Devenir marchands de biens : est-ce avantageux ?

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Vendre et acheter des biens immobiliers pour réaliser des plus-values est l’activité principale du courtier immobilier. Outre le potentiel de gain sur l’investissement, ce statut s’accompagne de certains avantages, notamment en matière de frais de notaire et de TVA.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens exactement ?

Il n’y a pas de statut légal pour les marchands de biens. La profession consiste à acheter et à vendre des biens immobiliers (à usage résidentiel, commercial ou mixte) et des actions, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières n’est pas légalement réglementée. Il n’est pas nécessaire d’avoir un diplôme ou de suivre un cursus précis.

Toutefois, pour que votre aventure se transforme en une histoire à succès, vous devez être en mesure de comprendre le secteur de l’immobilier ainsi que la rénovation, la construction ou l’urbanisme. Par exemple, si vous souhaitez créer une entreprise en tant qu’entrepreneur, vous devez être capable d’estimer la durée et le coût des travaux.

Si l’agent est tenu d’être un professionnel, le marchand de biens n’est en revanche nullement concerné par cette exigence. Cependant lorsqu’il exerce une activité de constructeur-rénovateur il est tenu de souscrire à une assurance dommages-ouvrage et à une assurance en cas d’obligation décennale.

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Quelles sont les conditions requises pour être marchand de biens ?

Deux critères doivent être cumulativement remplis pour être considéré comme un marchand de biens.

L’achat-vente type

La loi ne définit pas la nature exacte de l’opération d’achat-revente. Elle s’apprécie donc par la qualité, l’importance et le volume des transactions réalisées par le marchand de biens.

Par exemple, le Conseil d’État a jugé que la notion de caractère habituel ne pouvait être définie dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier et de sa revente ultérieure. Or, la division de ce bien en plusieurs appartements est une opération courante d’achat-revente. Il en va de même pour une personne qui achète et revend six appartements en deux ans.

Le but de la spéculation

Pour être qualifié de marchand de biens, il faut avoir l’intention de réaliser des bénéfices à court terme. C’est pourquoi les critères seront évalués, d’une part, en fonction du délai entre l’acquisition et la vente et, d’autre part, en fonction du montant de la plus-value réalisée.

Le vendeur doit avoir l’intention de revendre au moment de l’achat. La date utilisée pour évaluer l’intention spéculative est la date d’acquisition et non la date de transfert.

Par conséquent, si un acheteur achète une maison pour la garder pendant une longue période et la revendre ensuite, il n’est pas considéré comme un agent immobilier. De même, lorsqu’il n’y a pas de spéculation dans le contrat d’achat et de revente, celui-ci est considéré comme un acte de droit civil et non comme un acte commercial.

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La combinaison de ces deux critères est essentielle car le marchand de biens peut bénéficier d’une exonération fiscale sur les achats-reventes spéculatifs. Si l’administration estime qu’un des critères n’est pas présent, elle peut imposer un redressement de l’impôt et des pénalités qui sont de 40 % en cas de fraude ou de mauvaise foi, ou de 80 % si la fraude est avérée.

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Quels sont les avantages d’être un marchand de biens ?

Le principal avantage d’être un négociant immobilier est la facilité d’accès. Comme nous l’avons dit précédemment, aucun diplôme, certificat ou attestation professionnelle n’est requis.

Un autre avantage d’être un agent immobilier est la possibilité de gagner une énorme quantité d’argent. Bien sûr, pour s’assurer que les marges bénéficiaires de l’activité d’achat-revente à être le plus élevé, il peut vous faut maximiser les différents aspects de celui-ci par :

Négocier le prix de la vente avec le vendeur. Estimer précisément les autres frais (frais de notaire, intérêts d’emprunt et travaux, impôt sur le revenu et impôt sur les plus-values). Choisir une structure juridique qui vous permette de minimiser votre charge fiscale grâce à la déduction du maximum de frais. En outre, vous devrez choisir entre la rémunération et les dividendes pour atténuer l’impact des prestations sociales sur votre travail.

Le dernier avantage d’être un investisseur immobilier est que vous pourrez bénéficier de l’exemption des droits de mutation ou de l’exemption de l’enregistrement et de l’enregistrement des taxes. Ainsi, vous paierez des frais de notaire moins élevés dans deux situations :

L’article 1115 du Code général des impôts prévoit que les marchands de biens exonérés de TVA qui s’engagent à revendre des actions, immeubles, fonds de commerce ou parts de sociétés immobilières dans les cinq ans de leur acquisition ne sont pas tenus d’acquitter les droits et taxes de mutation. L’article 1594-0 G du Code général des impôts prévoit que les marchands de biens exonérés de TVA qui réalisent des travaux de réhabilitation visant à rénover le bien et s’engagent à les achever dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition sont exonérés du paiement des taxes de publicité foncière ou des droits d’enregistrement. Cette exonération est accordée pour l’achat de terrains ainsi que pour la construction de maisons individuelles dans la limite d’une surface de terrain de 2 500 mètres carrés par logement, ainsi que pour l’achat de bâtiments dans le cadre de l’aménagement de zones spécifiques prioritaires.

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Il faut savoir que pour bénéficier de ce système avantageux, vous devez faire une promesse de vente du bien à la date de signature de l’acte notarié d’achat.

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Quelle est la fiscalité qui s’applique aux marchands de biens ?

Si vous louez le bien avant de le revendre, vous devrez payer des impôts sur les loyers perçus en fonction du statut juridique choisi. Nous y reviendrons dans la section suivante. Dans cet article, nous nous concentrerons sur l’aspect fiscal de la plus-value ainsi que sur la TVA qui s’applique à l’opération d’achat-revente.

La fiscalité des plus-values du marchand de biens

Semblable aux loyers qui pourraient être tirés et le résultat de la cession est dans la catégorie des bénéfices commerciaux et industriels (BIC). Il ne faut pas raisonner opération par opération, mais en fonction du bénéfice réalisé sur une année fiscale. Le calcul se base sur la différence entre le prix d’achat, augmenté des dépenses liées au processus (par exemple les travaux) et le prix d’acquisition. Les plus-values sont imposées comme suit :

Au barème progressif de l’impôt si vous avez choisi de constituer la société de personnes (EURL ou entreprise individuelle). S’y ajoutent les cotisations de sécurité sociale de 17,2 %. L’impôt sur les sociétés, si vous avez choisi la SARL (SARL, SAS), à 15 % pour les revenus jusqu’à 38 120 euros, 26,5 % au-delà.

Taxe sur les biens immobiliers pour le commerçant

En général, la TVA est appliquée au coût total de la vente de la propriété. Cependant le vendeur du bien immobilier pourrait être taxé sous forme de marge (sur la différence entre le prix de la vente et le prix d’achat) pour l’achat-revente et les travaux connexes.

Il convient de distinguer deux situations :

La cession d’un bien de plus de 5 ans est soumise à une rénovation mineure. Vous n’êtes pas soumis à la TVA. En contrepartie, vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur les travaux. Vous devez donc les budgétiser sur une base incluant la TVA. Si la revente concerne des bureaux ou des commerces et qu’il s’agit d’une transaction entre professionnels, vous pouvez soumettre la transaction à la TVA, et ainsi récupérer la TVA sur les travaux. La cession se fait après des rénovations massives, qui transforment le bien. Vous devez être soumis à la TVA sur le coût total du transfert, mais vous pouvez récupérer la TVA pour le projet. Sont considérés comme travaux lourds les travaux qui concernent les fondations, les éléments qui supportent la charge ainsi que les éléments de finition et la grande majorité des façades, à l’exception du ravalement.

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Le marchand de biens peut-il exercer son activité sous forme de société ?

Oui, le courtier immobilier peut exercer son activité sous forme de société. Cependant, toutes les formes juridiques ne sont pas adaptées.

La micro-entreprise : Elle est explicitement exclue par la loi. Elle n’est pas autorisée à exercer votre activité car elle n’offre pas la possibilité de limiter votre responsabilité. Dans le cas où vous auriez des dettes envers des créanciers, ceux-ci pourraient être en mesure de prendre tous vos biens personnels pour payer ces dettes. L’entreprise individuelle est un type d’entreprise : vous devez choisir l’EIRL qui réduit votre responsabilité à l’appropriation. Les bénéfices sont imposés par vous. L’entreprise commerciale : il peut s’agir d’une EURL, SARL, SAS ou SASU. En effet, l’EURL est soumise à l’IR, cependant, vous pouvez choisir une imposition différente de l’IS ce qui est le cas de la SARL, SAS / SASU. Pour choisir votre régime fiscal, vous devez tenir compte de votre tranche d’imposition marginale. La Société Civile Immobile (SCI) est un organisme qui est civil ; elle n’est pas compatible avec le statut de marchand de biens qui est commercial. Mais, vous pouvez penser à la création d’une SCCV (société de construction-vente) ; cependant, il vous faudra en établir une pour chaque opération que vous réalisez. Ce n’est pas l’idéal pour le formalisme et les coûts de constitution !

Si vous démarrez en tant qu’entité, vous devrez tenir vos comptes à jour, y compris le bilan et les comptes de pertes et profits. En outre, vous devrez payer des impôts sur le revenu et des cotisations de sécurité sociale. Le montant dépend de la structure juridique que vous choisissez. Les entreprises commerciales présentent l’avantage de vous permettre de déduire le coût de vos dépenses des résultats d’exploitation ainsi que de facturer la TVA et de la déduire.

Le marchand de biens peut-il être loué ?

Si le but premier du travail du marchand de biens est la revente de biens à court terme, il n’y a aucun problème à louer le bien avant la cession. Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés en fonction de la structure juridique choisie.

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