Comment créer une SCI seul pour investir dans l’immobilier ?

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Conformément à la réglementation des sociétés, et non de l’entreprise individuelle, la SCI nécessite la présence de deux associés ou plus pour être constituée. Par conséquent, la réponse à la question de savoir s’il est possible de créer une SCI toute seule est non. Cette affirmation doit être interprétée dans la vie après la création de l’entreprise, pendant le temps où une SCI avec un seul associé peut fonctionner efficacement.

Qu’est-ce qu’une SCI exactement ?

La dénomination implique qu’une société civile immobilière (SCI) a un objet officiel qui est la propriété et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Il peut s’agir d’une SCI classique (constituée de deux associés sans lien familial) ou d’une SCI familiale (associés ayant une alliance ou un lien familial).

Le rôle de la SCI

Pour constituer une SCI afin de financer un investissement locatif ou un achat immobilier, il faut apporter des contributions à la création du capital. Ces apports peuvent être sous forme de liquidités (argent) ou sous forme de don (une construction, par exemple). En échange de votre apport, vous recevez des parts sociales qui vous confèrent le statut d’associé de la SCI. Vous avez le droit de participer aux décisions collectives (assemblées générales ordinaires et extraordinaires) ainsi que le droit de distribuer les bénéfices.

La responsabilité de l’associé

Le rôle de l’associé est connu sous le nom de :

Indéfinie : votre obligation n’est pas limitée par votre apport au capital social de la SCI. Les créanciers peuvent donc prendre possession des biens personnels de votre en cas de dette. Votre responsabilité n’est que le montant de vos parts de capital Filiale : elle ne peut intervenir que lorsque la société est en cause.

En effet, les associés ne sont pas directement propriétaires des biens mais ils sont en fait la propriété de la SCI.

La gestion de la SCI

La SCI est dirigée par un gérant qui peut être ou non membre de la SCI et qui est le seul à prendre les décisions relatives à l’objet social.

La fiscalité de la SCI

En fait, la SCI est soumise à la transparence de la politique fiscale. Ainsi l’imposition des bénéfices est basée sur le niveau des associés, ainsi que l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR). En cas d’option ou dans le cas où la SCI a une exploitation commerciale (location meublée ou opérations d’achat-vente), elle est imposée comme une société (SCI à l’IS).

En savoir plus : Comment choisir entre une SCI soumise à l’IR et une SCI soumise à l’IS ?

Quelle est la raison de créer une SCI ?

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La SCI est un véhicule d’investissement dans l’immobilier mais elle sert aussi à des fins patrimoniales.

La SCI est utilisée pour gérer un immeuble de placement qui est un bien commun.

Sans société, les biens appartenant à deux ou plusieurs personnes physiques sont soumis au régime de l’indivision. Comme codifié dans le code civil, elle ne permet pas de perpétuer le patrimoine. La loi précise également que personne n’est obligé d’être en indivision. Cela signifie que le partage peut être initié à tout moment de manière involontaire ou par voie judiciaire.

De même, les règles qui régissent le fonctionnement de la propriété en indivision peuvent conduire à des blocages préjudiciables à la gestion et à l’entretien du patrimoine. En l’absence de contrat d’indivision, les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité.

Pour surmonter ces problèmes, la création d’une SCI dans son ensemble ou avec d’autres SCI, est la méthode idéale pour sécuriser les biens communs.

En savoir plus sur le fonctionnement de l’imposition des revenus fonciers au sein d’une SCI ?

La SCI permettra de réduire l’imposition des biens immobiliers

Les revenus locatifs tirés de la location d’immeubles sont généralement imposés à la charge des associés. Si vous pouvez bénéficier de mesures avantageuses pour réduire votre assiette fiscale, par exemple les réductions d’impôts de la loi Denormandie ou de la loi Pinel ou les déficits fonciers mais il n’en demeure pas moins que cet impôt peut peser lourdement sur les contribuables fortement imposés.

Lorsque vous choisissez une SCI sous le régime fiscal de l’IS, les impôts sont imposés au niveau de la société, avec des taux inférieurs à ceux des tranches marginales supérieures d’imposition. Toutefois, cet avantage peut se transformer en inconvénient lorsque le bien est vendu et entraîne une double imposition.

La SCI permet d’anticiper son successeur

L’avantage le plus important de la création d’une SCI, seule ou en association avec d’autres sociétés, est de pouvoir planifier la transmission des biens aux héritiers dans des conditions extrêmement favorables.

La SCI est un instrument qui permet de préserver le patrimoine de la famille. La loi autorise une clause d’agrément à l’unanimité, ce qui permet de limiter les entrées dans le capital des parts sociales.

En outre, il est possible de conclure un accord pour la dissolution des parts. Vous pouvez accorder l’usufruit à vos héritiers et en conserver la propriété exclusive. Après votre décès, ils deviendront les seuls propriétaires de vos parts sans frais ni formalités supplémentaires. Le démembrement présente également des avantages : en se basant sur le coût de l’usufruit, la base fiscale des transferts est plus faible. De plus, les actions étant moins liquides que l’immeuble, elles peuvent bénéficier de décotes. En outre, vous pouvez optimiser la fiscalité de l’entreprise en organisant des donations parents-enfants dans la limite de 100 000 euros renouvelables par période de 15 ans.

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A noter : le démembrement des parts en démembrement croisé entre époux protège également le conjoint survivant en cas de décès de l’époux qui était le premier à décéder.

Lire la suite : Quels sont les avantages d’avoir une SCI familiale pour assurer la succession ?

Est-il possible de créer une SCI par soi-même ?

L’article 1832 du code civil précise que : ” La société est constituée par deux ou plusieurs personnes “. Deux associés sont nécessaires pour la création d’une SCI. Cependant d’autres sociétés peuvent être constituées avec un seul associé : c’est le cas de l’EURL et de la SASU qui sont des sociétés commerciales.

La conséquence de cette disposition est que votre demande d’immatriculation à la SCI unipersonnelle sera rejetée par le greffe du tribunal de commerce. On peut imaginer un scénario hypothétique dans lequel le greffier ne détecte pas la faille dans la constitution c’est-à-dire qu’il n’y a pas d’associé et approuve l’immatriculation. Dans cette situation, la SCI est considérée comme une entité de fait et pourrait être annulée.

Bien qu’il ne soit pas possible de créer une SCI par elle-même, il est possible de penser à une SCI unipersonnelle au cours de la vie de la société.

Comment créer une SCI à elle seule ?

Certains événements qui surviennent au cours de la vie de la société peuvent rendre la SCI unipersonnelle. Il s’agit de la cession de parts sociales ou du décès ou de la démission d’un des associés. Ces événements pourraient avoir pour conséquence que toutes les parts sociales se retrouvent dans une seule main.

Selon l’article 1844-5 du Code civil, “la réunion de toutes les parts en une seule main n’est pas une cause de dissolution de la société par voie judiciaire”. En réalité, la situation peut perdurer jusqu’à ce que la loi soit pleinement respectée en résolvant la situation. Autre option à envisager, notamment en cas de SCI familiale : faire entrer un enfant mineur non émancipé dans le capital.

SCI à associé unique : que dit la loi ?

Légalement, vous avez l’obligation de régulariser la situation dans l’année qui suit le moment où les parts sont détenues par vous seul. Le délai d’un an de régularisation est prolongé de 6 mois par le tribunal de commerce. A défaut, un tiers peut demander la dissolution de la SCI. Vous avez deux possibilités : dissoudre et liquider la SCI ou, ce qui est peut-être plus intriguant, faire entrer un associé supplémentaire dans le capital.

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Remarque : si un tiers demande la dissolution de votre société alors que vous avez déjà entamé les démarches pour normaliser la situation, le tribunal ne pourra pas prononcer la dissolution.

Cession de parts sociales

Si la clause d’agrément est en place, lorsqu’un associé veut vendre des parts sociales, il doit demander l’accord de l’associé qui n’est pas d’accord. Si ce dernier veut créer une SCI uniquement, il devra refuser la cession et racheter les parts à l’associé défunt. Vous deviendrez alors l’unique propriétaire de la SCI.

Le décès d’un associé

Conformément à l’article 1870 du Code civil, le décès d’un associé n’entraîne pas la dissolution de la SCI qui se poursuit avec ses descendants. Si vous décidez de gérer seul une SCI, vous devrez alors créer une clause d’agrément, ainsi qu’une option de rachat des parts sociales afin d’exclure les descendants du défunt.

La décision de retirer l’associé

Une autre possibilité pour créer une SCI par vous-même est de racheter les parts d’un associé qui vous a quitté. Vous devrez rembourser les apports de l’ancien. Vous deviendrez alors l’unique associé de la SCI.

Une solution de régularisation : une SCI avec un associé mineur

Les associés mineurs ne peuvent pas participer directement à la SCI Il est représenté par les parents. Le fait que votre enfant soit dans le capital vous permet de régulariser la situation conformément à la loi tout en gardant la maîtrise de la décision. Naturellement, cette option ne permet pas de créer une SCI avec un seul associé mais elle vous donne le maximum de contrôle sur la structure. Ce montage est également possible pour un conjoint majeur en prévoyant une répartition 99% / 11%, par exemple.

En définitive, une personne morale qui a un seul associé peut devenir un associé d’une SCI. Le montage pourrait consister à créer une EURL dont vous seriez le gérant, et qui deviendrait le second associé de la SCI. En raison de la fictivité du statut d’associé ainsi créé, nous déconseillons cette option !

Résumé : S’il est impossible de créer une SCI tout seul, il est possible d’être unipersonnel tout au long de son existence. Il est préférable de régulariser la société et vous pouvez anticiper l’intégration au capital d’un associé mineur ou de réunir un certain nombre de parts sociales dont vous êtes propriétaire et d’être nommé gérant de la SCI et de pouvoir peser le plus possible sur les décisions de la société.

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