Comment passer un bien propre en SCI ?

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Le capital social d’une SCI peut être créé par un apport en numéraire ou en nature, par exemple, votre maison. L’avantage de la transformation d’un bien immobilier en SCI est de faciliter sa gestion et de planifier sa transmission. Cette démarche peut être réalisée lors de la création du bien en SCI ou dans le cadre d’une levée de fonds.

Quelle est la fonction exacte d’une SCI ?

Il est impossible de créer une société civile immobilière (SCI) avec une seule personne. Elle doit être fondée par au moins deux associés. La fonction première de la SCI est de gérer tout ou partie de son patrimoine immobilier, ce qui constitue son objet social. Avec une entité juridique distincte des associés, la SCI peut être la SCI est le propriétaire du bien.

Les associés de la SCI. SCI

La responsabilité des associés pour le paiement des dettes sociales n’est pas limitée au montant de leur apport au capital social. Elle est inattaquable. Les créanciers peuvent donc prendre possession des biens des associés dans la limite de leurs parts dans le capital.

De plus, la responsabilité des associés est une responsabilité subordonnée : les créanciers ne peuvent la rechercher qu’après avoir réussi à mettre en cause la SCI.

Le gérant de la SCI. SCI

La SCI est gérée par un gérant qui est seul habilité à prendre toutes les décisions dans le cadre de la mission de l’entreprise. Conformément aux statuts juridiques de la SCI, les autres décisions sont prises par les associés en assemblée générale extraordinaire ou ordinaire.

La fiscalité de la SCI

La SCI est une société fiscale transparente. En effet, les bénéfices qu’elle réalise sont imposés au profit des associés en fonction du taux d’imposition des revenus. On parle alors de SCI à l’impôt sur le revenu. Grâce à ce régime fiscal, les propriétaires peuvent déduire les charges de leurs revenus fonciers, et créer le déficit foncier ou bénéficier du régime fiscal des plus-values dont bénéficient les particuliers.

En cas de choix en revanche, la SCI est imposée au taux de l’IS. La société civile immobilière (SCI) qui est imposée selon le régime de l’IS permet de pratiquer des amortissements ainsi que le report des déficits des années antérieures sans restriction. Toutefois, elle peut entraîner une double imposition lorsque les membres décident de se verser des dividendes.

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Peut-on transférer ses propres biens dans une SCI ?

Pour créer une SCI, il est nécessaire de faire des apports qui constituent le capital des parts sociales. En échange de leur apport, les associés reçoivent des parts sociales. Ces apports peuvent être de deux types :

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Les apports en numéraire : c’est une somme d’argent qui permet de créer le capital de la SCI ;

Les apports en nature : les associés décident de faire don de leurs biens à une SCI, qu’il s’agisse de biens mobiliers ou immobiliers. Il est donc possible de donner un bien personnel à une SCI.

Vous pouvez choisir de transférer vos biens personnels à une SCI au moment de sa constitution ; cependant, il est également possible de le faire tout au long de la vie de la société, dans le cadre d’augmentations de capital. Le capital est augmenté du montant du bien donné, puis la SCI émet des parts sociales aux nouveaux associés en échange des apports.

La transformation d’un bien individuel en SCI : quels effets ?

L’article 1843-3 du Code civil stipule que : “Chaque associé est responsable envers la société de tout ce qu’il a promis d’apporter sous forme de numéraire ou d’industrie”.

L’apport d’un bien individuel à une société civile a des conséquences pour l’associé car ce processus entraîne un transfert du droit de propriété du bien à l’entreprise, qui en devient propriétaire. L’associé doit apporter le bien à la SCI.

Le même code précise que si l’apport se fait par un bien immobilier, l’associé devient garant de la société, comme le vendeur de son acquéreur. En d’autres termes, il est légalement tenu de fournir une garantie contre les défauts.

Si l’apport se fait en jouissance, l’apporteur doit rendre des comptes à la société comme un locataire. Son locataire. Il doit également laisser la SCI libre de faire usage du bien par exemple pour le louer et prendre les loyers.

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Pourquoi transférer son propre bien immobilier à une SCI ?

Transférer un bien immobilier dont vous êtes propriétaire vers une SCI présente de nombreux avantages :

Une gestion simple du bien immobilier.

Le plus souvent la SCI est constituée dans un cadre familial. Transférer un bien immobilier détenu par le propriétaire à une SCI vous permet de superviser les biens qui devraient autrement être détenus en indivision dans le cas d’un achat effectué par plusieurs personnes.

La copropriété est un système étouffant qui permet que les décisions concernant la gestion et l’administration du bien soient prises à la majorité des deux tiers, et que celles concernant la disposition du bien soient prises à l’unanimité.

De plus, l’indivision ne permet pas la préservation du patrimoine, puisqu’il est également possible de déclencher la dissolution à tout moment.

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La transformation d’un logement en SCI permet d’éviter ces pièges. Les décisions concernant le bien sont prises par le gérant, ou la collectivité des associés qui prendront leurs décisions en fonction des règles de majorité et des modalités prévues par les lois.

Le bien reste sous la garde de la SCI. La vente n’affectera pas seulement le bien lui-même, mais les parts sociales peuvent envisager une clause d’agrément qui permettrait de conserver les droits de contrôle des nouveaux demandeurs dans le capital.

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Une transmission de patrimoine optimisée

Si vous envisagez de transmettre un bien immobilier à une SCI, il est probable que ce soit aussi une façon d’anticiper votre succession. Cette structure juridique permet au propriétaire de réduire ou d’alléger les droits de succession de vos héritiers grâce à la donation d’indemnités rechargeables ainsi qu’au démembrement de propriété des parts.

Libération de la liquidité

La transformation d’un bien immobilier en société civile immobilière peut également être utilisée pour dégager des liquidités. Par exemple, vous disposez d’un immeuble de rapport d’une valeur de 400 000 euros. Vous créez une société civile immobilière (SCI) qui achète l’immeuble avec un montant de 400 000 euros. La société rembourse l’emprunt en versant les loyers qu’elle perçoit. De votre côté, la vente vous rapportera des liquidités que vous pourrez utiliser par exemple pour financer un nouvel investissement locatif.

En tant que moyen de se vendre, cette méthode n’est pas sans risque. Il est recommandé de consulter un expert pour s’assurer que vous n’abusez pas de vos droits et pour éviter un redressement fiscal.

Quelles sont les conditions requises pour transformer un bien immobilier en SCI ?

La transformation d’un bien immobilier en société civile immobilière (SCI) nécessite plusieurs formalités. Si vous décidez d’effectuer ce processus après avoir créé la SCI et l’avoir constituée, vous devrez accomplir toutes les démarches ainsi que les dépenses liées à la modification de la loi. C’est la raison pour laquelle il est préférable de créer la SCI pour acheter le bien plutôt que de réaliser l’opération au cours de la vie de la société.

Contribution à la cause

Les apports en nature effectués par une société civile immobilière n’ont pas à être évalués par un commissaire aux apports. Il appartient donc aux propriétaires d’évaluer eux-mêmes la valeur du bien tout en restant attentifs.

Si la valeur du bien n’est pas aussi élevée, l’associé qui la fait est pénalisé. S’il est évalué trop haut, cela peut entraîner une augmentation irréelle du capital. Les associés restent responsables des résultats d’une mauvaise évaluation de l’apport sur 5 ans, d’où la volonté de consulter un commissaire aux apports.

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Transférer un bien dont vous êtes propriétaire à une SCI au moment de sa création est considéré comme une opération de succession. C’est pourquoi il est important de faire appel à un notaire pour effectuer l’apport en nature à la SCI dans un acte authentique. Et, bien sûr, de payer les frais de notaire correspondants !

Supprimer le droit de préemption

Les communes disposent du droit de préemption, qui leur permet d’acquérir des biens en premier lieu. Cette atteinte à la liberté contractuelle est justifiable par le principe d’intérêt général.

Pour savoir si votre bien est soumis au droit de préemption, vous devez déposer une déclaration officielle d’intention de vente de votre bien à la mairie du lieu où se trouve le bien. La mairie dispose d’un délai de 2 mois pour répondre. En l’absence de réponse dans les deux mois, la mairie est présumée avoir renoncé à son droit de préemption.

La procédure de création d’une publication foncière

Une autre procédure pour le transfert d’un bien immobilier à une SCI est la publication du cadastre. Celle-ci est nécessaire pour rendre l’apport opposable à tout tiers. C’est au gestionnaire de s’occuper de cet aspect.

La plus-value doit être payée.

N’oubliez pas que l’impact d’une structure dans une SCI est considéré comme une vente immobilière réelle. En tant que vendeur, vous pouvez être amené à réaliser des plus-values.

Le montant est déterminé par l’écart entre le prix de la vente et le prix d’achat du bien La plus-value n’est exonérée d’impôt que si elle concerne la résidence principale.

Dans le cas de tous les autres biens, l’impôt est prélevé au taux de 19 %. Des abattements pour le temps d’utilisation du bien sont prévus pour l’imposition des plus-values ainsi que des prestations de sécurité sociale. Pour être totalement exonéré de ces taxes, vous devez avoir détenu le bien pendant une période de 22 ou 30 ans, respectivement.

Paiement des droits d’enregistrement

La cession d’un bien immobilier à une SCI imposée en tant que personne morale est soumise au paiement du droit d’enregistrement de 5.

Pour une société civile dans le domaine des biens immobiliers imposés sur le revenu Si elle est réalisée de manière pure et non équivoque (c’est-à-dire en échange d’une distribution de parts sociales) la société est dispensée de l’enregistrement.

Si l’investissement dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt est effectué à titre onéreux (l’associé reçoit une rémunération supplémentaire en plus des parts sociales) dans ce cas, le droit d’enregistrement de 5% doit être payé.

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