On m’a donné l’idée 1 : si le loyer est supérieur au montant mensuel, un investissement locatif pourrait être considéré comme autofinancé. C’est une erreur car ce calcul ne tient pas compte des coûts liés à l’exploitation. Il est préférable de viser une augmentation du cash-flow, ce qui signifie que vous êtes en mesure d’utiliser votre épargne, mais aussi de réaliser un bénéfice qui pourra être utilisé pour le projet futur. Comment obtenir, ou du moins essayer d’obtenir, un investissement dans des biens locatifs qui soit autofinancé ? Réponses !
Qu’est-ce que l’autofinancement dans l’immobilier ?
Un investissement immobilier autofinancé est un investissement qui ne nécessite pas que vous créiez une épargne financière pour le financer. Ce n’est pas parce que le loyer fait partie des mensualités que vous réussissez. En effet, vous aurez des frais supplémentaires à payer (frais de mise en place du crédit, frais de notaire frais d’hypothèque, assurance et frais de gestion locative taxes…). S’ils ne sont pas inclus dans votre loyer, vous devrez payer ces frais.
Prenons un exemple. Vous remboursez un montant de 200 000 EUR avec des mensualités de 880 EUR. Vous proposez un loyer annuel de 900 EUR à votre locataire. En théorie, vous réalisez un revenu de 20 EUR. Cependant, ce n’est pas le cas puisqu’en réalité, les nombreux frais liés à la location peuvent atteindre une centaine d’euros par mois. Par conséquent, vous êtes de votre poche pour le montant de 80 euros. Votre investissement locatif ne s’autofinance pas, même si l’effort d’épargne est moindre. Deux indicateurs sont généralement utilisés pour déterminer si un investissement locatif s’autofinance. Le taux de rendement ainsi que le cash-flow.
Le rendement d’un bien immobilier pour garantir l’autofinancement d’un appartement.
Petite explication sur la distinction entre le rendement et la rentabilité d’un investissement locatif.
Le rendement, qui s’exprime en net ou brut ou net, est calculé à partir du taux de division du loyer perçu par le coût d’achat du bien. Par exemple, si vous percevez un revenu de 5 000 euros sur le bien que vous avez acheté pour 200 000 euros, le rendement brut sera de 5 % par an. La rentabilité du bien est basée sur la perte ou le gain résultant de la revente.
La première chose à éviter pour assurer l’autofinancement de l’investissement locatif est de considérer le rendement brut et non le rendement net. En France, le rendement brut est de 4/5%. Il ne comprend ni les charges ni les impôts.
Le rendement du brut se calcule en utilisant la formule suivante :
(loyers perçus, moins les frais annuels (prix d’achat) 100 %.
Le rendement net est calculé selon la formule :
(loyers perçus – total des charges – taxes x 100) / Prix d’achat
Pour assurer l’autofinancement d’un immeuble de rapport, le rendement net doit donc être très élevé.
Un exemple de profil type d’emprunteur
Le prêt est destiné à un bien immobilier d’une valeur de 200 000 EUR sur 20 ans à un taux d’intérêt de 1,75 % et sous la forme d’un prêt individuel ou d’un prêt à un coupleRevenu fiscal de référence : 55 000 EUR, tranche d’imposition de la tranche marginale de 30 pour cent. Charges 5 000 EURRemboursements mensuels : 988,26 EURPour atteindre l’autofinancement, le bien doit être loué à un taux de 1 444 EUR net de charges avec un rendement locatif brut moyen de 10,9 pour cent. C’est-à-dire que le rendement net après impôt est de près de 6 %, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne.
Calcul du cash-flow
Le cash-flow est la différence entre les revenus locatifs et les charges (loyers impayés, assurance des charges de copropriété, frais de gestion, taxe locative…).
Le total peut présenter un cash flow négatif, ce qui signifie que vous devez faire rentrer fréquemment de l’argent pour financer l’investissement locatif. Il est neutre, l’autofinancement est garanti. Le Graal est de générer un cash-flow positif. Vous pouvez alors investir ces bénéfices dans un nouveau projet immobilier.
Comment atteindre l’autofinancement de votre investissement locatif ?
Certains leviers vous permettent de vous rapprocher de l’autofinancement de votre investissement.
Vous pouvez augmenter votre apport
L’investissement locatif sans apport vous permet de bénéficier d’un effet de levier important qui peut être utilisé pour renforcer la constitution d’un patrimoine. Cependant, dans le cas où vous ne disposez pas de votre résidence principale, il peut être difficile d’obtenir un financement à 110% auprès des banques.
De plus, l’apport pourrait vous permettre de financer votre propre crédit immobilier en réduisant les mensualités. Plus vos mensualités seront faibles par rapport à un loyer, plus votre investissement immobilier vous rapportera des liquidités.
En jouant sur la durée de votre prêt immobilier
La durée du prêt peut également avoir un impact sur les mensualités. Les paiements seront moins élevés sur 25 ans que sur 20 ans. Bien sûr, vous paierez plus d’intérêts, mais grâce aux avantages fiscaux du système, le processus sera facile comme nous le verrons plus loin.
En décidant de la zone la plus appropriée sur le marché de l’immobilier
Investissement locatif autofinancé et autofinancé dans l’ancien ou le neuf
L’emplacement est l’aspect le plus important pour réussir un investissement locatif. Une propriété située dans un ancien bâtiment peut vous permettre d’obtenir une réduction sur le coût d’achat, ce qui affecte instantanément le rendement. De même, l’achat d’un logement neuf bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation (Pinel par exemple) peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cela peut également avoir un impact sur le rendement.
Le choix du secteur
Ensuite, il faut choisir une zone où la demande locative est stable et où le coût du mètre carré reste abordable. La rentabilité locative est plus difficile à atteindre pour une résidence parisienne mais les risques de vacance sont moindres. Cela s’explique par les coûts d’acquisition élevés qui nécessitent une longue période de temps pour réaliser des bénéfices.
La détermination de la zone
En fin de compte, vous devez choisir la meilleure stratégie de location en fonction de vos objectifs. Par exemple, si vous cherchez à louer votre espace à des étudiants, vous choisirez un petit quartier (sauf si vous cherchez un appartement en colocation) proche des universités.
Réduisez vos dépenses pour assurer l’autofinancement
Les investissements locatifs qui s’autofinancent et sont réussis passent par une réduction des charges locatives. Il y a plusieurs pistes à envisager.
Vous devez augmenter régulièrement votre loyer pour créer un investissement locatif qui s’autofinance.
Dans les quelques villes où des lois sur le contrôle des loyers sont en place, vous pouvez déterminer le loyer. Mais attention à ne pas surestimer le montant, avec la possibilité de ne pas trouver d’acheteur. Incluez la clause d’indexation du loyer dans votre bail. N’oubliez pas que moins la variation mensuelle du loyer est importante, meilleure est la trésorerie.
Renégocier votre prêt pour obtenir un autofinancement
Vous constatez une augmentation des taux d’intérêt de votre prêt ? Il est temps de prendre rendez-vous avec votre banquier. Une baisse du taux peut vous permettre d’économiser des milliers d’euros.
Optez pour le régime fiscal du réel
Selon que vous louez en meublé ou en vide et que vous générez des revenus fonciers ou des BIC. Vous pouvez être imposé au micro foncier (revenus locatifs) ou sous forme de micro BIC ou au réel (les deux).
L’avantage du réel est que vous pouvez déduire diverses dépenses, notamment les intérêts d’emprunt, les frais de rénovation, les frais de gestion… et éventuellement créer un déficit foncier qui peut réduire votre montant déductible. En fonction du statut dans lequel vous vous trouvez (propriétaire ou loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé professionnel), vous pouvez déduire le déficit dans la zone concernée ou dans votre revenu global. L’excédent peut être reporté pendant 10, ou 6 ans.
Il est possible de contracter un prêt in fine
En conjonction avec les informations que nous vous avons fournies, le prêt in fine peut vous permettre de passer à l’autofinancement. Avec ce type de prêt, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du prêt et le capital est dû à la fin de la mensualité. Il est disponible avec un taux d’intérêt plus élevé par rapport à un prêt amortissable et vous permet de bénéficier de déductions pour les intérêts d’emprunt plus élevés.
L’astuce LSI pour protéger votre investissement locatif
Il est évident que louer son bien immobilier par ses propres moyens est un objectif idéal à poursuivre, mais il n’est pas facile à atteindre. Il faut donc prévoir un volant en cas de coup dur (vidage de la location ou factures impayées…), pour assurer le paiement des mensualités.
Pour créer une trésorerie permettant d’affecter le prêt, vous pouvez négocier un accord de différé avec la banque. Le différé est d’une durée maximale de 36 mois et vous permet de ne payer que les primes d’assurance du prêt. Vous pouvez alors économiser les loyers perçus pendant cette période et les retirer en cas d’imprévu.
Le moyen le plus efficace d’atteindre vos objectifs est de recourir à l’investissement locatif clé en main. Nos experts vous aideront à formuler votre plan et vous aideront à maximiser la valeur de votre investissement immobilier.