Comment créer une SCI seul pour investir dans l’immobilier ?

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Conformément à la réglementation des sociétés, et non de l’entreprise individuelle, la SCI nécessite la participation d’au moins deux associés pour être créée. Par conséquent, la réponse à la question de savoir s’il est possible de créer une SCI seule est non. Cette affirmation doit être interprétée dans la période qui suit la création de l’entreprise, pendant laquelle une SCI avec un seul associé est en mesure de fonctionner efficacement.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La dénomination implique qu’une société civile immobilière (SCI) a un objet officiel qui est la gestion et la propriété d’un ou plusieurs biens. Il peut s’agir d’une SCI classique (constituée de deux associés qui n’ont pas de liens familiaux) ou d’une SCI familiale (associés ayant une alliance ou un lien familial).

L’apport de la SCI

Pour constituer une SCI en vue de financer l’objet d’un investissement locatif ou d’un achat immobilier, vous devez apporter des contributions à la création du capital social. Ces apports peuvent être sous forme de liquidités (argent) ou sous forme de don (une structure, par exemple). En échange de ce don, vous recevez des parts sociales qui vous confèrent le statut d’associé de la SCI. Vous avez le droit de participer aux décisions collectives (assemblées générales ordinaires et extraordinaires) et de partager les bénéfices.

La responsabilité des associés

Le rôle de l’associé est connu sous le nom de :

Indéfinie : votre obligation n’est pas limitée aux apports au capital social de la SCI. Les créanciers peuvent donc prendre possession des biens personnels de votre en cas de dette. Cependant, votre responsabilité n’est que le montant de vos parts de capital Filiale : elle ne peut intervenir que lorsque la société est en cause.

En d’autres termes, les associés ne sont pas les propriétaires directs de ces biens mais ils sont en réalité la propriété de la SCI.

La gestion de la SCI

La SCI est dirigée par un gérant, membre ou non de la SCI, qui est le seul à décider des questions relatives à l’objet social.

La fiscalité de la SCI

En fait, la SCI est soumise à la transparence de la politique fiscale. Ainsi l’imposition des bénéfices se fait au niveau des associés, de même que l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR). Si l’option est possible ou lorsque la SCI a une exploitation commerciale (activités de location meublée ou d’achat-revente), la SCI est imposée comme une société (SCI à l’IS).

En savoir plus : Comment choisir entre une SCI soumise à l’IR et une SCI soumise à l’IS ?

Quelle est la raison de créer une SCI ?

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La SCI est un véhicule d’investissement immobilier mais elle a aussi une vocation patrimoniale.

La SCI gère un immeuble de rapport qui est commun

En l’absence de société, les biens de deux ou plusieurs personnes sont soumis à la règle de l’indivision. Codifiée dans le Code civil, elle ne permet pas la perpétuation du patrimoine. La loi précise également que personne n’est tenu d’être en indivision. Par conséquent, le partage peut être initié à tout moment, soit par une décision de justice, soit volontairement. Ou une décision de justice.

De même, les règles qui régissent le fonctionnement de l’indivision peuvent conduire à des blocages préjudiciables à l’administration et à l’entretien du patrimoine. En l’absence de contrat d’indivision, les décisions concernant les biens doivent être prises à l’unanimité.

Pour résoudre ces problèmes, la création d’une SCI, dans son ensemble ou avec d’autres, est le moyen le plus efficace de détenir un bien commun.

Pour en savoir plus : Comment fonctionne l’imposition des revenus fonciers dans une SCI ?

La SCI permet de réduire l’imposition des biens immobiliers

Les revenus locatifs tirés de la location d’immeubles sont généralement imposés par les associés. Si vous pouvez profiter de mesures avantageuses pour diminuer la base imposable comme les allègements fiscaux de la loi Denormandie , de la loi Pinel ou des déficits fonciers mais il n’en reste pas moins que cette charge fiscale peut peser lourdement sur les contribuables qui sont fortement imposés.

En choisissant une SCI dans le cadre du régime fiscal de l’IS, l’imposition se fait au niveau de la société, avec des taux inférieurs aux tranches marginales supérieures d’imposition. Cependant, cet avantage se transforme en problème lors de la vente du bien et entraîne une double imposition.

La SCI permet d’anticiper son successeur

L’avantage le plus important de la création d’une SCI en tant qu’entité autonome ou en association avec d’autres sociétés est qu’elle permet de planifier la transmission du patrimoine aux héritiers dans des conditions extrêmement favorables.

La SCI est un instrument qui permet de préserver le patrimoine de la famille. La loi autorise une clause d’agrément à l’unanimité, ce qui permet de limiter les nouveaux arrivants dans la part de capital.

De plus, il est possible de faire une convention de démembrement des parts sociales. Vous accorderez l’usufruit à vos héritiers, et conserverez la propriété exclusive. A votre décès, ils deviendront les seuls propriétaires de vos parts sans frais ni formalités supplémentaires. Le démembrement présente également des avantages : sur la base du coût de l’usufruit, la base fiscale de la transmission est plus faible. De plus, comme les actions sont moins liquides que l’immeuble, elles peuvent bénéficier de remises. En outre, vous pouvez optimiser la fiscalité de votre opération en établissant des abattements pour donation entre parents et enfants de 100.000 euros renouvelables pendant 15 ans.

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A noter : le démembrement des parts en démembrement croisé entre époux protège également le conjoint survivant en cas de décès du premier époux.

Découvrez : Quels sont les avantages d’une SCI dans la famille pour assurer la succession ?

Est-il possible de créer une SCI par soi-même ?

L’article 1832 du code civil précise que : ” La SCI est fondée par deux ou plusieurs personnes physiques “. Deux associés sont nécessaires pour créer une SCI. En cas de stipulation, d’autres sociétés peuvent être constituées avec un seul associé comme l’EURL et la SASU qui sont des sociétés commerciales.

Il résulte de cet article que votre demande d’immatriculation de la SCI à associé unique sera rejetée par le greffe du tribunal de commerce. On peut imaginer un scénario hypothétique dans lequel le greffier ne reconnaît pas le vice de constitution c’est-à-dire qu’il n’y a pas d’associé et approuve l’immatriculation. Dans cette situation, la SCI est considérée comme une entité de fait et pourrait être annulée.

Bien qu’il ne soit pas possible de constituer une SCI par elle-même, vous pouvez toutefois créer une SCI unipersonnelle au cours de la vie de la société.

Comment constituer une SCI . Constituer une SCI par elle-même ?

La survenance de divers événements au cours de la vie de la société peut rendre la SCI unipersonnelle. Il s’agit des cessions de parts, du décès ou de la démission d’un des associés. Ces événements auront pour conséquence de rendre toutes les parts sociales en une seule main.

Conformément à l’article 1844-5 du Code civil, ” la réunion de toutes les parts en une seule main n’est pas une cause de dissolution de l’entreprise par voie judiciaire “. En réalité, la situation risque de perdurer jusqu’à ce que la loi soit pleinement respectée en réglant la situation. Une autre option est à envisager notamment en cas de SCI à caractère familial : inclure un enfant mineur non émancipé dans le capital.

SCI à associé unique : que dit la loi ?

Légalement, vous êtes tenu de régulariser la situation dans un délai d’un an à compter de la date à laquelle les parts sociales sont détenues par vous seul. Le délai de régularisation d’un an peut être prolongé de six mois par le tribunal de commerce. En cas de tiers, celui-ci peut demander la dissolution de la SCI. Vous avez deux possibilités pour dissoudre et liquider la SCI ou, ce qui est peut-être plus intriguant, vous pouvez faire entrer un associé supplémentaire dans le capital.

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Remarque : si un tiers demande la dissolution de votre société alors que vous avez déjà entamé les démarches pour régler cette situation, le tribunal ne prononcera pas la dissolution.

Cession de parts sociales

Si une clause d’agrément existe, lorsqu’un associé veut vendre ses parts, il doit demander l’agrément de l’associé qui n’est pas d’accord. Si ce dernier veut créer une SCI à lui tout seul, il sera tenu de refuser la cession et de racheter les parts de l’associé défunt. Vous deviendrez ainsi l’unique associé de la SCI.

Le décès d’un associé

Conformément à l’article 1870 du Code civil, le décès d’un associé n’entraîne pas la dissolution de la SCI qui continue à être gérée par ses descendants. Si vous décidez de gérer une SCI par vous-même, vous devrez alors créer une clause d’agrément prévoyant une option de rachat des parts sociales afin d’exclure les héritiers.

La décision de retirer un associé individuel

Une autre option pour créer une société civile immobilière par vous-même est de racheter les parts d’un associé qui s’est retiré. Vous devrez rembourser l’apport de l’autre. Vous deviendrez alors l’unique associé de la SCI.

Une solution de régularisation : une SCI avec un associé mineur

Les associés mineurs ne peuvent pas participer directement à la SCI Il est représenté par les parents. La présence de votre enfant dans le capital vous permet de régulariser la situation en fonction des exigences de la loi tout en gardant la maîtrise de la prise de décision. Cette option ne permet cependant pas de créer des SCI avec un seul associé ; elle vous donne cependant un contrôle total sur la structure. Le même montage peut être créé pour un conjoint majeur en prévoyant une répartition 99% / un pour cent, par exemple.

Une entité juridique qui a un seul actionnaire pourrait devenir un associé d’une SCI. Le montage peut consister en la création d’une EURL que vous pourrez gérer en tant qu’associé gérant, et qui deviendra le second associé de la SCI. En raison de la fictivité du statut d’associé créé, nous déconseillons cette méthode !

Résumé : S’il est impossible de créer une SCI seul, il est possible d’être unipersonnel pendant son existence. Il est préférable de régulariser la société ; cependant, vous pouvez aussi prévoir l’intégration au capital d’un associé mineur ou accumuler un grand nombre de parts sociales de vos propres mains et être nommé gérant de la SCI et pouvoir avoir la plus grande influence possible sur les décisions de l’entreprise.

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