Vous débutez dans la location et décidez de louer un appartement meublé. Ce type de location présente de nombreux avantages, comme un loyer plus cher qu’une location vide et moins d’impôts.
Pour assurer le succès de votre entreprise, vous devez d’abord formuler votre stratégie d’investissement, puis décider du bon loyer. La publication de l’annonce immobilière ainsi que le choix du locataire, ou encore la rédaction de l’état des lieux sont autant d’étapes que vous pourrez réussir à mener à bien grâce à nos suggestions concernant la location d’un logement meublé.
Qu’est-ce qu’un appartement meublé ?
Une cuisine intégrée ne suffit pas pour que l’appartement soit qualifié de meublé. Le mobilier doit être suffisant pour permettre aux locataires de manger, vivre et dormir de manière confortable.
Un décret de 2015 fixe le mobilier obligatoire que doit comporter un appartement pour être considéré comme meublé :
Literie avec couverture ou édredon ou rideaux dans la pièce Four ou micro-ondes Plaques chauffantes ; Réfrigérateur avec compartiment congélateur Table et sièges ; Outils de cuisine ; Étagères de rangement Luminaires ; Équipement de nettoyage ménager assorti au revêtement de sol (p. Ex. Vadrouille et balai pour le plancher ou le carrelage).
A savoir qu’avant de louer un meublé, la loi impose de réaliser certains diagnostics sur le plan technique comme le DPE.
Quelles sont les conditions légales pour louer un appartement meublé ?
Vous pensez maintenant aux exigences de la location d’un appartement meublé, et plus précisément à vos obligations en tant que propriétaire.
Tout d’abord, vous devez être respectueux des règles de décence de l’immeuble. Il doit protéger la santé et la sécurité physique du locataire, notamment en assurant un éclairage et une aération suffisants.
Vous devez prévoir un appartement meublé d’une superficie minimale de 9 mètres carrés et un plafond supérieur qui est au minimum de 2,20 mètres soit une surface habitable minimale de 20 mètres carrés.
Une autre clause à retenir lorsque vous louez un appartement meublé est le bail. Le bail est conclu pour une période initiale d’un an (9 mois pour les étudiants et 1 mois pour le bail mobilité).
Dans un appartement meublé, vous ne pouvez pas avoir besoin de plus de 2 mois de loyer pour le dépôt de garantie.
Le délai de préavis pour un locataire est d’au moins un mois. Le délai de préavis du propriétaire est d’au moins trois mois.
Notification : Vous devez annoncer le début de votre activité de loueur en meublé au plus tard 15 jours à compter de la date de votre première location.
Quels sont les avantages de la location d’un appartement meublé ?
Si beaucoup d’investisseurs choisissent de louer leur logement en meublé, c’est en raison des nombreux avantages que procure ce modèle.
La flexibilité du bail dans une location meublée
Un petit tableau est plus efficace qu’un long discours et vous permet de voir en un coup d’œil pourquoi une location meublée est plus avantageuse qu’une location vide en termes de bail.
Location nue
La location meublée
La durée du bail
3 ans ou moins
1 an pour une location meublée à l’ancienne
9 mois lorsque le locataire est étudiant
Entre 1 et 11 mois pour un bail de mobilité
Pendant 90 jours, la même personne est en location annuelle
Le montant du dépôt de garantie
1 mois de loyer maximum
2 mois de loyer maximum
Il n’y a pas de dépôt de garantie pour le bail mobilité
Le délai de préavis du bail du locataire
3 mois
1 mois
Le délai de préavis du propriétaire
6 mois
3 mois
Un loyer plus élevé est demandé dans une location meublée
Étant donné que l’appartement meublé comprend les équipements que le locataire n’a pas besoin d’acheter, le prix de l’appartement est plus élevé que celui d’un appartement non meublé. Vous pouvez vous attendre à une augmentation de 10 à 30 %. Un excellent point pour considérer le taux de rendement de votre investissement immobilier !
Incitations fiscales pour les locations meublées
Il existe deux types de statuts de location qui vous sont accessibles : la location meublée non professionnelle (LMNP) ainsi que la location meublée professionnelle (LMP). Si vos revenus annuels ne dépassent pas 23 000 euros, et sont inférieurs à vos autres sources de revenus, vous êtes classé en LMNP. Et vice versa.
Les lois LMNP et LMP bénéficient d’une fiscalité favorable. Les revenus que vous percevez sont considérés comme des bénéfices commerciaux et industriels (BIC). Ils sont imposés comme des revenus ainsi que des cotisations sociales de 17,2 %.
En cas d’imposition de vos BIC, vous avez la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement supplémentaire de 50 %, dont 71 % pour les logements meublés.
Dans le régime actuel, vous pouvez déduire toutes les charges (par exemple, les intérêts de l’emprunt contracté pour financer votre investissement locatif) et amortir dans le cadre du LMNP et du LMP.
La déduction des dépenses vous permet de réaliser un excédent qui est déduit de votre revenu total sans restriction et reporté pendant une période de 6 ans LMP.
En LMNP, le déficit pourra être transféré dans la catégorie des revenus de location de meublés pour une période de 10 ans.
Par ailleurs, la location d’un appartement meublé neuf peut également vous permettre de bénéficier d’une économie d’impôt. C’est le cas, par exemple, pour un investissement en maison de retraite ou une résidence incluant des services (dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard).
En savoir plus sur le régime fiscal des LMNP ?
Quelle est la meilleure stratégie pour mettre votre bien en location ?
Location meublée classique, location saisonnière, laquelle choisir ? Tout dépend de la zone dans laquelle se trouve votre logement. S’il est situé dans des zones touristiques, près de l’océan ou à la montagne, vous pouvez penser à louer le logement en meublé de façon saisonnière.
L’inconvénient de louer votre bien à des fins saisonnières est que vous pariez sur un taux de remplissage que vous n’êtes pas sûr d’atteindre. De plus, dans certaines villes où il existe des tensions entre l’immobilier et la propriété, il est nécessaire de remplir certaines conditions (déclaration ou autorisation de la mairie, ou règles d’indemnisation…).
Comment définir le public cible de votre appartement meublé ?
Ce sont les caractéristiques de votre bien qui déterminent le client idéal. Un studio à proximité d’un établissement d’enseignement supérieur ou d’une université va forcément cibler les étudiants. Un appartement avec une chambre dans le quartier central de la ville ou un couple, ainsi que de jeunes professionnels.
Avec un appartement plus grand, voulez-vous faire un investissement dans un appartement partagé avec d’autres personnes ? C’est séduisant car vous payez un loyer pour chaque pièce et vous pourriez louer plus cher qu’une famille. Cependant, le nombre de personnes avec lesquelles vous interagissez augmente, ce qui accroît la possibilité que le loyer ne soit pas payé dans le cas où vous n’incluez pas une clause de solidarité dans le bail.
Dois-je louer mon logement par moi-même ou faire appel à un agent immobilier ?
Une fois que vous avez terminé votre projet, vous vous demandez maintenant s’il est dans votre intérêt d’envisager la location-gestion. Être propriétaire comporte de nombreux défis comme la détermination de l’estimation du loyer, la création et la publication d’une annonce et le choix du bon locataire, la coordination de l’entretien et des dépenses impayées…
Bien sûr, la gestion de biens locatifs a un prix ; cependant, n’est-ce pas aussi le prix de la tranquillité ? D’autant que vous pouvez déterminer l’étendue de la tâche confiée à la société de gestion immobilière ou à l’agent immobilier.
Quel est le coût de la location de votre appartement meublé ?
Comme tous les investisseurs qui cherchent à améliorer le rendement de leur investissement, vous voudrez donc obtenir le taux de loyer le plus élevé. Attention toutefois, si votre loyer est clairement sous-évalué par rapport au marché, alors vous vous exposez aux risques de vacance et de rotation.
Le loyer doit donc être conforme au marché de l’immobilier par rapport à la surface et au standing des appareils, ou encore aux particularités de l’appartement (vue sur le monument parisien, présence d’un balcon ou d’une place de parking…).
Alors, comment estimer le coût de la location d’un appartement meublé ? Effectuez une étude comparative avec des biens similaires disponibles à la location dans le même quartier ou, idéalement, dans la même rue.
Pour estimer le loyer, vous pouvez utiliser les outils proposés par les sites Internet.
Au final, l’étude du loyer réalisée par un spécialiste, tel qu’un agent immobilier, est le choix le plus fiable.
Comment créer et publier votre annonce immobilière ?
Il n’y a plus de presse écrite, désormais tout se fait en ligne. Pour que votre annonce se démarque des autres annonces, vous devez veiller à ce que votre rédaction soit impeccable et que le titre soit percutant avec des phrases courtes utilisant des tirets pour faciliter la lecture et une orthographe irréprochable.
Les photos ne doivent rien laisser au hasard. Prenez des photos nettes lorsque la lumière est optimale et choisissez soigneusement la photo principale.
Pour rendre votre annonce disponible, veillez à choisir un site qui a un grand nombre d’utilisateurs comme Leboncoin, Seloger.com ou PaP. Une formule de paiement au clic permet à votre annonce d’apparaître en bonne place sur la première page et d’inclure plus d’images.
Comment organiser la visite de l’appartement meublé que vous avez loué ?
Pensez à vous munir du document de diagnostic technique (DDT) afin de répondre à toutes les questions des demandeurs, notamment celles relatives à la performance énergétique et aux charges de copropriété.
Soyez prudent, si vous avez acheté un bien qui est loué et que vous devez fixer des dates avec votre locataire déjà en place.
En fonction du temps que vous devrez consacrer aux visites, vous pouvez choisir de rencontrer chaque locataire potentiel seul ou en groupe.
Comment choisir le locataire idéal ?
Seuls 2 % des propriétaires sont confrontés à des loyers impayés. Pour réduire le risque, veillez à étudier les dossiers des locataires. Un contrat à durée indéterminée offre plus de sécurité qu’un poste instable, et la présentation d’un garant est un avantage.
Vérifiez si le montant des fiches de paie correspond à la déclaration d’impôts de la personne qui a fait la demande !
Attention, si vous décidez de demander une garantie de loyer (GLI), la garantie ne vous couvrira pas si vous n’avez pas vérifié la solvabilité du locataire.
Faut-il s’assurer pour un meublé ?
L’assurance pour les non-occupants (PNO) est obligatoire pour les copropriétés qui comportent des appartements. L’assurance loyer vacant ainsi que l’assurance loyer non payé sont des options coûteuses. Il est donc conseillé de peser le pour et le contre avant de décider de les souscrire !
Comment gérer l’état des lieux ?
Après la signature du bail, l’étape suivante consiste à dresser l’état des lieux qui sera nécessaire pour l’appartement. Il existe une variété de modèles qui peuvent être téléchargés sur Internet. Cependant, vous devez choisir un modèle détaillé. Veillez à noter l’état de l’appartement et à prendre des photos. Plus vous fournirez d’informations, plus vous serez en mesure de les comparer avec les équipements disponibles à la location au moment de la conclusion du contrat !