaires qui vous tiendront au courant de la date de mise en vente d’un bien. Un bien disponible à la vente. Un autre conseil : ne sautez pas sur le premier bien locatif qui vous est proposé ! Vérifiez bien si le prix de vente et les loyers sont suffisants et si le bénéfice est au rendez-vous.
Un marché d’investissement qui s’adresse aux investisseurs expérimentés
Dans les immeubles en copropriété, les risques liés à l’immeuble sont assumés par les copropriétaires. Si vous possédez l’immeuble en tant que propriétaire unique, vous serez la seule personne à en assumer la responsabilité. Par conséquent, vous devez bien connaître les fondations, la toiture et l’isolation, mais vous pouvez faire appel à des experts qui sont compétents.
Un budget important
La dépense initiale est proportionnelle au montant de l’investissement : considérable. Entre l’investissement personnel pour demander le prêt, les travaux à réaliser et les frais annexes à financer, l’enveloppe est de plusieurs centaines de milliers d’euros. Vous pouvez effectuer cette démarche via une SCI. Vous participerez alors au ticket d’entrée en fonction de la part que vous possédez au sein de l’entreprise.
Par ailleurs, quelle entreprise doit-on considérer comme la meilleure pour un investissement locatif ?
Quel est le rendement de la location d’un immeuble ?
Le rendement d’un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs :
Le prix d’achat (moins cher que beaucoup de maisons sèches, mais doit être en phase avec le marché) ;La localisation (les villes en tension locative, et celles du Grand Paris par exemple, offrent des perspectives de loyers plus importantes) ;Le montant des loyers, le nombre de lots qui sont créés ;Le type de prêt qui est souscrit (prêt amortissable, différé ou in fine) ;Le coût de gestion et d’exploitation ;La fiscalité des loyers ainsi que les différents impôts (SCI avec statut IS ou IR LMP SAS immobilière SARL immobilière…).
Dans tous les cas, investir dans l’immobilier locatif est rentable. Le taux de rendement peut se situer entre 5 et 10 %… Gains, auxquels s’ajoute la plus-value de la revente.
Comment éviter les erreurs lors d’un achat immeuble dédié à l’investissement locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif peut être une bonne opération. Encore faut-il ne pas commettre d’erreur, tant dans le choix du produit que dans sa gestion. Afin de sécuriser votre placement et d’en tirer le meilleur profit, il est préférable de prendre conseil auprès d’un expert en investissement immobilier locatif.
Faites appel à un conseiller en investissement locatif
Pour acheter un immeuble locatif dans les meilleures conditions, contactez un professionnel spécialisé dans ce type de placements. Grâce à son expérience et à son expertise, il vous accompagnera dans votre projet en vous évitant de commettre des erreurs parfois lourdes de conséquences.
Parmi celles-ci, une mauvaise perception du marché immobilier, une préparation en amont du projet insuffisante, une sous-estimation des frais (entretien, frais de gestion locative, etc.) ou encore un achat à un prix trop élevé. La méconnaissance des règles fiscales peut, elle aussi, faire baisser les bénéfices potentiels de cette opération.
En faisant appel à un professionnel de l’achat immeuble investissement locatif, vous éviterez ces erreurs. Vous optimiserez la rentabilité de votre bien locatif et le cas échéant, vous minimiserez les risques.
Afin de choisir le spécialiste de l’achat immeuble pour location à qui vous allez confier votre opération, contactez-le pour parler de votre projet. En principe, cet entretien se fait par téléphone et est gratuit.