Chaque année, à partir du mois d’avril, vous êtes tenu de déclarer les revenus locatifs tirés de votre propriété. Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs est basé sur le type de revenus tels que le foncier, ou le BIC. Ils ont un impact sur le régime fiscal applicable qu’il soit réel ou micro. Voici quelques exemples !
Les revenus locatifs issus de la location meublée et de la location nue : quelle est la différence ?
Lorsque vous déterminez votre stratégie de mise en location, vous avez choisi entre la location nue et la location meublée. Ceci en tenant compte de facteurs comme la tension locative ainsi que le montant du loyer et le risque potentiel de rotation des locataires et évidemment, la fiscalité. La nature des revenus locatifs et, par conséquent, le régime fiscal qui leur est applicable diffèrent selon le type de location.
Si un bien immobilier est vide, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Ils peuvent donc être soumis au régime du micro-bailleur ou au régime du réel. En revanche, dans une location meublée, les loyers sont classés dans la catégorie des bénéfices commerciaux et industriels (BIC). Ils sont imposés selon le régime micro-BIC ou le régime du bénéfice réel.
Calcul de l’impôt dû sur les revenus fonciers
Pour calculer l’impôt sur les revenus locatifs, il faut choisir entre le régime fiscal du micro-BIC et le régime fiscal réellement en vigueur. Deux théories :
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros : le régime micro-foncier est automatiquement appliqué sauf si l’investisseur opte pour le régime du réel. Cette option est irrévocable pendant trois ans. Attention, si le bien est détenu par des nus-propriétaires ou constitue un monument historique ou est situé dans une zone protégée, alors vous êtes soumis au régime en vigueur que vos revenus soient inférieurs ou non à ce montant. Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15.000 EUR : ils seront toujours soumis au régime réel.
Le régime micro-propriétaire pour l’imposition des revenus locatifs
Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs dans le cadre du régime fiscal du micro-bailleur ne tient pas compte des dépenses réelles de leur montant. Au lieu de cela, l’administration effectue la déduction forfaitaire de 30 %, après quoi l’impôt est calculé dans votre tranche marginale d’imposition (TMI).
Si vous résidez en France, vous êtes également soumis aux prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers qui s’élèvent à 17,2 %.
Exemple
Revenus locatifs bruts perçus : 10 000 EUROS
Utilisation de l’abattement de 30 % Application de l’abattement de 30 % : 7 000 EUR
TMI de 11 % = 770 euros
Déductions sociales 17 000 + 17,2 % = 1 204 EUR
L’impôt total est de 1 974 EUR.
Détermination de l’assiette de l’impôt sur les revenus fonciers
Le calcul de l’impôt sur les revenus immobiliers est basé sur la déductibilité des dépenses. La formule à utiliser pour le calcul du revenu locatif non imposable est le revenu brut de la propriété moins les dépenses.
Calcul du revenu déductible de l’impôt sur les biens immobiliers
Vous commencez par additionner les revenus locatifs, moins les charges supportées par le locataire. Si votre logement est loué à la somme de 840 EUR par mois, et que vous payez 40 EUR de charges, le montant total du loyer gagné est de 800 x 12 = 600 EUR.
Vous pouvez maintenant soustraire certaines dépenses du revenu locatif à leur valeur réelle ou selon une moyenne. La loi définit les différentes catégories :
Frais de réparation et d’entretien Frais d’amélioration et de réparation Frais d’assurance Frais d’administration et de gestion Taxe foncière Déductions forfaitaires issues d’un régime dérogatoire d’imposition comme le Cosse plus ancien.
Exemple
Revenu locatif brut : 9 600 EUR.
Frais d’administration et de gestion : 600 EUR.
Primes d’assurance : 400 EUR.
Impôt foncier Impôt foncier : 500 EUR.
Total des dépenses déductibles : 1 750 EUR
Revenu net de la propriété : 7850 EUR.
TMI 11 pour cent = 863,50 EUR (IMPÔT SUR LE REVENU)
Déductions pour la sécurité sociale 17,2 pour cent = 1 350 EUR
Impôt total Impôt total : 2. 213.50 EUR.
Calcul du déficit foncier dans le régime réel
Si vos charges (autres que celles liées aux intérêts d’emprunt) sont supérieures aux revenus locatifs, vous subissez un déficit foncier insoutenable. Ce déficit est soustrait de votre revenu global, mais seulement jusqu’à 10.700 EUR par an. S’il dépasse cette limite, ou s’il est dû à des intérêts d’emprunt, le montant est imputable aux revenus fonciers et peut être reporté pendant une période de 10 ans.
Comment déclarer les revenus fonciers à l’administration fiscale ?
La déclaration des revenus fonciers du micro-foncier
Vous devez renseigner le montant total du loyer directement sur le site internet des impôts , ou dans la case prévue à cet effet sur le formulaire 2042.
La déclaration des revenus fonciers sous le régime du réel
Vous devrez indiquer le revenu net foncier sur le site internet ou le formulaire ndeg2044.
La fiscalité de la location meublée Calcul de la fiscalité de la location meublée
Vous pouvez exercer vos activités d’investissement en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers que vous versez sont considérés comme des BIC. Si leur valeur est de :
Ne dépassent pas 72 600 EUR L’impôt est imposé selon le régime micro-BIC, sauf s’ils optent pour le régime du bénéfice réel. Cette option est indéfinie pendant deux ans, puis elle est reconduite tacitement pour une durée de 2 ans . Au-delà de 72.600 EUR, ils seront soumis au régime du bénéfice réel (qui peut être le régime du bénéfice réel simplifié ou le régime du bénéfice réel normal).
Le régime micro-BIC permet d’imposer les revenus locatifs.
En tant que micro-bailleur, le locataire ne peut pas déduire vos charges. Vous bénéficiez d’un abattement de 50% de la valeur totale de vos BIC. Les revenus sont imposés dans votre TMI et vous êtes également redevable des 17,2 % de prélèvements sociaux.
Exemple
Revenus bruts de location de BIC : 10 000 EUROS
Application de l’abattement de 50 % Application de l’abattement de 50 % : 5 000 EUROS
TMI de 11 % : 5 000 x 11 % = 550 EUR
Prélèvements sociaux 5 000 fois 17,2 % = 860 EUR
L’impôt total est égal à 1 L’impôt total = 410 EUR.
Il est important de savoir que les locations saisonnières, telles que les meublés de tourisme ou les chambres d’hôtes, bénéficient d’un avantage supplémentaire : une déduction forfaitaire de 71 %. De plus, les revenus tirés des meublés de tourisme qui dépassent le montant de 23 000 euros par an ainsi que des chambres d’hôtes qui dépassent 5 100 euros ne sont pas soumis aux prestations sociales, mais aux cotisations sociales.
Détermination de la base imposable des BIC dans le régime réel
Vous devez tenir compte de vos charges dans le calcul de l’impôt sur les BIC, selon la formule qui est la suivante : le total des loyers (hors charges payées par les locataires) + les charges déductibles = BIC net à déclarer.
Calcul du BIC déductible fiscalement
Intégrez les loyers annuels que vous percevez sans exclure les charges payées par le locataire. Vous devez ensuite être en mesure de comptabiliser vos dépenses. En particulier, les dépenses suivantes sont admises en déduction.
Frais d’acquisition des prêts et intérêts, Impôts sur la propriété Frais de copropriété et frais d’assurance Frais de réparation et d’entretien…
Un autre avantage de la location meublée sur le plan fiscal est que vous pouvez amortir le mobilier ainsi que la structure. Les amortissements sont autorisés en déduction des revenus fiscalement déductibles, mais ils ne donnent pas lieu à des déficits. En d’autres termes, la déduction des amortissements ne peut pas dépasser le montant du loyer et des charges.
Exemple
Revenu locatif brut : 9 600 EUR.
Frais de gestion et d’administration : 600 EUR
Primes d’assurance : 400 EUR.
Impôt foncier : 750 EUR
Amortissement annuel : 3 000 EUR
Total des frais déductibles et des amortissements : 4 750 EUR
BIC net : 4850 EUR.
TMI 11 pour cent = 533,50 EUR (IMPÔT SUR LE REVENU)
Cotisations de sécurité sociale 17,2 pour cent = 834,20 EUR.
Impôt total Impôt total : 1 367.70 EUR.
Le calcul du déficit dans le régime du bénéfice réel
Le déficit est traité de manière différente en fonction des facteurs suivants :
Vous êtes un LMNP Il peut être transféré dans la catégorie des revenus locatifs provenant de locations meublées (BIC non professionnel) pour une période de 10 ans. êtes un LMP ce qui signifie qu’il peut être retiré de votre revenu global pour une durée illimitée et ensuite reporté sur votre revenu global pendant six ans.
Comment ajouter le BIC de location à l’impôt ?
La déclaration des BIC dans le régime micro-BIC
Vous devez renseigner la valeur totale du BIC directement en ligne ou sur le formulaire 2042 C-PRO.
La déclaration des BIC sous le régime du bénéfice réel.
Vous devez remplir votre déclaration en ligne , ou remplir les formulaires 2031 SD et C-Pro 204.